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10月7日，房地產(chǎn)調(diào)控上海細(xì)則（滬12條）正式公布執(zhí)行，限購(gòu)令正式施行，房產(chǎn)稅躍躍欲試，樓市發(fā)展再次變得撲朔迷離。面對(duì)當(dāng)前的限購(gòu)令，是否有必要或有可能擁有多套住房將是值得思考的問(wèn)題，面對(duì)僅有的改善和投資機(jī)會(huì)，專(zhuān)家認(rèn)為，“以小換大，具有更大保值和增值潛力的稀缺豪宅項(xiàng)目將突出重圍?！?

小戶(hù)型失寵

新政前，由于總價(jià)低、樓市轉(zhuǎn)手率高，無(wú)論是自住或是投資，小戶(hù)型都是很好的選擇，也因此一直扮演著樓市“香餑餑”的角色。限購(gòu)令的實(shí)施及房產(chǎn)稅的預(yù)期下，每戶(hù)居民只有一次出手的機(jī)會(huì)，并且擁有多套住宅的持有成本將可能增加。

專(zhuān)家認(rèn)為，此次新政一改過(guò)去只對(duì)銀根收緊的調(diào)控模式，更重要的是調(diào)整供需格局，從而達(dá)到價(jià)格回歸的目的，因此會(huì)抑制許多購(gòu)房和投資需求。資金流充足的投資者也會(huì)抓住此時(shí)絕好的抄底機(jī)會(huì)。

“天生豪宅”時(shí)代

上海真正可以稱(chēng)為天生豪宅的只有兩個(gè)區(qū)域，一山（佘山）一江（黃浦江）。佘山板塊已經(jīng)形成非常成熟的高端別墅群，該區(qū)域代表性別墅總價(jià)動(dòng)輒數(shù)千萬(wàn)上億元，已經(jīng)成為上海乃至長(zhǎng)三角別墅板塊的標(biāo)桿。

在黃浦江沿岸發(fā)展最成熟就是小陸家嘴板塊，該區(qū)域內(nèi)湯臣一品、中糧海景一號(hào)等豪宅已經(jīng)是上海公寓類(lèi)豪宅的標(biāo)桿。受世博效應(yīng)影響，目前世博濱江板塊正在迅速崛起，該區(qū)域內(nèi)首席豪宅尚海灣在9月份銷(xiāo)售總額超20億元，有后來(lái)居上之勢(shì)。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，樓市發(fā)展更加理性，具有不可復(fù)制天生稀缺資源的豪宅價(jià)值將更加凸顯，樓市進(jìn)入天生豪宅時(shí)代。

世博濱江崛起

隨著世博經(jīng)濟(jì)對(duì)整個(gè)城市發(fā)展重心的牽動(dòng)，有專(zhuān)家估計(jì)，世博的舉辦將使上海的基礎(chǔ)建設(shè)水平整整提前十年。以世博為中心的各類(lèi)配套將使世博周邊板塊直接受益。

按該板塊周邊目前的土地成本，世博濱江將難逃高企高走的模式，以近期拍出的E18地塊為例，有機(jī)構(gòu)分析師認(rèn)為，該地塊加上土地成本，項(xiàng)目每平方米的開(kāi)發(fā)成本可能高達(dá)7萬(wàn)元。據(jù)了解，目前尚海灣銷(xiāo)售價(jià)格每平方米6萬(wàn)元左右，在世博濱江板塊仍然處于價(jià)值洼地，9月份的熱銷(xiāo)可能與此有關(guān)。