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/行業(yè)動(dòng)向/

14家龍頭房企近半數(shù)不差錢 萬億債到期或?qū)е虏①?gòu)潮

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平此前擔(dān)心，樓市調(diào)控下，房企出現(xiàn)的大規(guī)模吞并潮，會(huì)讓大型地產(chǎn)商高度集中，很可能就會(huì)像香港樓市一樣出現(xiàn)“四大天王”，進(jìn)而產(chǎn)生更高的房?jī)r(jià)。他的上述觀點(diǎn)也成為今年被媒體引用最多的觀點(diǎn)。

中航證券的研究預(yù)計(jì)，今年將有六成房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金缺口，但在全國(guó)銷售最好的14家龍頭地產(chǎn)企業(yè)中，6家仍有充裕資金。

這不免給人遐想，在萬億元債務(wù)即將到期的背景下，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的大規(guī)模兼并重組是否即將發(fā)生？壟斷性的地產(chǎn)巨頭會(huì)否在這一輪兼并重組后產(chǎn)生？

六成房企面臨資金缺口

中航證券在《房地產(chǎn)行業(yè)2012年策略報(bào)告》指出，“隨著財(cái)務(wù)狀況的惡化，地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金缺口也在擴(kuò)大：短期內(nèi)行業(yè)平均有5%的資金富余，但如果成交量持續(xù)萎縮至2012年，行業(yè)整體將出現(xiàn)相當(dāng)于總資產(chǎn)8%的資金缺口，六成企業(yè)將面臨這種威脅，四成企業(yè)在到期貸款無法續(xù)借的情況下將面臨相當(dāng)于總資產(chǎn)10%以上的資金缺口”。

上述報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控背景下，地產(chǎn)行業(yè)整體的財(cái)務(wù)狀況惡化。根據(jù)中航證券提供的數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)狀況方面，進(jìn)入全國(guó)銷售額排名前20位的14家大型地產(chǎn)上市公司中，有6家處于資金富余狀態(tài)，3家處于資金平衡狀態(tài)，5家面臨資金缺口威脅，其中4家面臨10%以上資金缺口。

由于成交低迷，銷售回款緩慢導(dǎo)致房企資金周轉(zhuǎn)水平進(jìn)一步降低。上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2007年行業(yè)高峰期，地產(chǎn)上市公司平均的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.50倍 （相當(dāng)于平均用24個(gè)月回籠資金），2008年跌至谷底，周轉(zhuǎn)速度減慢一半至0.26倍 （平均資金回籠周期45個(gè)月），2009年回暖后，2010年再次降低至0.37倍水平（32個(gè)月回籠資金）。

截至2011年上半年，地產(chǎn)上市公司平均的去存貨速度減慢24%，年化的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降至0.28倍（43個(gè)月回籠資金），已接近2008年的低谷水平。上述機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來的持續(xù)低谷中，房企資金周轉(zhuǎn)速度恐將進(jìn)一步降低10%左右至0.26倍（46個(gè)月回籠資金）。

哪類房企“最難”？

除財(cái)務(wù)狀況和房企的周轉(zhuǎn)效率之外，房企在發(fā)展模式和區(qū)域布局方面已經(jīng)開始加速分化。

規(guī)模化和高端化一直是中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)的兩類主導(dǎo)發(fā)展模式，在調(diào)控背景下，高端產(chǎn)品線遭遇更大沖擊，但規(guī)?；髽I(yè)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)。

中航證券提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年1~10月北京別墅及高檔公寓預(yù)售面積同比下降46%，顯著高于住宅市場(chǎng)12%的整體降幅，在華東地區(qū)高端、遠(yuǎn)郊項(xiàng)目更出現(xiàn)20%~30%的降價(jià)幅度。結(jié)果，綠城[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]中國(guó)等企業(yè)周轉(zhuǎn)速度較高峰期下降50%以上，但恒大[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、碧桂園[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、萬科受沖擊較小。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等部門發(fā)布的官方數(shù)據(jù)，2011年1~10月，上海、杭州累計(jì)預(yù)售面積同比降幅在20%以上，溫州降幅更是接近40%；但石家莊、合肥、沈陽、西安、重慶、成都等城市預(yù)售面積同比仍有所增長(zhǎng)。結(jié)果，一線城市新開工面積與銷售面積的增幅差距擴(kuò)大到30%以上，但二、三線城市新增存貨的較小。

分析指出，區(qū)域分化進(jìn)一步加劇了地產(chǎn)企業(yè)之間的業(yè)績(jī)分化。

依據(jù)上述分析不難看出，倘若今年調(diào)控繼續(xù)深化，一些追求高端化和布局集中在一線城市的房企將遭遇更大的困難。

高力國(guó)際董事陳厚橋向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，近期已經(jīng)開始有很多房企在向一些機(jī)構(gòu)咨詢應(yīng)對(duì)調(diào)控的策略，在他看來，房企的產(chǎn)業(yè)整合已經(jīng)迫在眉睫，如加速在二、三線城市的發(fā)展，加大在商業(yè)地產(chǎn)方面的投入等。

除此之外，陳厚橋還指出，從布局來看，未來房企有可能縱深到三、四線城市，以增加抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。另外，加大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)（傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合）方面的投入也是房企的選擇之一。

賣股權(quán)換資金

就如陳厚橋所指出的，從長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略來看，追求規(guī)模化、加大布局二、三線城市的力度可緩解房企面對(duì)調(diào)控的壓力，但遠(yuǎn)水救不了近火，房企迫在眉睫的問題就在于通過何種方式來緩解資金壓力。

據(jù)了解，從去年下半年開始，部分開發(fā)商已經(jīng)采取了一些措施。除一些龍頭房企相繼宣布在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行一定幅度的降價(jià)之外，房企還在縮減開支，如雅居樂地產(chǎn)去年年底就已經(jīng)調(diào)整了部分項(xiàng)目的工程進(jìn)度，而且未來旗下項(xiàng)目的降價(jià)幅度將達(dá)到10%~15%。

一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，房企選擇出售股權(quán)或者旗下項(xiàng)目以換取資金的做法也在逐漸增多。

綠城自去年年底就已經(jīng)開始出售旗下項(xiàng)目類緩解資金壓力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，依靠這些項(xiàng)目的出售，綠城共套現(xiàn)37.26億元。去年12月26日，珠光控股發(fā)布公告稱將出售附屬公司誠(chéng)昌集團(tuán)45%股權(quán)套現(xiàn)2.8億元。

去年11月，海航為規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、降低房地產(chǎn)調(diào)控帶來的壓力和提高控制投資風(fēng)險(xiǎn)能力,向海航集團(tuán)關(guān)聯(lián)企業(yè)出售多家公司股權(quán)及土地,交易總金額達(dá)45.75億元。

分析指出，隨著資金壓力的增加，集中布局一線城市的房企也需要通過出售股權(quán)來實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。北京中原此前統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2011年1~10月份，規(guī)模房企股權(quán)交易累計(jì)達(dá)到93宗，總交易額達(dá)到300.8億元，遠(yuǎn)超2010年全年的84宗165.25億元的規(guī)模，該機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2011年全年的交易額相比2010年將翻番。