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2012年春節(jié)過(guò)后，人們還沒(méi)有從節(jié)日的氣氛中走出來(lái)，對(duì)于龍年樓市的走勢(shì)是“飛龍?jiān)谔臁边€是“亢龍有悔”再次走入人們的視界，北京一些開(kāi)發(fā)企業(yè)倒閉的消息，傳遍了世界。同時(shí)，在走勢(shì)方面，學(xué)者和研究機(jī)構(gòu)對(duì)于今年降幅的底線和筆者去年所預(yù)設(shè)的底線20%基本類似。

耶魯大學(xué)教授陳志武日前稱，“房地產(chǎn)業(yè)在過(guò)去八年大起大落，未來(lái)幾個(gè)月會(huì)繼續(xù)下跌，但如果跌幅超過(guò)20%或更多，調(diào)控就會(huì)轉(zhuǎn)換方向，下半年情況就會(huì)不同?！睘楹问?0%？“這只是一個(gè)上限，也許未必跌到這么多政策就會(huì)發(fā)生變化了。20%是根據(jù)過(guò)去幾年的經(jīng)驗(yàn)判斷得來(lái)，是政府能承受的一個(gè)限度?！蓖瑫r(shí)，陳志武稱，“預(yù)計(jì)在今年暑假前后就會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)”。

摩根大通日前也發(fā)布2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告指出，2012年房?jī)r(jià)在全國(guó)范圍內(nèi)將平均下跌5%-10%，其中部分一線城市房?jī)r(jià)跌幅可能達(dá)到15%-20%。但是，出現(xiàn)樓市崩盤的可能性不大，政府有能力避免房?jī)r(jià)大跌。

事實(shí)上，筆者之前所預(yù)設(shè)的20%的幅度同樣是一個(gè)政策底，卡死投機(jī)同樣誤傷了真實(shí)的需求。之前我們指出，限購(gòu)令基本上凍結(jié)了投機(jī)，限貸令則讓購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商同樣是熱鍋的螞蟻團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈確實(shí)非常緊張，從數(shù)據(jù)上已經(jīng)可以看出：央行最新數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)貸款增速總體回落，全年累計(jì)增加1.26萬(wàn)億元，同比少增7704億元，值得關(guān)注的是，保障性住房的信貸傾斜明顯，占比首次超過(guò)一半。由于中國(guó)房地產(chǎn)自有資金比例通常很少，信貸資金占三分之二左右，那么，一旦信貸收緊，新增貸款不能及時(shí)跟上，按著索羅斯所揭示的金融市場(chǎng)繁榮與蕭條的規(guī)律，勢(shì)必導(dǎo)致不少開(kāi)發(fā)商舉步維艱甚至倒閉破產(chǎn)，報(bào)道說(shuō)，北京已經(jīng)有不少開(kāi)發(fā)企業(yè)倒閉，這個(gè)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)的狀況。

為什么20%會(huì)成為政策底？事實(shí)上，大家公認(rèn)的事實(shí)是，今年最大的懸念是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是硬著陸還是軟著陸。與之相關(guān)的是，房地產(chǎn)調(diào)控還能進(jìn)行到什么程度以及高利貸體系崩潰對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)有何影響。今年是十八大召開(kāi)年，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定將成為一個(gè)重要的任務(wù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能有太大的波動(dòng)，報(bào)復(fù)性反彈固然可能性很小，但斷崖式下跌的可能性也并不存在。這也是理性的業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。

房地產(chǎn)企業(yè)與高利貸也有著蛛絲一般的聯(lián)系，從崩潰的案例中可見(jiàn)，很多高利貸資金都去向了房地產(chǎn)。因此，如果信貸繼續(xù)緊張，高利貸崩潰和房地產(chǎn)企業(yè)倒閉將會(huì)此起彼伏。對(duì)于高利貸來(lái)說(shuō)，管理層已經(jīng)高度重視：溫家寶在參加金融工作會(huì)議講話稿披露，他指出要大力整頓金融秩序，嚴(yán)厲打擊高利貸活動(dòng)和非法集資、地下錢莊、非法證券等非法金融活動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)擔(dān)保公司、典當(dāng)行等機(jī)構(gòu)和銀行表外業(yè)務(wù)的監(jiān)管，妥善處理企業(yè)資金鏈斷裂事件。我們的問(wèn)題是，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸，地方債的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)暴露出來(lái)，銀行風(fēng)險(xiǎn)同樣會(huì)暴露，將引起一系列的不可預(yù)見(jiàn)的多米骨牌效應(yīng)。

盡管如此，我們相信，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈緊張依然會(huì)持續(xù)下去的。原因可能是當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)階段性的頂峰，在新增信貸無(wú)力的情況下，靠購(gòu)買力來(lái)推動(dòng)市場(chǎng)的大反轉(zhuǎn)，至少在上半年不現(xiàn)實(shí)。但是，大量的房地產(chǎn)企業(yè)倒閉也具有很大破壞性，靠消滅生產(chǎn)者的辦法來(lái)解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，當(dāng)然并非治本之策。在政府可控的地根和銀根方面，在稅費(fèi)和出讓金方面讓利，房?jī)r(jià)才能真正有真降的基礎(chǔ)，而且風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)更小一些，破壞性同樣會(huì)減輕。