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專家認為，今年房地產宏觀調控政策方向預計不會發(fā)生“大逆轉”，土地市場難樂觀，各地土地出讓收入料縮水。地方政府亟待擺脫對“土地財政”的過度依賴，積極拓展財政收入來源。

土地市場難言樂觀

數(shù)據(jù)顯示，2012年1月，全國300個城市共成交土地面積5678萬平方米，同比減少62%，環(huán)比減少63%；成交樓面均價為751元/平方米，同比下跌29%，環(huán)比下跌22%。在其監(jiān)測的10個重點城市中，深圳、杭州、重慶、南京4城市均無住宅用地成交。與此同時，北京等一線城市成交量出現(xiàn)明顯下滑，整體溢價水平大幅低于去年同期。

各地對今年土地市場形勢判斷并不樂觀。北京中原地產市場研究總監(jiān)張大偉表示，2012年土地出讓市場形勢嚴峻，各地若要按期完成本年度供地計劃，唯有采取更積極和靈活的土地出讓策略，更為理性地評估地塊起拍價，才能減緩土地流標率日趨嚴重的現(xiàn)象。

張大偉認為，房地產宏觀調控政策不會放松，46個城市確定今年繼續(xù)執(zhí)行限購措施，這明顯影響了房地產開發(fā)商的市場預期。在市場極度悲觀的情況下，房企拿地熱情低迷，全國土地市場持續(xù)降溫。

土地財政亟待轉型

多年來，地方財政對于土地出讓金收入過度依賴。根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)，2009年全國土地出讓成交總價款約1.59萬億元，相當于同期地方財政本級收入32580.74億元的48.8%；2010年約2.7萬億元，同比增加70.4%，相當于同期地方財政本級收入40613.04億元的66.5%。在地方有些縣市，土地出讓金占預算外財政收入比重已超過50%，有些甚至占80%以上。

國土資源部土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，今年房地產宏觀調控政策預計不發(fā)生大的“逆轉”。全年土地出讓形勢將繼續(xù)惡化，以往依靠“土地財政”的地方政府或陷入“財政困局”，地方政府過度依賴土地出讓金收入或難以持續(xù)。

鄒曉云認為，財政收入困境將是地方政府在“陣痛”中轉型的必經階段。“地方政府必須謀求轉變，積極拓展財源?！彼硎荆@也是中央房地產調控政策的一個間接目標，即迫使地方政府提高意識、大力發(fā)展地方經濟、尋求多元化財政收入來源。

財政部財政科學研究所所長賈康表示，“十二五”期間，大搞建設項目、抬高地價增加土地出讓收入等短期行為將逐步消除，地方政府對“土地財政”的依賴將逐步減小。

賈康認為，未來應逐步將地方財政的籌資機制轉換到各地房產的保有環(huán)節(jié)上，比如房產稅。地方稅體系得到了支柱財源，則地方政府只要專心去優(yōu)化本地投資環(huán)境、提升本地公共服務水平。與此同時，地方政府轄區(qū)內的不動產也進入升值軌道。每隔幾年重新評定稅基，地方政府的財源建設就實現(xiàn)了可持續(xù)性。“這樣的制度實現(xiàn)后，我們依然可以說它是"土地財政"，但是彼時的"土地財政"的合理性就可以替代現(xiàn)行的"土地財政"的不合理性。”