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/兌付風(fēng)險(xiǎn)/

信托公司力控房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)地產(chǎn)企業(yè)需提前交保證金

“銀監(jiān)會(huì)剛剛到我們公司做了檢查，也沒有什么新的要求，他們還是比較緊張這一塊?！蹦承磐泄靖邔痈嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

該信托公司高層提及的令銀監(jiān)會(huì)緊張的“這一塊”指的正是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。另外，今年房地產(chǎn)信托兌付高峰來臨的消息，也令市場(chǎng)繃緊了神經(jīng)。根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的了解，監(jiān)管層此前曾要求信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托保證兌付，部分地方也要求信托公司成立保證兌付小組，以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)信托的兌付潮。

此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從多個(gè)信托公司獲悉，目前為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)信托的兌付，已經(jīng)要求房地產(chǎn)企業(yè)提前還款——也就是交保證金的措施，已經(jīng)成為行規(guī)。

地產(chǎn)企業(yè)提前存保證金

“要求房地產(chǎn)企業(yè)提前存保證金，是防控房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)較為有效的措施。”上述信托公司高層對(duì)記者稱。

據(jù)了解，所謂的“要求房地產(chǎn)企業(yè)提前存保證金”，就是信托公司要求房地產(chǎn)企業(yè)提前兌付房地產(chǎn)信托。在房地產(chǎn)信托項(xiàng)目合同簽訂中，信托公司有的會(huì)增加條款，注明要求房地產(chǎn)企業(yè)在到期日之前就開始往信托公司“存保證金”。

“提前存保證金已經(jīng)成為行規(guī)了，10%—20%—30%—60%—100%，我們基本上都遵循這樣比例要求房地產(chǎn)公司提前交存保證金，到最終完成房地產(chǎn)信托的兌付?！蹦承磐泄緲I(yè)務(wù)人員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此前，除了房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的合同會(huì)明確寫這樣的要求，其他的信托項(xiàng)目作出這樣要求的較少。

“我們一般要求房地產(chǎn)企業(yè)在半年的時(shí)候，就開始存保證金，到期日的前一個(gè)月盡量保證企業(yè)的還款到60%。這樣既可以保證在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，信托公司損失較低，也可以讓地產(chǎn)企業(yè)在有回款的時(shí)候，不會(huì)將回款做其他投資而影響兌付?！鄙鲜鲂磐泄靖邔訉?duì)記者表示。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是否愿意接受這樣的規(guī)則，該高層表示，不接受也沒有辦法，公司風(fēng)控就有這樣的要求，地產(chǎn)企業(yè)也可以選擇其他信托公司合作。但是，此前并不是所有的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目會(huì)在合同中附加要求，現(xiàn)在信托公司基本上都要求這樣做。對(duì)于那些在合同上并沒有注明的提前存保證金規(guī)定的，也會(huì)與房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)商，要求提前還款。

某信托公司內(nèi)部人士告訴記者，目前該公司的一半左右的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目會(huì)要求房地產(chǎn)企業(yè)提前還款，以這樣的方式來保證項(xiàng)目?jī)陡丁?/p>

“今年以來，現(xiàn)在我們所報(bào)的項(xiàng)目，不管哪個(gè)行業(yè)，合同里面全部都要求要附加提前存保證金的條款，之前只有房地產(chǎn)信托會(huì)做此要求?！鄙鲜鲂磐泄緲I(yè)務(wù)人員對(duì)記者表示，這樣做主要是為了控制整體的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)信托進(jìn)入“冬天”

信托公司除了要求房地產(chǎn)企業(yè)提前交保證金，從自身管理角度，不少信托公司也要求實(shí)行團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)制。

上述信托公司內(nèi)部人士表示，該公司的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，會(huì)有專門的金融部門團(tuán)隊(duì)實(shí)行一對(duì)一的項(xiàng)目負(fù)責(zé)制。據(jù)了解，該公司要求每個(gè)季度對(duì)所管理的房地產(chǎn)信托的第一還款來源、現(xiàn)金流、項(xiàng)目回款等情況作出報(bào)告，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行壓力測(cè)試、敏感度分析等。

監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)兌付風(fēng)險(xiǎn)的緊張，也體現(xiàn)在其對(duì)房地產(chǎn)信托的限制上。而地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的累積，也讓不少信托公司望而卻步。

“現(xiàn)在這種背景下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是看不太清楚，這個(gè)時(shí)候我們是不敢做房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的，誰也不敢去承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)?！鄙鲜鲂磐泄緲I(yè)務(wù)人員直言，做房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)人員，壓力很大。不過，仍然有信托公司愿意去尋找風(fēng)險(xiǎn)中的機(jī)遇。

“我們現(xiàn)在還是不會(huì)說把房地產(chǎn)信托停掉，但是比如說申請(qǐng)50億元規(guī)模的業(yè)務(wù)，可能做成的也只有20億元。”上述信托公司高層告訴記者，某些公司因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)信托方面存在問題，在今年會(huì)有暫停該業(yè)務(wù)的規(guī)劃，但是該信托公司還是會(huì)將房地產(chǎn)信托作為長(zhǎng)期發(fā)展的業(yè)務(wù)之一。

近來，房地產(chǎn)信托的發(fā)行量的確較為疲弱。根據(jù)用益信托最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上周房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)行了6款產(chǎn)品，擬募集資金8.45億，占總規(guī)模的15.67%，相較此前一周，發(fā)行量有所上升，而發(fā)行規(guī)模占比則大大下降。

上述信托公司內(nèi)部人士對(duì)記者表示，“我們本來做的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)就很少，總的規(guī)模不到100億元。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇上，肯定是風(fēng)險(xiǎn)控制較為嚴(yán)格的?！倍鲜鲂磐泄緲I(yè)務(wù)人員則告訴記者，該公司的房地產(chǎn)信托占比已經(jīng)下降到了30%左右。