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/法規(guī)/

管理缺位 房產(chǎn)中介制度建設逼近關鍵點

“中介行業(yè)的問題，一是這個行業(yè)自身的法律法規(guī)尚不完善，出現(xiàn)糾紛時很難做到有法可依；二是因為執(zhí)法力度不夠，在管理上很難面面俱到?！贬槍ψ赓U市場的亂象，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長、中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

李文杰表示，房屋租賃市場的糾紛不止發(fā)生在北京，在全國很多地方都比較突出，除了管理缺口外，完善行業(yè)法律也十分迫切。

管理缺口較大

據(jù)悉，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會和房屋管理局是中介市場的直接管理者。對于中介公司的管理和約束，除了工商部門外，起主要作用的還是北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會。

然而，在這個管理體系中，存在著較大的缺口。

李文杰向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，由于人力物力有限，政府機構對中介市場的管理難以面面俱到，實際效果不佳。據(jù)悉，住建委對中介機構的管理方式主要體現(xiàn)在執(zhí)法檢查、約談等層面上，很少深入實際問題。

行業(yè)協(xié)會面臨著另一種難題。李文杰表示，協(xié)會的職能是對一些糾紛進行協(xié)調(diào)、調(diào)解，并沒有執(zhí)法權和裁決權，所以具體的管理效果有限。同時，對于那些未加入行業(yè)協(xié)會的中介公司，協(xié)會在管理上更是鞭長莫及。

據(jù)統(tǒng)計，當前北京獲得資格備案的房產(chǎn)中介公司超過2000家，但北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會的登記會員僅544家，其中還包括并不直接從事房產(chǎn)交易業(yè)務的擔保機構、信息提供機構等。也就是說，有1000多家中介公司游離在行業(yè)協(xié)會管理之外，一些沒有獲得資質(zhì)的中介公司更是難以管理。

李文杰向記者表示，在很多國家和地區(qū)，中介行業(yè)有著“入行必入會”的規(guī)定，即在進入這個行業(yè)的同時，也必須加入行業(yè)協(xié)會，就是為了便于接受管理。但我國目前還沒有類似規(guī)定。

事實上，即使在對協(xié)會會員的管理上，也難免出現(xiàn)漏洞。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與宋麗發(fā)生糾紛的中偉置地，正是北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會的會員。飽受網(wǎng)友詬病的中天置地、中大恒基等公司，同樣位列協(xié)會會員名單。

對此，李文杰表示，對于大型中介的糾紛，調(diào)解起來相對容易，小公司的調(diào)解難度則較大。

北京市朝陽區(qū)人民法院的調(diào)查結果顯示，近年來因中介原因?qū)е路课蓊惥娱g合同案件數(shù)量持續(xù)保持高位，原因之一就在于“房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會行業(yè)自律缺位”，此外還包括行業(yè)準入門檻低、負有監(jiān)管職責的行政機關履職不力、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構對分支機構和從業(yè)人員的管理相對疏松等原因。

制度建設迫切

隨著中介市場的逐漸擴大，對中介立法的呼聲也越來越高。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，到目前為止，全國有100多萬名中介機構從業(yè)人員，卻沒有一部法律法規(guī)對他們的從業(yè)行為進行約束，這是這一行業(yè)面臨的一個很大的問題。李文杰也呼吁，應該盡快出臺行業(yè)性的法律法規(guī)。

在采訪中，一些律師也向記者表示，通過法律的渠道維權，除了“成本高，效率低，手續(xù)煩瑣”之外，由于現(xiàn)有的法律條文不夠細致，導致一些細節(jié)很難認定。

對此，胡景暉建議，在解決一些小案件時，應該簡化法律程序。同時，在法律完善之前，政府應在一些規(guī)定較模糊的條款上，做出相應的司法解釋。

今年4月1日，首部針對房產(chǎn)中介行業(yè)的全國性法律法規(guī)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》正式施行。該辦法的出臺填補了行業(yè)的一大空缺，但綜合現(xiàn)有的法律法規(guī)，仍被認為存在立法層級低、缺乏可操作性的問題。

北京市朝陽區(qū)人民法院的調(diào)查顯示，房地產(chǎn)中介行業(yè)法律的不完善助長了中介公司違法違規(guī)行為的發(fā)生，因此推進行業(yè)立法、推動法律制度建設、規(guī)范中介從業(yè)人員的行為底線，尤為迫切和重要。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志也曾表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)在制度建設方面已經(jīng)到了一個不能回避的關鍵點上，目前很多制度的設計和現(xiàn)在的社會經(jīng)濟發(fā)展要求不相適應，必須加以調(diào)整。