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信唱衰言論 定吃大虧

無論在任何場合，您對房地產(chǎn)市場都表現(xiàn)出一種極大看好的自信，您的這種自信是否有點“盲目”或者“過頭”？

陳寶存：一點都不“過”，我對房地產(chǎn)市場的看好，包括我提出的未來房地產(chǎn)“白銀三十年”的看法，都是基于中國人的居住理念、住宅情節(jié)和傳統(tǒng)財產(chǎn)觀考慮的。中國人往往會把住房看成是他的第一種需求，“不吃不喝也得買房”。不只城市人，在農(nóng)村，為了娶媳婦，借錢也得買房。再者，中國人買房絕對不會為了自己買，都是為子女考慮，為后代買房。另外，把房子作為財產(chǎn)傳續(xù)下去的觀念也是難以改變的。

我認(rèn)為五年內(nèi)中國的地價、房價會翻番?，F(xiàn)在大家都在說房價降了，降在哪兒？北京三環(huán)以內(nèi)的房價，某機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示漲了11%。而像大興，房山，通州這些地方確實降了，但他們現(xiàn)在銷售的是2007、2008年拿的地，那時地很便宜，現(xiàn)在有降價的空間。但是2009、2010年拿的地要維持現(xiàn)在萬元的價格就太不可能了，所以怎么降的肯定會再怎么漲回去，這是肯定的。

北京四環(huán)以內(nèi)現(xiàn)在沒有數(shù)據(jù)顯示降價，而北京主城區(qū)的豪宅8-12萬一平的很多，只不過現(xiàn)在上不了市，沒賣。要是把這些豪宅都充到北京的房價里去，根本不可能是現(xiàn)在一萬九的均價。實際上通州的價格，現(xiàn)在對比廊坊、對比周邊地區(qū)房價，應(yīng)該相對便宜多了，但是老百姓不會買，“買漲不買跌”。老百姓現(xiàn)在需要的是一個合理的引導(dǎo)，這個時候要是聽了房價唱衰的言論，勢必要吃大虧。

現(xiàn)在的開發(fā)企業(yè)沒有難的

既然您說的房地產(chǎn)現(xiàn)在仍發(fā)展的一片大好，那么綠城[簡介 最新動態(tài)]之前出現(xiàn)的“被動”局面又說明了什么？

陳寶存：咱們國家從2003年開始調(diào)控，但是今年的政策嚴(yán)酷的程度跟2004年比差遠(yuǎn)了。2004年我們公司自己的項目做不了，想到轉(zhuǎn)讓，最后項目用了三個月的時間才轉(zhuǎn)出去，但是在那種情形下，很有可能轉(zhuǎn)不出去，如果轉(zhuǎn)不出去前期投入就白費了。那時候普遍是災(zāi)難性的市場，就像戰(zhàn)亂的時候，恨不得把自己的孩子吃了。現(xiàn)在的開發(fā)商都是按住自己的項目，“親生的孩子”誰愿意丟？就“借點奶”先把“孩子”養(yǎng)大?，F(xiàn)在只要手頭有項目的開發(fā)企業(yè)沒有難的，大家聽到的難過，實際是原來想賺十個億，現(xiàn)在只賺八個億的問題。

綠城存在的只是切割自己項目的危機。只要他肯拿出一個項目，自然所有問題都解決了。打個比方，現(xiàn)在一個開發(fā)企業(yè)有16個“孩子”，哪個都是“親生”的，都不愿意送給別人。最好的方式就是別人注入資金一起干?，F(xiàn)在在北京拿一個項目有多難，連潘石屹都拿不到地。這種狀況下，拿到地的相當(dāng)于都是難產(chǎn)的孩子，誰能舍得被拿走？

2004年的時候一塊地可能倒了六七手，但是到最后都賺錢了。當(dāng)時，很多企業(yè)也沒項目，北京當(dāng)時4000多家企業(yè)，沒項目的倒一塊地也賺錢了。這中間倒得就是土地的增值，所以一直都說房企難，但是日子都過的很好。只是這幾年倒地的幅度越來越慢，當(dāng)然具備倒地資格的企業(yè)也越來越少。這才給央企國企機會，但是哪個項目都不會死。就算實在是開發(fā)不了的爛尾樓，給誰也都不愿意，只有在那爛著幾年，但是項目方還在。

