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先說說關(guān)于樓市的兩個“不可能”——

一是國家調(diào)控政策不可能在短時間內(nèi)發(fā)生改變。近一個時期由于樓市低迷，一些地區(qū)房價已有明顯下跌，因此就有觀點認為，調(diào)控政策會放松。這是不可能的。樓市雖低迷，房價雖下跌，但此情大范圍出現(xiàn)基本是從去年四季度后半期開始的，也就是大致從接近年尾開始的，到現(xiàn)在滿打滿算不過兩三個月的時間，持續(xù)的時間還很短，同時房價下跌的幅度還不夠，尤其是地區(qū)之間的不平衡，有些地方跌多一些，有些地方跌少一些，有些地方?jīng)]有跌，甚至還有個別地方仍在上漲。雖然樓市的畸形狀況有所好轉(zhuǎn)，但房地產(chǎn)調(diào)控政策還只是初見成效，或出現(xiàn)了向好的苗頭，距離健康發(fā)展還相差很遠。事實上，現(xiàn)在只是以高壓手段在急功近利地解決問題，真正的長治久安的可操作性措施還沒有看到。如果在這種情況下就松手，調(diào)控必將前功盡棄，而且會引發(fā)房價的大幅度反彈，肯定再創(chuàng)歷史新高。因為這種淺嘗輒止的調(diào)控給人的感覺是國家對于房價上漲根本沒轍。所以高層領(lǐng)導(dǎo)多次強調(diào)“堅定不移地抑制房價過快上漲”。

二是房價不可能在短時間內(nèi)持續(xù)大幅度下跌。由于樓市低迷，房價下降，有些人就期待房價大幅度下跌，一跌再跌，最好攔腰折，再折。這些人的預(yù)期太過了，對于房價大跌的幅度和欲望太強了。關(guān)于高房價形成的因素我前面說過很多：剛性需求的旺盛，趨城若鶩的遷徙，賣地財政的困局，人多地少的國情，價格上漲的預(yù)期，投資渠道的狹窄，貧富差距的拉大，輿論導(dǎo)向的偏離，投機暴利的驅(qū)使，等等，雖然隨著調(diào)控政策堅持實施，輿論導(dǎo)向有所好轉(zhuǎn)，投機暴利有所抑制，人們對于房價上漲的預(yù)期有所降低。但其他因素依然存在，大多問題沒有從根本上得到解決。如果說有所改觀的話，時下人們只是處于等待觀望期，一旦感覺風(fēng)向轉(zhuǎn)變，該出手時便出手。更何況房價下跌過度，對于國民經(jīng)濟的負面影響也是巨大的，調(diào)控也會是循序漸進的。尤其是地方政府的“賣地財政”不改變，宏觀調(diào)控措施越往下執(zhí)行的阻力越大。

再說說美國樓市的兩個“應(yīng)該知道”——

一是應(yīng)該知道美國人的房產(chǎn)觀念。近些年來，美國樓市持續(xù)低迷，有人認為完全是金融危機經(jīng)濟衰退造成的，而在我看來，除了這方面的因素以外，與其房地產(chǎn)觀念、投資預(yù)期、政策法規(guī)有很大關(guān)系。我的感覺，美國經(jīng)濟衰退給老百姓造成的收入降低幅度并沒有想象的那么大，絕大多數(shù)人依然安居樂業(yè)。從美國人的平均工資與房價之比來看，絕大多數(shù)員工兩口之家在三到五年內(nèi)就可以買房，十年內(nèi)可以還清按揭貸款。但很多人沒有選擇買房，而是租房。有數(shù)據(jù)顯示，美國35歲以下的年輕人住房私有率僅為39%，45歲至54歲年齡組住房私有率為73.6%。美國房產(chǎn)要交地稅，賣掉房產(chǎn)要繳納交易稅、盈余稅。擁有住房還有一筆暗藏的開支，如草地的施肥除草、澆水修剪、房前屋后栽種不同季節(jié)的花草樹木，以及深秋后清理樹葉等。此外，自購住屋維修方面更是常年累月花錢，如廚房，地毯，后院等，開銷往往都在上萬美元。稅收、經(jīng)常性的管護開支，也大大降低了房地產(chǎn)增值盈利的預(yù)期。美國年輕人找工作范圍很大，固定住房并不方便遷移。老年人因為管護精力不足，不少人愿意賣掉原有自住房而租住公寓。

