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“看不透，真是看不透。”廣州某上市房企高層管理者高朗(化名)眉頭緊皺，他向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，公司管理層近期對(duì)于今年如何“隨行就市”發(fā)生不少分歧，但至今一直未有明確的定論。

春節(jié)里，高朗放棄了與家人到海外度假的計(jì)劃，更多地抽時(shí)間去會(huì)一會(huì)同行或其他領(lǐng)域的朋友，而每次聚會(huì)的話題都幾乎離不開對(duì)房地產(chǎn)行情的討論，高朗感受到圈內(nèi)圈外都十分煩惱，精神緊繃的狀態(tài)與其所在的房企所有同事一樣。

預(yù)言二三季度回暖

對(duì)于如何針對(duì)國家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控做出應(yīng)對(duì)，各方爭議一直沒有停息。“現(xiàn)在不是出了什么問題，我們得拿出方案應(yīng)對(duì)，類似于做選擇題的狀況。”高朗高聲強(qiáng)調(diào)，“大家連問題怎么變都不確定?！?/p>

雖然，國務(wù)院總理溫家寶于2011年底指出要鞏固房地產(chǎn)調(diào)控的成果，各地方政府去年年底之前仍能緊抓限購或者限價(jià)政策。但是，農(nóng)歷新年一過，一些地方為調(diào)控松綁的跡象卻有了各種苗頭，開發(fā)商對(duì)這些異動(dòng)十分敏感，但心中的糾結(jié)仍然難解。

有報(bào)道指出，中山市近日悄然執(zhí)行新的樓市限價(jià)令，原來規(guī)定的高于5800元/平方米的商品房不允許進(jìn)行網(wǎng)簽備案，如今這一單價(jià)據(jù)稱已改為6590元/平方米。雖然中山市政府并未發(fā)文對(duì)此作出解釋，但已被外界解讀為廣東打破限價(jià)僵局的第一槍。此外，一直試圖向限購限價(jià)令叫板的佛山也開始跟風(fēng)。

談及此變化，高朗還不忘提醒記者，新年之后，銀行的個(gè)人房貸放款已經(jīng)放松。

中國農(nóng)業(yè)銀行深圳分行負(fù)責(zé)個(gè)人房屋信貸業(yè)務(wù)的一位員工告訴本報(bào)記者，銀行新一年的放款已經(jīng)下放，將安排給等候已久的貸款客戶。但他注意到，與往年相比，今年年初放款的資金量都較為松懈，能放款的都基本上放出，并沒有按照往年的每月定額限度去規(guī)限。

有媒體2月1日?qǐng)?bào)道，北京、上海兩地多數(shù)銀行已將首套房貸利率從之前的“上浮”改為“基準(zhǔn)利率”，甚至部分銀行對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶的首套房貸利率還會(huì)有折扣優(yōu)惠。據(jù)悉，現(xiàn)在的房貸審批時(shí)間明顯加快，建行申請(qǐng)房貸最長2個(gè)星期，而工行、中行審批時(shí)間則在1周左右。而去年三、四季度，由于額度緊張，貸款者需要等待1至2個(gè)月，才能申請(qǐng)上貸款。

以上的變化，讓一直認(rèn)為地方政府以及銀行會(huì)首先替調(diào)控政策松綁的高朗及其他管理層認(rèn)定了自己的判斷。

不光如此，作為去年調(diào)控政策的“得益者”，恒大地產(chǎn)以2012年800億的目標(biāo)銷售額這一“偏于保守”的年度計(jì)劃，以示其對(duì)今年行情的判斷。恒大主席許家印更是少見地釋放出預(yù)期稱：今年一季度房地產(chǎn)的形勢還是低谷，二季度會(huì)從成交量的角度逐漸回升，下半年會(huì)有所好轉(zhuǎn)。記者從多家房企的管理層了解到，不少聲音認(rèn)為樓市目前仍迷霧重重，但今年二、三季度將是樓市回暖拐點(diǎn)。

是否進(jìn)軍三四線難住房企

不管政策走向如何，高朗們至少已經(jīng)對(duì)政策的變化抱有希望，與此同時(shí)，2012年的開局難題仍然猶如利刃高懸。

早在2010年末至2011年春節(jié)，為了規(guī)避一二線城市限購令的消極影響，各大房企搶先在三四線城市攻城略地，幾乎成了大房企一年里最大的布局。其中，恒大、碧桂園、雅居樂等房企更因此成為了調(diào)控之下的得利者。

那么，2012年開局，繼續(xù)進(jìn)軍三四線城市是否仍是政策和市場驅(qū)使下的必然選擇，前仆后繼地開辟新戰(zhàn)場會(huì)否引發(fā)另一場新僵局，仍是房企的煩心事。

“一旦政策隨時(shí)變動(dòng)，一線城市又復(fù)活了，那時(shí)候二三四線戰(zhàn)場再也不是利益刺激點(diǎn)時(shí)，所有被動(dòng)拖進(jìn)戰(zhàn)場的付出都會(huì)陷入尷尬的局面，而難以抽身應(yīng)對(duì)其他的競爭，這是最應(yīng)該害怕的。”高朗坦言他的憂慮。堅(jiān)信市場的他仍然在跟著市場經(jīng)驗(yàn)走還是追隨政策的問題上徘徊不前。

