房?jī)r(jià)漲勢(shì)得到相對(duì)遏制、房地產(chǎn)保障房建設(shè)數(shù)字創(chuàng)新高、大牌房地產(chǎn)企業(yè)帶頭降價(jià)，這些現(xiàn)象都成為剛剛過(guò)去的2011年的顯著特征。一方面，老百姓等著降價(jià)勢(shì)頭繼續(xù)下行；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商也從各個(gè)方面得到了2012年將持續(xù)調(diào)控的消息。2012年對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，究竟會(huì)成為一個(gè)怎樣的年份？
開發(fā)商攻占第一季度市場(chǎng)
隨著政策的持續(xù)作用，兩年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控終于遏制了中國(guó)樓市的漲勢(shì)，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)十年暴利時(shí)代也隨之結(jié)束，很多房地產(chǎn)企業(yè)將2012年的目標(biāo)定位為“活下去”。從目前各方面發(fā)布的信息來(lái)看，2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然將面臨調(diào)控。中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否擺脫房地產(chǎn)依賴？2012年調(diào)控政策將何去何從？2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)將表現(xiàn)如何？2011年留下太多難解之題，而2012年則引發(fā)諸多懸念。
有金融方面專家認(rèn)為，2012年第一季度人們會(huì)明顯感覺到經(jīng)濟(jì)放緩，市場(chǎng)預(yù)期央行會(huì)放松貨幣政策，2011年11月30日的下調(diào)存款準(zhǔn)備金率就是一個(gè)開始。也有專家認(rèn)為，商品住宅市場(chǎng)正在經(jīng)歷一個(gè)拐點(diǎn)，未來(lái)幾個(gè)季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)走弱，而且投資增速的下降速度也可能加快。首先是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的房屋銷售、新開工面積和房?jī)r(jià)等先行指標(biāo)在最近幾個(gè)月都在驟降，這些指標(biāo)曾在過(guò)去準(zhǔn)確地預(yù)期過(guò)商品住宅投資的明顯下滑。其次，雖然房地產(chǎn)保障房對(duì)房地產(chǎn)投資會(huì)起到很大的支持作用，但到2012年3月份之前，房地產(chǎn)保障房的增量投資將相對(duì)較小，因?yàn)檎呀?jīng)實(shí)現(xiàn)了2011年建設(shè)1000萬(wàn)套保障房的年度目標(biāo)。
由于房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)預(yù)期均認(rèn)為情況到下半年應(yīng)該會(huì)有所好轉(zhuǎn)，在此種預(yù)期之下，很多房地產(chǎn)開發(fā)商都開始尋找良策應(yīng)對(duì)下行局面，而第一季度的市場(chǎng)表現(xiàn)就顯得尤為重要。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，雖然很多城市的房地產(chǎn)開發(fā)商和代理商都延長(zhǎng)了春節(jié)假期，但也有一些大房地產(chǎn)開發(fā)商則選擇在春節(jié)過(guò)后立即上班，希望在2012年能夠開個(gè)好頭。
首套房貸條件或?qū)⒎潘?/strong>
不容忽視的是，一系列房地產(chǎn)政策在抑制炒房投資需求的同時(shí)，不可避免地對(duì)合理購(gòu)房需求產(chǎn)生了“誤傷”。購(gòu)房者陳先生煩惱地表示：“去年連續(xù)三次加息，首套房首付高和首套房貸款利率上浮，都不可避免地傷害到了我們這些剛性需求的購(gòu)房者?！?/p>
2011年12月23日，住建部部長(zhǎng)姜偉新在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示，將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求。一時(shí)間，這段發(fā)言被各大媒體爭(zhēng)相報(bào)道，讓人忍不住猜測(cè)：“房貸真的要放松了嗎？”
實(shí)際上從2009年12月開始，一些股份制銀行由于存款準(zhǔn)備金率的持續(xù)上調(diào)，和本身貸款規(guī)模較小等因素，已經(jīng)停止了首套房貸。2011年年初，另外一些銀行則在原有基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮了10%—15%，而調(diào)控以來(lái)的數(shù)次加息也增加了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，受房地產(chǎn)限購(gòu)和貸款的雙重影響，很多購(gòu)房者選擇了觀望。
住建部部長(zhǎng)姜偉新的這一番話，讓很多業(yè)內(nèi)人士與一直期待利率回落的購(gòu)房者都表現(xiàn)出了極大的歡迎。但也有專家認(rèn)為，其實(shí)這項(xiàng)政策如果確定能夠落地，并不能算是政策的微調(diào)，只能算有關(guān)部門自我糾錯(cuò)。當(dāng)初調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)，有關(guān)方面明顯表現(xiàn)地顧此失彼，政策決策層面其實(shí)很清楚調(diào)控政策會(huì)誤傷一部分剛需，但在對(duì)房?jī)r(jià)下降呼聲持續(xù)不斷的情況下，有關(guān)部門也只能搞“一刀切”，對(duì)銀行對(duì)首套房貸的各種調(diào)整“睜一只眼閉一只眼”。但也有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，今年上半年信貸額度將趨于寬松，首套房貸利率會(huì)有機(jī)會(huì)回落，如果首套房貸的條件確實(shí)有所放松，相信能減輕購(gòu)房者很大負(fù)擔(dān)。
房產(chǎn)稅或接力限購(gòu)政策
2011年，最出乎意料但又在情理之中的政策非房產(chǎn)稅莫屬，臨近農(nóng)歷新年時(shí)，上海與重慶開始征收房產(chǎn)稅的消息震蕩了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
日前，住建部部長(zhǎng)姜偉新在住建部召開的2012年工作部署會(huì)議上表示將繼續(xù)加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，保證在2012年6月末前實(shí)現(xiàn)40個(gè)主要城市的聯(lián)網(wǎng)。同時(shí)，姜偉新就樓市限購(gòu)回答人大常委會(huì)委員詢問(wèn)時(shí)表示，一旦個(gè)人住房信息系統(tǒng)這種基礎(chǔ)性工程搭建成熟，房地產(chǎn)“限購(gòu)令”這種行政調(diào)控將逐漸淡出。有業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)或是為擴(kuò)大征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市鋪路。
姜偉新表示，在40個(gè)城市試點(diǎn)把這些城市自身的個(gè)人住房信息收集起來(lái)，盡快實(shí)行全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。一旦這一系統(tǒng)建立起來(lái)，再加上銀行系統(tǒng)、財(cái)政系統(tǒng)、稅務(wù)系統(tǒng)和公安系統(tǒng)的信息，如果能統(tǒng)一到一個(gè)平臺(tái)上，就不必再采取限購(gòu)這種行政色彩濃厚的辦法來(lái)調(diào)節(jié)樓市。然而有業(yè)內(nèi)人士對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，目前各地的限購(gòu)政策中大部分城市的房產(chǎn)信息并不聯(lián)網(wǎng)，限購(gòu)只針對(duì)本市范圍內(nèi)，如果購(gòu)房者在其他城市擁有房產(chǎn)，并不影響在異地新購(gòu)買一套住房，因此從邏輯推理看，信息系統(tǒng)或許為政策擴(kuò)圍更大范圍的“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)鋪路，也非常有利于房產(chǎn)稅的征收。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭則認(rèn)為，個(gè)別城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，限購(gòu)有可能順勢(shì)退出，限價(jià)繼續(xù)與否已不重要。
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