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消費(fèi)者提前還房貸怎樣劃算
購(gòu)房寶典 2008年12月12日 來源:京華時(shí)報(bào) 我要評(píng)論 掃描到手機(jī)
    根據(jù)現(xiàn)行房貸政策,貸款利率實(shí)行每年一調(diào)的方式,距離2006年1月1日的調(diào)整時(shí)刻越來越近,很多消費(fèi)者也開始關(guān)注這一時(shí)刻。

  如何提前還貸成為消費(fèi)者普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。本報(bào)特意邀請(qǐng)置業(yè)專家為貸款購(gòu)買房的消費(fèi)者提供置業(yè)參考。

  提前還貸參考

  廣大供房者提前還貸的初衷就是減少利息支出。不同的銀行有不同的提前還貸方式,綜合而言,無外乎全部提前還貸和部分提前還貸兩大類。其中,提前全部還貸從理論上而言,利息支出是最少的,但是考驗(yàn)的是還款人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,只要有合理的計(jì)劃和安全的預(yù)期資金流,這種方式是最優(yōu)的,但要量入為出。

  部分提前還款方式相對(duì)比較復(fù)雜,不同的銀行分門別類也有不同的還款方式可供參考選擇。據(jù)了解,大致有三種部分提前還款方式:

  第一種,部分提前還款,剩余的貸款保持每月還款額不變,將還款期限縮短。

  第二種,部分提前還款,剩余的貸款將每月還款額減少,保持還款期限不變。

  第三種,部分提前還款,剩余的貸款將每月還款額減少,同時(shí)將還款期限縮短。

  中大恒基的置業(yè)專家提醒消費(fèi)者,如何選擇提前還貸,消費(fèi)者要仔細(xì)計(jì)算一下,按照不同的方式,綜合考慮自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,三思而行。

  以王先生為例,王先生2003年向銀行借貸10年期商業(yè)性貸款35萬元。第一次還款時(shí)間為2003年11月份,提前還款時(shí)間為2005年11月份,如果部分提前還貸,則提前還貸15萬元(不含當(dāng)月還款額)。

  方式一:一次性提前還貸

  經(jīng)計(jì)算,王先生原月供3719元,在這種提前還款方式下,2005年11月,當(dāng)月一次還款294563元,則可以節(jié)省利息支出62474元。

  方式二:部分提前還貸,縮短還款期限

  經(jīng)計(jì)算,王先生原月供3719元,在這種提前還款方式下,2005年11月,當(dāng)月一次還款153719元,下月起月供3714元,則新的最后還款期為2009年3月,可節(jié)省利息支出51048元。

  方式三:部分提前還貸,減少月供

  經(jīng)計(jì)算,王先生原月供3719元,在這種提前還款方式下,2005年11月,當(dāng)月一次還款153719元,下月起月供1770元,至最后還款期為2013年10月則可以節(jié)省利息支出33385元。

  通過上述個(gè)案分析,選擇不同的方式節(jié)省的利息支出是不同的,一次性提前還貸節(jié)省的利息支出是最大的。在部分提前還貸中,此外還有將每月還款額減少,同時(shí)將還款期限縮短,改變還貸方式———例如由等額本息換成等額本金還款方式。在選擇之前,計(jì)算出不同方式下的還貸結(jié)果后,要結(jié)合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、綜合考慮時(shí)間、機(jī)會(huì)成本來確定自己的最佳方式。

  專家提示

  雖說提前還貸能在一定程度上減少利息支出,但專家表示二類人并不適宜提前還貸。

  第一種類型:月供一樣且貸款快要到期的客戶。對(duì)于選擇了等額本息還款法的消費(fèi)者來說,如果現(xiàn)在貸款已經(jīng)償還了一大部分,那么現(xiàn)在提前還貸并不一定劃算。目前消費(fèi)者貸款買房選擇的主要是兩種還款方式,即等額本金還款法和等額本息還款法。而絕大多數(shù)消費(fèi)者選擇的都是等額本息法。等額本息法每月還款額是固定的,但一開始還的大多是利息,到后面主要還本金。比如貸款10年已經(jīng)還到八九年了,那還的基本上是本金,提前還貸沒有意義。而遞減法是利隨本清,客戶什么時(shí)候還都可以為自己節(jié)省出相應(yīng)的利息。

  第二種類型:近期有投資計(jì)劃的客戶。不少消費(fèi)者已經(jīng)習(xí)慣了一旦手上有錢就拿來提前還貸,而碰上好的投資項(xiàng)目又貸款去投資或經(jīng)營(yíng),但經(jīng)營(yíng)性貸款利率要比房貸高得多。專家建議,在提前還貸前,消費(fèi)者最好考慮清楚近期有無投資計(jì)劃。如果您手上有好的投資項(xiàng)目,收益能夠超過房貸利率,就應(yīng)該考慮投資。

[責(zé)任編輯:佚名]
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