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近日召開的中共中央政治局會議提出“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發(fā)展”。怎樣看待當前的房地產調控形勢？房價合理回落會不會引發(fā)系統(tǒng)性金融風險？如何制定促進房地產業(yè)健康發(fā)展的長效機制？記者13日就此采訪了相關專家。

房地產價格回落的基礎仍不穩(wěn)固

國家發(fā)展和改革委員會宏觀經濟研究院副院長王一鳴表示，“從總體上看，房地產調控政策措施已經取得初步成效。但我們必須清醒地認識到，當前房地產市場調控仍處于關鍵時期，調控取得的成果還是初步的，房地產價格合理回落的基礎仍不穩(wěn)固?！?/p>

他認為部分城市房價過高的局面還沒有根本改變。房價上漲的潛在壓力仍然較大。目前房地產價格回落在一定程度上是通過限購、限貸、限價和行政問責等措施實現的，而不是市場自發(fā)調整的結果。在這種情況下，調控力度一旦放松，就可能在短期內引發(fā)房地產市場價格的迅速反彈。

王一鳴說，當前，“抑制投資投機需求的任務仍很艱巨”。目前國內投資渠道相對有限，房地產成為資產投資和保值增值的重要途徑，在流動性充裕和通脹水平依然較高的情況下，投資投機的套利空間仍然較大，調控力度一旦放松，被抑制的投資投機需求就可能重新釋放，引發(fā)新一輪房價上漲?！胺潘烧{控力度，將引發(fā)市場預期的混亂，不僅政府的公信力將受到影響，而且也不利于鞏固已經取得的調控成果和房地產業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展?！?/p>

調控力度不能放松，不會引發(fā)系統(tǒng)性金融風險

隨著房地產調控的實施效果逐步顯現，部分城市的商品房市場交易量明顯下降，社會上開始出現不同的聲音。有些人認為，房地產業(yè)對國民經濟影響面廣，如果不放松調控力度，將引發(fā)房地產投資大幅回落，進而引發(fā)金融系統(tǒng)風險，加劇經濟增速放緩趨勢。

對此，國家發(fā)展和改革委員會投資研究所所長張長春表示，隨著房價漲幅回落、通脹預期發(fā)生變化，預計2012年房地產投資增速將進一步放緩。在持續(xù)多年房地產投資高增長之后，投資增速的適度回落，有其內在合理性。

王一鳴認為，從我國情況看，無論是個人住房消費信貸、房地產企業(yè)開發(fā)貸款，還是地方政府融資平臺公司貸款，房價合理回落都不會引發(fā)金融風險。

他說，從個人住房消費貸款和房地產開發(fā)貸款看，近兩年來，不良貸款比率都在逐步下降，2010年分別降至0.37%和1.26%。今年以來，購房的首付比例進一步調高，也在一定程度上提高了銀行防范和化解金融風險的能力。從地方政府融資平臺公司貸款看，雖然過去兩年土地收益的大幅增長，使地方融資平臺公司以土地抵押獲取的貸款規(guī)模增加較多，但由此形成的地方政府債務規(guī)?？傮w上是可承受的。

調控有利于經濟長期平穩(wěn)健康發(fā)展

張長春表示，近年來，房地產業(yè)對我國經濟社會發(fā)展和改善人民生活做出了重要貢獻。1978年我國城市人均住宅面積僅有7.8平方米，2010年達到了31平方米。房地產業(yè)的快速發(fā)展也帶動了經濟的快速增長和各級政府財政收入的增加。

“但要看到，房地產業(yè)發(fā)展也存在一些問題。從國際經驗看，房地產業(yè)過度繁榮極易積累泡沫，一旦泡沫破滅，就有可能造成經濟的長期衰退，帶來嚴重的社會問題。上世紀90年代，日本房地產泡沫破滅造成了‘失去的20年’。2008年美國住房次貸危機引發(fā)全球性金融危機，造成了上世紀30年代大蕭條以來最嚴重的經濟衰退。直到今天，這場金融危機還沒有完全過去?！彼f。

他認為，當前，我國經濟增速放緩，既有全球經濟減速和外部需求收縮的影響，也是我國主動調控和市場需求變化共同作用的結果。研究表明，房地產市場周期與經濟周期的變化具有一定的關聯性。房地產價格和投資增速適度回落，對當前我國經濟增速會形成一定的影響。但從長遠看，房地產價格回落到合理區(qū)間和投資適度回調，有利于保持房地產業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展，進而更好地推動我國經濟保持更長時期、更高水平、更好質量的發(fā)展。

抓緊制定房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制

王一鳴表示，在堅持房地產調控的同時，必須加快研究制定符合國情的住房體制機制和政策體系，堅持住房資源市場化配置為基礎，加強和改善房地產市場調控，逐步形成總量基本平衡、結構基本合理、房價和消費能力基本適應的住房供需格局。

他建議我國要立足國情，引導理性消費，保障基本需求，加快構建以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應體系。以市場機制為主導的商品住房市場是我國房地產市場的主體，我國多數家庭要通過購買或承租商品住房實現住有所居。

他認為我國要繼續(xù)堅持住房市場化改革方向，更好地發(fā)揮市場機制在住房資源配置中的基礎性作用。政府要在提供基本保障、維持市場秩序、改善投資環(huán)境、引導合理消費方面發(fā)揮積極作用。對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度；對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房制度；對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結合的制度。要強化政府工作職責，落實政府保障責任，健全住房保障及供應體系。

在加快保障性住房制度建設、健全房地產市場調控體系、推進房地產領域法律法規(guī)建設方面，他認為我國應“健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導自住和改善性住房需求，有效遏制投資投機性購房。調整和完善房地產開發(fā)、銷售、租賃、中介服務和持有等環(huán)節(jié)的稅收政策，加大房產持有成本，擴大房產稅試點范圍，加快房產稅實施方案的研究進度”。