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國家發(fā)改委主任張平于近日表示，明年將繼續(xù)嚴格執(zhí)行抑制投機、投資性需求的政策措施，鼓勵支持中小戶型、中低價位的普通商品房建設，促進房地產市場健康發(fā)展。除此之外，還要繼續(xù)完善房地產價格監(jiān)管辦法，研究商品住房領域反暴利規(guī)定。

制定商品房反暴利規(guī)定的一個前提條件，就是先明確現(xiàn)在的商品房是否存在暴利，或存在多少暴利。對于賺多少才算暴利并沒有一個明確清晰的界定，但至少可以肯定的是，即使在今年遭受了史上最嚴厲調控的情況下，房地產行業(yè)的利潤仍然可觀。本周剛公布的“2011年度房地產行業(yè)年度30強企業(yè)總評榜”顯示，上榜的30家企業(yè)平均毛利率為42.73%，較2010年提升了4.47%；平均凈利率為28.91%，較2010年增加8.42%。此外，毛利率超過50%的有5家，毛利率達40%-50%的有13家，意味著六成的上榜企業(yè)毛利率都在40%以上。從以上數據來看，說房地產市場存在暴利并不為過。誠然，只看最賺錢的房企利潤并不能代表整個行業(yè)，但是從近年來小房企成片、大批企業(yè)資金甚至境外資金向房地產市場涌去企圖分一杯羹的情況即可看出，房地產行業(yè)的利潤顯然極具吸引力。

現(xiàn)時大多數中小企業(yè)的利潤率已縮減至3%-5%，與之相比，房地產行業(yè)利潤率可達近30%，且房地產行業(yè)所需資金龐大，按此利潤率可得的利潤金額自然十分可觀，這樣看來，的確可算作暴利。但只要仔細看看房價的總體構成，即可發(fā)現(xiàn)，占比最高的并不是房地產開發(fā)商，而是政府。一般來講，行業(yè)內默認房價的1/3是土地成本，三分之一是建安成本(人工、建材等)，還有1/3是稅費以及開發(fā)商的利潤。來自不同渠道得出的數據也印證了這個說法，全國人大常委會原副委員長成思危表示，其博士生于2005年做的案例研究顯示，房價中土地與建安成本占50%，政府稅費占20%，開發(fā)商占30%；而2009年曾有開發(fā)商向媒體表示，土地成本占30%，建安成本40%，稅費成本占10%。土地出讓金以及稅費均為政府所得，綜合上述數據，政府所得在房價中占比高達40%-50%，一下就將開發(fā)商30%的“暴利”比了下去。

政府通過賣地和收稅獲得的“暴利”比開發(fā)商的暴利更多更頑固，要使房價合理回歸，打擊開發(fā)商的暴利固然重要，但更重要的是打擊政府的“暴利”。

地方政府對土地財政的依賴已被詬病多時。根據清華大學國情研究中心研究員管清友在其微博中披露，1989年至2010年的21年間，全國土地成交價款增長了6732倍，而賣地收入在地方財政收入的比例從0.24%飆升至74.14%，漲幅超過300倍。在我國的勾地政策下，勾哪塊地來賣以及招標的底價均由地方政府決定。隨著對土地財政依賴增強，地價亦被逐步推高，近年來地王頻出，即使在最近樓市黯淡而令土地市場遇冷的情況下，土地價格也依舊堅挺。土地成本占房價構成的1/3，畸高的地價對畸高房價的形成可謂難辭其咎。土地財政仍在，地方政府推高地價的動力就不會消失，土地成本居高不下必然對房價回歸合理造成很大障礙。

如果說土地財政根深蒂固并非短期內可消除，那清理和規(guī)范房地產開發(fā)過程中過重、過雜的不合理稅費則是完全可能的事。我國現(xiàn)階段涉及房地產的稅種有12項之多，涉及房地產的收費多達50項，兩者共計62項，稅種設置繁雜、稅率較高且征收環(huán)節(jié)多，可說是推高房價的“幫兇”之一。在開發(fā)環(huán)節(jié)，土地部分需繳納3%的契稅，其他主要包括營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加、印花稅、企業(yè)所得稅以及代扣代繳的個人所得稅，其中土地增值稅的稅率極高，分為30%、40%、50%和60%四檔，開發(fā)環(huán)節(jié)的稅負相加一般占到房價的10%-13%。明年的政策重點之一是結構性減稅，可借此機會清理房地產市場繁雜的稅種，調整稅率，簡化征收環(huán)節(jié)，先除去高房價的這個“幫兇”。

剛剛閉幕的中央經濟工作會議明確提出，2012年將繼續(xù)堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。今年以來發(fā)改委已在商品房明碼標價等方面出臺了嚴格政策，而在這個時刻提出正研究制定商品房反暴利規(guī)定，無疑是對“促進房價合理回歸”這一指導精神的具體回應。要實現(xiàn)房價合理回歸，開發(fā)商的暴利要反，政府的“暴利”更要反。