二是應(yīng)該知道美國的房產(chǎn)政策法規(guī)。據(jù)美國《僑報》援引房地產(chǎn)稅務(wù)專家瑪麗·維加爾（Mary Vigal）女士的話說：現(xiàn)在有必要在中國社區(qū)普及房產(chǎn)投資的法律知識，尤其是針對那些“非美國居民”的國外買家。許多中國人到美國購房，因并不在美國居住，便將房屋出租來獲取投資收益。但根據(jù)美國稅法，對于“外國人”房東的租金收入，需要繳納30%的租金收入稅，而且要自覺仔細地向稅務(wù)局申報。有一部分“外國房東”由于不了解相關(guān)規(guī)定，或許還不知道自己已經(jīng)成為“違法者”。也有的中國投資者將房產(chǎn)作為資產(chǎn)留給自己的子女，若將來子女來美讀書或生活，則可以擁有一定的生活基礎(chǔ)。但是，美國聯(lián)邦法律對“非美國居民外國人”的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅高得驚人，任何超過6萬美元的資產(chǎn)要被課以35%至45%的稅收；再加上地產(chǎn)稅和各種管理支出，將來留給子女的也許不是“遺產(chǎn)”，而是“遺患”。

最后說說維持高房價50年的兩個“新情況”——

在這個問題上，我的觀點是有變化的。開始我覺得中國的高房價在未來20年內(nèi)會得到根本改變。這個觀點源于我對于中國家庭由“聚合——裂變——聚合”的分析。中國古有“四世同堂”的美俗，家大業(yè)大，兒孫滿堂，一大家子在一個大院里居住，這是“聚合”。而后大家庭栓不住了，子女結(jié)婚成家就要單門獨戶，這是“裂變”，構(gòu)成了最大的剛性需求。再到“80后”呢，城鎮(zhèn)家庭以獨生子女為主體，婚后一對夫妻一套住房，兩對老人兩套住房，而這三套住房最后歸屬于一個家庭，這是新的“聚合”，住房顯然是供大于求了，高房價當(dāng)然就此打住。然而現(xiàn)在出現(xiàn)了兩個新的情況——

一是農(nóng)村人口進城大提速。過去經(jīng)常說“十億人口八億農(nóng)民”，農(nóng)村人口是有宅基地的，農(nóng)民住房與城鎮(zhèn)商品房是完全不同的概念。而現(xiàn)在“農(nóng)轉(zhuǎn)非”速度驚人，前不久有消息稱，中國“城市人口首超農(nóng)村人口”。這意味著過去“八億農(nóng)民”中起碼有三億進城了，而現(xiàn)在總?cè)丝诓皇鞘畠|，是十四億，那起碼要有五億農(nóng)民進城。有人說這些新居民都是有房住的，戶口變了不一定都進城。而我看到的情況更加嚴重。我去過江蘇揚州的一個村，村子并不在城郊結(jié)合部，村民都是標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)戶，但全村所有人家都在城里買了商品房，年輕力壯的人全在城里干活，只有老人和少數(shù)婦女在家看守房屋和田地。這種情況在農(nóng)村普遍存在，尤其是大中城市周邊及東南沿海工商業(yè)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)更甚。這批大規(guī)模進城的農(nóng)民家庭人口基數(shù)遠遠超過現(xiàn)有城市居民。從發(fā)展的角度說，農(nóng)村人口進城理所應(yīng)當(dāng)，而從房地產(chǎn)供需來說，促使房價上漲的壓力就很大很長遠，因為這個數(shù)字的絕對值太大了。

二是小城鎮(zhèn)人口向中心城市大轉(zhuǎn)移。由于經(jīng)濟發(fā)展，人們收入水平提高，加上社會財富二次分配中存在的一些問題，貧富分化越來越嚴重，在小城市的富裕家庭中，隨著子女到中心城市讀書就業(yè)成家，經(jīng)濟境況也提供了他們到大城市購房的條件，由于眾星捧月的效應(yīng)，這個數(shù)量也是很大的，且在不斷擴大，這就步步推升了中心城市的房價。加上前面說到的諸多因素，中國的房地產(chǎn)價格會長期處于相對高的位置，如果沒有強有力的政策疏導(dǎo)和干預(yù)，這種狀況50年不會變。順便說一句，城市市區(qū)面積范圍的不斷延伸擴大也在波浪式的推高相關(guān)地區(qū)和城郊結(jié)合部的房地產(chǎn)價格。

前面提到美國樓市，有些觀念和政策值得中國借鑒。要動態(tài)提高擁有房地產(chǎn)的成本支出，降低房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出售的利潤空間，使人們自覺形成集約化的住房觀念，使得房地產(chǎn)更多劃歸生活必需而非投資暴利渠道。盡管美國目前仍未擺脫金融危機的困局，房地產(chǎn)業(yè)依然相當(dāng)蕭條，但其房地產(chǎn)政策基本沒有大的改變。而中國房地產(chǎn)調(diào)控才初見成效，只有政策的持續(xù)性堅持，才能取得預(yù)期效果，繼而逐步改變?nèi)藗兊挠^念和習(xí)慣甚至生活方式，讓中國房地產(chǎn)業(yè)走上健康發(fā)展的軌道。