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2012樓市趙乃育作

普跌態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成大幅下跌不太可能

近日，中國(guó)科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，今年商品房?jī)r(jià)格將轉(zhuǎn)而進(jìn)入下行通道，預(yù)計(jì)平均銷(xiāo)售價(jià)格同比下降5.3%左右。而此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也表明，全國(guó)房?jī)r(jià)延續(xù)了前幾個(gè)月的跌勢(shì)，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量超過(guò)七成。不論是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還是預(yù)測(cè)報(bào)告，均顯示目前各城市房?jī)r(jià)已呈現(xiàn)普遍下跌的態(tài)勢(shì)。今年房?jī)r(jià)走勢(shì)究竟如何，還會(huì)下跌多少呢？就此問(wèn)題，本報(bào)記者采訪(fǎng)了有關(guān)專(zhuān)家。

【下跌趨勢(shì)已成共識(shí)】

據(jù)中國(guó)科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心預(yù)計(jì)，2012年商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為5024.4元/平方米，同比下降5.3%左右。其中，一季度商品房銷(xiāo)售均價(jià)同比將下降10.7%左右，第二季度同比下降8%左右，三季度同比下降3.6%，只有四季度會(huì)同比上升1%左右。

不僅如此，由中國(guó)證券市場(chǎng)研究設(shè)計(jì)中心等機(jī)構(gòu)聯(lián)合主辦的財(cái)經(jīng)中國(guó)2011年會(huì)上，接受調(diào)查的經(jīng)濟(jì)學(xué)家中高達(dá)69.9%的人認(rèn)為，2012年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)是下行趨勢(shì)，11.7%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)大幅下跌。

“今年樓市下調(diào)恐怕是個(gè)大概率的事件?！敝袊?guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心專(zhuān)家王軍認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌是近兩年我們持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控的必然結(jié)果，實(shí)際上反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)深層次調(diào)整的開(kāi)始，也是符合我們調(diào)控方向的開(kāi)始，是我們對(duì)于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要的組成部分，這可能會(huì)成為貫穿今年乃至明年的大方向。

而對(duì)于房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的原因，武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)董登新認(rèn)為，這是由于前幾年房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅確實(shí)過(guò)大。他對(duì)本報(bào)記者表示，過(guò)去10年隨著國(guó)民財(cái)富的迅速增長(zhǎng)，來(lái)自改善住房條件的購(gòu)買(mǎi)需求以及不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)產(chǎn)生的投資需求，極大地激活了人們對(duì)房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)與投資欲望，在地價(jià)不斷創(chuàng)出天價(jià)的特殊背景下房?jī)r(jià)最終出現(xiàn)了暴漲。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲所累積的風(fēng)險(xiǎn)和泡沫也在不斷加劇，正是在此情形下，中央果斷采取了一系列限貸、限價(jià)、限購(gòu)等措施，從而遏制了房?jī)r(jià)的上漲。

【房?jī)r(jià)降幅存差異】

盡管當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)普跌的形勢(shì)，但是根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在70個(gè)大中城市中，仍然有16個(gè)城市去年12月的房?jī)r(jià)與前一個(gè)月持平，甚至還有兩個(gè)城市環(huán)比出現(xiàn)微幅上漲，可見(jiàn)，不同城市的房?jī)r(jià)下降幅度仍存在較大差異。尤其是實(shí)行限購(gòu)城市的房?jī)r(jià)跌幅，明顯大于非限購(gòu)城市。在上述70個(gè)大中城市中，40個(gè)限購(gòu)城市的房?jī)r(jià)平均下跌0.29%，30個(gè)非限購(gòu)城市房?jī)r(jià)平均下跌0.16%。其中，北京、上海、廣州、深圳等4個(gè)一線(xiàn)城市的跌幅更是達(dá)到0.37%，連續(xù)4個(gè)月保持下跌。易居中國(guó)研究報(bào)告更進(jìn)一步指出，一線(xiàn)城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格降幅最大，為0.37%；其次是二線(xiàn)城市，降幅為0.24%；最后則是三線(xiàn)城市，降幅為0.22%。

此外，從區(qū)域劃分來(lái)看，和東部城市相比，中西部城市房?jī)r(jià)下跌的動(dòng)力似乎不足。在16個(gè)房?jī)r(jià)環(huán)比持平的城市中，除了泉州、湛江、三亞外，其余13個(gè)均為中西部城市。而兩個(gè)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市均為中西部城市，分別是貴陽(yáng)和銀川。

“環(huán)比房?jī)r(jià)仍相對(duì)膠著的城市，主要集中在中西部地區(qū)。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭分析認(rèn)為，因?yàn)檫@些城市房?jī)r(jià)本來(lái)就相對(duì)較低，漲速相對(duì)較慢，所以降價(jià)空間沒(méi)有東部城市、一線(xiàn)城市大。

【平穩(wěn)調(diào)控跌幅不大】

那么，今年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)較大的跌幅呢？對(duì)于中科院5.3%跌幅的預(yù)測(cè)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院數(shù)量經(jīng)濟(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)汪同三表示，如果能實(shí)現(xiàn)這個(gè)水平，政府是能接受的，消費(fèi)者也是能接受的，開(kāi)發(fā)商大概也可以接受，確實(shí)這是一種和諧的回落。

“2012年指望房?jī)r(jià)大幅下跌，可能性并不大?！倍切抡J(rèn)為，在政府的諸多行政手段措施直接干預(yù)下，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭已得到明顯的控制。這也是房市調(diào)控政策的目標(biāo)之所在。由于存款負(fù)利率，CPI仍處高位，目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)小范圍的波動(dòng)或微跌，都是十分正常的。

不少業(yè)內(nèi)人士也擔(dān)心，如果房地產(chǎn)投資在今年大幅下滑，那么GDP“保八”將是非常艱難的任務(wù)。對(duì)此，董登新表示，房地產(chǎn)行業(yè)如果能夠平穩(wěn)地被調(diào)控，將是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和老百姓之福。只要壓住房?jī)r(jià)三五年甚至更長(zhǎng)時(shí)間不漲或滯漲，就能成功地實(shí)現(xiàn)“以時(shí)間換空間”的政策效果，而這也將是對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)傷害最小的一種房市調(diào)控方式。