爛尾樓閑置的時間是有一定的期限吧？

陳寶存：有這個規(guī)定，但是任何地方政府都做不到，因為各種產(chǎn)權(quán)問題，最終想收回的時候就會發(fā)生別的問題。如北京的摩根，牽扯的利益太多。這種閑置尤其是市中心的寫字樓的爛尾，涉及的產(chǎn)權(quán)問題太多，根本沒法清算。實際上這兩年國家也一直在查閑置土地，閑置土地存在的問題是，拿北京為例，北京2004年的時候一萬公頃，15萬畝土地就確立了一級開發(fā)的項目，但最后能做成的這15萬畝的不足一半。因為拆遷等問題在那閑置。閑置不是因為開發(fā)商不想干，確實是一些釘子戶不讓拆。北京去年、前年的土地出讓已經(jīng)成了毛地出讓，地拆遷不了，直接就給開發(fā)商自己實施拆遷。

您一直都堅信開發(fā)商“不差錢”，那前段時間傳出的開發(fā)商跳樓事件，您如何看待？

陳寶存：像這種根本就不是開發(fā)商，只能說是投資商。這種人原來對市場預(yù)期特別好的時候，能拿到了四五十個億，現(xiàn)在市場不好了，借別人的錢本息都收不回來。這是搞投融資、私募經(jīng)常出現(xiàn)的情況，發(fā)生這種事，只有跳樓以謝罪。國家年年在調(diào)控，而且年年都不知道怎么調(diào)，調(diào)了九年，實際上這些搞融資的投資商的路也難走了。唯一不難的就是真正有項目的開發(fā)商，他的難題只是在于賺幾個億的問題。

現(xiàn)在各種融資渠道的涌現(xiàn)，包括PE這種私募的迅猛發(fā)展，是不是能從另一方面印證開發(fā)商是缺錢的？

陳寶存：開發(fā)商本身都是白手起家的，沒有一家不缺錢的，而且開發(fā)商不是做一個項目就甘心的，他在談一個項目的時候，后面可能還有一大堆的項目。哪怕是一個小縣城的開發(fā)商。他們預(yù)期提的比較高，所以永遠(yuǎn)是缺錢的，而且越有錢的越缺錢，因為要做的事情太大。這實際上就是一個擴展的心態(tài)?，F(xiàn)在這種情況下，不擴展，守著一個項目金娃娃，就自然不會有壓力了。

中國做貢獻最大的是富裕階層

拆遷問題一直是各方比較關(guān)注的問題，關(guān)于拆遷背后引發(fā)的一些問題也值得人們深思。您認(rèn)為拆遷條例中的具體標(biāo)準(zhǔn)為何遲遲推不出來？

陳寶存：拿北京的鑼鼓巷居民為例，原來的四合院經(jīng)過加蓋早已成了一百多合院。北京主城區(qū)疏解人口調(diào)查，這個區(qū)域的拆遷戶講一個故事：有一釘子戶，8平米得到了1500萬補償。這邊成為拆遷戶的預(yù)期了。在城市發(fā)展進程中，城市居民和城中村居民只要做好釘子戶，就會把房子、車子、工作問題都解決了。這就是目前拆遷中的現(xiàn)狀。

國務(wù)院的拆遷條例是沒有具體標(biāo)準(zhǔn)的，各地按當(dāng)?shù)氐那闆r出臺拆遷標(biāo)準(zhǔn)，也是個難題。真正拆遷一個項目，實際上一級開發(fā)要做很多東西。拆遷之后，還有很多事情要做。管網(wǎng)、道路要占很多土地，加上現(xiàn)在規(guī)定需要更多的綠地等相關(guān)的配套設(shè)施等，花費更高，更是讓拆遷陷入兩難境地。

像這種大量的成本轉(zhuǎn)移到了土地一級開發(fā)上了。中國城市變化如此巨大，實際上開發(fā)商起到了巨大的推動作用。開發(fā)商作為資本運作者，是組織者，資源整合者。中國的城市建設(shè)的功勞完全是已經(jīng)買商品房的人群。而現(xiàn)在卻得不到老百姓認(rèn)可。老百姓守著這么好的路、公園以前都是沒有的，這些都是以前購買商品房的人群花的錢。而以前能買得起商品房的人都是富裕人群，所以，實際上中國做貢獻最大的還都是富裕人群，而不是窮人。窮人創(chuàng)造出來的財富，通過稅收當(dāng)然也有一定貢獻，但是買房交稅之后，反而是富人又承受了太多太多的成本。