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房價會否迎來深跌拐點

中央對房地產(chǎn)調(diào)控堅定的態(tài)度，讓跨進新年度的人們對今年房價的走勢深為關(guān)注。最近對房價"拐點"以及降幅的預(yù)判聲日漸增多。

日前北京市已明確，去年新建普通住房成交均價比前年下降6.3%，新建商品住房價格同比漲幅累計回落6.9個百分點，在環(huán)比連續(xù)3個月停漲后，去年10月份開始下降。國家統(tǒng)計局公布的去年11月分統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國70個城市房價環(huán)比平均下調(diào)幅度達到了0.19%，環(huán)比下跌城市三年來首次達到了49個。同比上漲幅度在11月也放緩，同比上漲2.38。11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為99.87，成為近27個月以來的新低。

最近從市場傳來的信息也很搶眼，特別是從一線城市上海以及一些龍頭房企開始的降價舉動給人們的預(yù)期帶來較大影響。在遠郊普通住宅項目降聲四起后，知名房企星河灣不久前將上海的兩個高端項目價格下調(diào)15%~20%，同時對老業(yè)主進行差價補償，預(yù)補償資金6億元的消息，更被業(yè)內(nèi)外看作是調(diào)控刺破豪宅堡壘的"標志"。

房價下行似乎已不成懸念。但今年房價降幅會有多大，房價是否能迎來深跌拐點？這些問題目前成為焦點。

此前銀監(jiān)會房地產(chǎn)政策測試結(jié)果顯示，當房價下跌40%時，銀行的貸款覆蓋率仍能達到110%；而最壞的情況發(fā)生，即當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有問題。部分商業(yè)銀行代表也認為，銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠承受房價下跌20%到30%帶來的沖擊。很多人由此對房價下降的預(yù)期變得樂觀。然而對此銀行及房地產(chǎn)業(yè)界的否定聲也很強烈。財經(jīng)評論人士葉檀此前稱，全國房價同比下降30%市場將崩潰。聶梅生以"半陰半陽"形容當下房價，認為現(xiàn)在房價只是處在下降通道的"節(jié)點"。

"看不清楚"不僅是消費者及房地產(chǎn)圈外人，也包括開發(fā)商。

業(yè)內(nèi)人士認為，判斷房價走勢重要的依據(jù)是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。目前市場上的各種數(shù)據(jù)缺少統(tǒng)一口徑。銀監(jiān)會所言能抗跌房價下降50%，應(yīng)該是從個人房貸角度而言。這當中可能沒有包括開發(fā)貸款和沒貸款購房部分。政府權(quán)威部門統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)只包括了國內(nèi)70個城市的房價變化指數(shù)，并沒有公布全國或70個城市平均房價的數(shù)據(jù)。而且當下各城市的房價統(tǒng)計也有不同。北京是去年已明確"新建普通商品房價"比前年下降6.3%的城市，但去年北京的統(tǒng)計方式和別的城市對"新建商品住宅"的統(tǒng)計有所不同，北京只統(tǒng)計了新建商品住房中新建的、北京市住建委定義的"普通住宅"，并且將保障性住房價格一并納入"新建普通商品房價"中。由于統(tǒng)計口徑不同，大家往往不在一個參考面上，彼此之間無法加以比較，再加上不同機構(gòu)考量市場的視角不同，所言結(jié)果產(chǎn)生的差異也會很大。

目前，很多專業(yè)研究機構(gòu)以及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)實際上更多采用的是根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國商品房總交易額與總交易量之間計算得出的全國商品房均價，以此作為判斷樓市變化的依據(jù)。聶梅生認為，根據(jù)全國的商品房交易總額和交易量計算，2010年全國的商品房平均價格為每平方米5000元，而2011年接近5500元，增福同比仍上升約5%。在調(diào)控依然從緊的形勢下，今年房價很可能出現(xiàn)實質(zhì)性下跌，漲幅會進一步下降，但不會出現(xiàn)"跳崖"式下跌，全年同比或在3%-4%之間。

房地產(chǎn)市場的調(diào)控最終要體現(xiàn)在房價的同比下降。當前房價僅僅呈現(xiàn)價格的環(huán)比下降，同比仍處于上漲狀態(tài)，房價居高不下的局面沒有真正改變，房價反彈的可能性還很大。據(jù)中原地產(chǎn)掌握的數(shù)據(jù)，目前大部分城市的租售比超過500比1，收入比更是遠遠超過20年比1，雖然國內(nèi)因為收入構(gòu)成及消費習慣和國外不一致，但是目前來看，房價相比普通購房者收入懸殊還很大，樓市距離房價的合理區(qū)間還有較大的距離。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，從目前市場、政策等因素綜合分析，今年3月份左右樓市將會出現(xiàn)價格同比下降的實質(zhì)性下調(diào)。2012年房價或可繼續(xù)下調(diào)10%到20%。