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/融資渠道/

IPO大門仍未開放房企融資靠私募？

2012年被業(yè)內(nèi)稱作“還債年”，在持續(xù)的地產(chǎn)調(diào)控之下，房企的資金鏈危局顯露：銷售回款減緩，融資渠道日益收緊收窄。重壓之下，降價(jià)搶收被不少人看成房企最后的救命符。

巨額債務(wù)壓身

世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松直言，2012年房企最大危機(jī)是債務(wù)危機(jī)。

陳勁松將房企身上背負(fù)的債務(wù)主要分切成四塊：離岸的私募債、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金和民間借貸。此外，還包括銀行抵押貸款、上下游融資等。

至于各塊債務(wù)2012年到期的具體金額，目前市場上并沒有一個(gè)權(quán)威的合計(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但從一些機(jī)構(gòu)發(fā)布的零星統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)仍可以管中窺豹。

以房地產(chǎn)信托為例，中金公司的一份研究報(bào)告顯示，2012年預(yù)計(jì)到期的房地產(chǎn)信托金額達(dá)約2234億元，總還款額約2500億元，2013年預(yù)計(jì)到期規(guī)模近2816億元。另有人向媒體透露，2012年將有約4000億元的房企高息債陸續(xù)到期。

東方證券的一份研究報(bào)告，以2011年6月為分析起始點(diǎn)、115家上市房企為樣本[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]研究發(fā)現(xiàn)，115家房企長短期付息債主要分布在2011年7月~2014年6月3年內(nèi)，其中46%集中在2012年償付。其中2011年7月至2012年6月到期的短期付息債務(wù)(即短期借款+一年內(nèi)到期的長期負(fù)債)，約79%集中在2011年12月~2012年6月。此外，2011年6月~2012年6月到期的長期借款中，2012年上半年占了63%。

“賣子”籌資

近日在某個(gè)論壇上，黃金灣投資集團(tuán)副董事長全亮指出，缺錢或迫于還債的房企，最先想到的辦法可能就是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓或合作開發(fā)解決資金缺口。現(xiàn)實(shí)也正在不斷佐證，在目前的情況之下，多數(shù)缺錢的房企傾向于選擇“賣身”回收資金。

某機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月首周京滬產(chǎn)權(quán)交易所新增掛牌的房地產(chǎn)股權(quán)交易數(shù)量達(dá)到了近10宗，總市值數(shù)十億元，其中包括3家企業(yè)轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)，如上海外聯(lián)發(fā)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓、上海某置業(yè)有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓等。而在1月，全國公開產(chǎn)權(quán)市場成規(guī)模（交易額超千萬）股權(quán)交易數(shù)量達(dá)到了20宗，披露市值達(dá)67.8億元，相較于2011年1月的9宗和31億元的成交額，皆上漲了近120%。

中房信克而瑞評論員胡超向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析說，1月20宗房地產(chǎn)股權(quán)交易中，主要呈現(xiàn)出兩個(gè)特點(diǎn)：首先，不少房企迫于資金壓力甩賣項(xiàng)目以回籠資金。在賣項(xiàng)目籌資的潮流中，除了中小房企外，大房企的身影開始顯現(xiàn)。比如1月綠城[簡介 最新動(dòng)態(tài)]迫于資金壓力賣項(xiàng)目籌資就是典型；其次，越來越多的主業(yè)非房地產(chǎn)企業(yè)開始清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

在接受采訪時(shí)，北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉對此補(bǔ)充說，戰(zhàn)略減資或戰(zhàn)略離場，已成為時(shí)下房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)賣項(xiàng)目的主要原因之一。近段時(shí)間以來，東方航空、西部礦業(yè)、江蘇舜天、酒鬼酒、安徽金種子等主業(yè)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司，皆通過相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，逐漸實(shí)現(xiàn)從房地產(chǎn)業(yè)撤資或減少相關(guān)資產(chǎn)配置。如果地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)維持3~6個(gè)月，預(yù)計(jì)非主營房地產(chǎn)的企業(yè)可能拋售的房地產(chǎn)資產(chǎn)、股權(quán)市值將超過3000億元。

PE融資應(yīng)運(yùn)而興

對于2012年房企融資問題，愛建證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師左紅英在一份行業(yè)研究報(bào)告中預(yù)測，2012年房地產(chǎn)行業(yè)融資將 “堅(jiān)冰難破”，如傳統(tǒng)的房企IPO融資渠道仍被中國證監(jiān)會(huì)關(guān)閘，而央行公布的2011年數(shù)據(jù)顯示銀行對房地產(chǎn)領(lǐng)域新增貸款規(guī)模出現(xiàn)明顯下降，至于2012年的銀行貸款，在定向性寬松的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)受益有限。

對此，中房信研究總監(jiān)薛建雄和水文園集團(tuán)金融資產(chǎn)管理中心總經(jīng)理趙一軍均認(rèn)為，2012年私募股權(quán)投資（以下簡稱PE）將漸漸成為開發(fā)商直接融資的重要渠道之一。

清科研究中心一份有關(guān)房地產(chǎn)私募股權(quán)投資的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年前11個(gè)月，共有26只可投資于中國內(nèi)地的私募房地產(chǎn)投資基金完成募集，合計(jì)募集資金額達(dá)36.42億美元。而在投資方面，去年前11個(gè)月共有35起私募房地產(chǎn)投資，交易總額達(dá)22.2億美元。從投資結(jié)構(gòu)上看，35起私募房地產(chǎn)投資交易中，其中31起發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)，投資金額為19.96億美元。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)中，商品住宅類投資數(shù)量為13起，共計(jì)涉資9.64億美元。

清科研究中心分析師徐衛(wèi)卿介紹說，目前國內(nèi)主要活躍著三種形態(tài)的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金。首先，由房企成立基金管理公司發(fā)起設(shè)立的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金，如金地集團(tuán)旗下的穩(wěn)盛投資以及榮盛發(fā)展旗下的榮盛泰發(fā)基金等；其次，專業(yè)地產(chǎn)及金融人士組成的獨(dú)立房地產(chǎn)私募基金，如復(fù)星集團(tuán)旗下的星浩資本，高和投資等；第三種是國企與政府背景的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金，如北京工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)及北京市住建委試點(diǎn)的公租房保障房基金等。市場上還出現(xiàn)了一些專注于商業(yè)地產(chǎn)、商品住宅、保障房建設(shè)、旅游地產(chǎn)或養(yǎng)老地產(chǎn)等某個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金。比如盛世神州房地產(chǎn)投資基金專注于商品住宅市場，并將投資半徑主要聚焦于京津唐及環(huán)渤海、長三角區(qū)域中房地產(chǎn)市場健康快速發(fā)展的成長性城市。高和投資專注于收購一線城市核心地段的商業(yè)類物業(yè)，星浩資本的投資偏好專注于城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目。而2011年成立的建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金，則將目標(biāo)瞄準(zhǔn)了保障房建設(shè)。