在其他房企的管理層中，與高朗想法一致的并不少見。廣州某大型地產(chǎn)公司去年一直在長沙、江西等三四線城市開拓項(xiàng)目，其一高層管理者張培(化名)對(duì)是否持續(xù)拓展這些項(xiàng)目，并挖掘更多類似的項(xiàng)目問題持反對(duì)意見。除了有著與高朗類似的擔(dān)憂，他還擔(dān)心會(huì)因此損失源自一線城市的抄底機(jī)會(huì)，而后者的損失則更大。

高朗對(duì)本報(bào)記者直言，越是相信市場，越是會(huì)對(duì)政策的變動(dòng)恐懼?！叭绻呷匀徊环潘桑俏乙仓荒芷馗S政策，支持公司向二三四線城市發(fā)展。不過，至今我仍未看到這種可能性的發(fā)生?！备呃市ΨQ。

高朗之所以做出這樣的判斷，來自于同行恒大地產(chǎn)公布的最新拿地計(jì)劃：未來在土地儲(chǔ)備上，集團(tuán)將繼續(xù)遵循“消耗多少，補(bǔ)充多少”的原則，確保長期可持續(xù)發(fā)展。

此外，高朗也從廣州不少房企一味跟隨政策反栽跟斗的事獲得以上的判斷。

廣州另一上市房企的內(nèi)部人士透露，該公司在前年10月份轉(zhuǎn)戰(zhàn)廣州的郊區(qū)城市，雖然新開項(xiàng)目的成交量較高，但利潤率較低的難題一直困擾著公司的財(cái)政。

“目前即使看中市中心的優(yōu)秀項(xiàng)目，仍難以抽身搶奪?！痹摴卷?xiàng)目收購部人士向本報(bào)記者表示。

所以，高朗認(rèn)為，新一年對(duì)于二三四線城市前仆后繼的想法要有更冷靜的想法，占領(lǐng)那些城市應(yīng)該針對(duì)不同房企自身的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)而言。以他所在的公司而言，公司在中高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)有優(yōu)勢，如果因適應(yīng)政策而貿(mào)然地進(jìn)入那些城市，要解決地價(jià)上漲、建筑成本、項(xiàng)目規(guī)劃以及當(dāng)?shù)卣剃P(guān)系等諸多復(fù)雜問題并不容易。

“第一季度開局布局轉(zhuǎn)變可能只對(duì)企業(yè)今年的業(yè)績產(chǎn)生影響，但對(duì)于新戰(zhàn)場投入的時(shí)機(jī)、人力和物力等選擇，則會(huì)影響房企未來十年的戰(zhàn)略?！备呃时硎?。

想促銷又怕價(jià)格反彈

對(duì)于政策的捉摸不定，使得高朗以及其他管理者在面對(duì)農(nóng)歷新年之后的“新市”有些膽怯。據(jù)他所知，公司在“新市”里并沒有推出新盤或新一輪刺激業(yè)績的行動(dòng)，只是做了客戶維護(hù)的安排。據(jù)悉，全國不少房企因生意冷淡度過了“史上最長春節(jié)假”，而只有綠城地產(chǎn)的一線售樓處春節(jié)假期全程不休假。

“公司顯得十分謹(jǐn)慎，似乎在以不變應(yīng)萬變，這也是一種被動(dòng)的行為?！彼嬖V本報(bào)記者，廣州一些房企原來的新貨推盤行動(dòng)臨時(shí)取消，也有部分延后。

事實(shí)正是如此，近日，有報(bào)道指出，此前統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月份廣州預(yù)計(jì)新推33個(gè)項(xiàng)目，但從去年12月24日至今年1月25日，實(shí)際推出的新項(xiàng)目只有22個(gè)，意味著有1/3的項(xiàng)目選擇了推遲開盤。

中原地產(chǎn)華南區(qū)董事總經(jīng)理李耀智向媒體表示，上半年大多數(shù)開發(fā)商愿意積極推盤入市，但進(jìn)入下半年房價(jià)下跌，樓市進(jìn)入觀望態(tài)勢，不少開發(fā)商對(duì)后市并不樂觀，一方面認(rèn)為即便降價(jià)也未必?fù)Q來成交量，另一方面，如果降價(jià)促銷，又擔(dān)心市場2008年房價(jià)下跌而2009年反彈的歷史重演，讓自己陷入被動(dòng)。

對(duì)政策到底是放松抑或是繼續(xù)收緊的擔(dān)心，成了最大的心事。此外，他們也擔(dān)憂放松一段時(shí)間會(huì)否立即收緊，或者持續(xù)收緊會(huì)否突然放松等反復(fù)變動(dòng)的情況。

“時(shí)晴時(shí)雨，亦假亦真的松綁信號(hào)會(huì)害死房企?！备呃时硎臼譄o奈。

高朗指出，由于所在的房企具有港資背景，所以這種追隨市場經(jīng)濟(jì)行為的聲音仍然占上風(fēng)，而對(duì)于把脈政策動(dòng)向的能力，相比其他國資背景的房企則相對(duì)遜色。而到底是否緊跟政策出牌，各大房企都各懷心事。