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四、房地產(chǎn)調(diào)控，房價迷離，開發(fā)企業(yè)何去何從

今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控可以說是堅定而嚴(yán)厲。但房價依然撲朔迷離。房地產(chǎn)商也寄希望于地方政府能夠網(wǎng)開一面，在最后關(guān)頭扔下救命稻草。目前對于動輒幾十個億的地王來說，資金壓力是空前緊張。那么，面對現(xiàn)實，開發(fā)企業(yè)又會何去何從呢？

對于北京北三環(huán)薊門橋邊的閑置地王，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生指出，土地沒有在合同規(guī)定時間內(nèi)開發(fā)的狀況，在以前也有先例，當(dāng)時主要是因為企業(yè)的資金鏈緊張，尤其是對地王這種高投入的項目的開發(fā)，更容易出現(xiàn)開發(fā)停滯。2010年8月，曾經(jīng)有媒體公布了一份閑置土地名單，名單顯示，北京的閑置土地有160宗，面積703公頃。有154宗土地的拿地時間是在2006年之前，僅有5宗土地的約定開工日期是在2006年之后。160宗土地約定開工日期最晚的是2007年7月1日，這意味著，這些地塊都已閑置了3年以上。拿地最早的閑置時間已經(jīng)長達10多年。泛海建設(shè)在北京東四環(huán)附近購置的4塊土地閑置6年，6年期間，開發(fā)商僅靠坐收土地和房地產(chǎn)自然升值的利潤就超過200億元。聶梅生認(rèn)為，土地掛牌出讓，使地方政府和企業(yè)之間形成了利益關(guān)系，而地王高額的土地出讓金，更讓地方政府作為收錢的一方，執(zhí)法起來，缺乏底氣和力度。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，根據(jù)現(xiàn)在的政策，開發(fā)商必須交了全款以后才能拿到土地證，如果拍了地王后，又交了全款，又拿到了土地證，那么土地出讓金是地方政府的財政收入之外的非財政性收入。所以一般來講，不到萬不得已，地方政府也不愿意和開發(fā)商之間形成退地或者退錢或者收會的做法。

另一方面，北京去年以來房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。有的打出五折銷售的噱頭，有的還使出了饑餓療法。位于北京亦莊的合生世界花園售樓部里，盡管前來看房的人寥寥無幾，但是工作人員告訴記者，距離一期的1000多套房源開盤，還有半個多月的時間。樓盤已于近期開始接受顧客繳納誠意金排號，并已發(fā)出300多個號。

工作人員說，他們肯定也不會開的太差，當(dāng)天肯定全搶光。開發(fā)商專業(yè)做房地產(chǎn)的，如果達不到這個效果，就不用做了。

記者注意到，合生世界花園一共包括住宅和商業(yè)房源近2000套，此次預(yù)計開盤約1000套，其余將陸續(xù)放盤。工作人員坦言，這樣饑餓似的營銷手段是為了給購房者制造出搶購的氣氛，促進樓盤的成交量。

工作人員還說，盡管已經(jīng)有那么多人在排隊，也不可以把其它盤放開，這是開發(fā)商的一個策略，跟老百姓的想法是不一樣的，物以稀為貴，要是多了，就沒有那么多人去搶了。

工商聯(lián)房地產(chǎn)協(xié)會會長聶梅生告訴記者，由于下半年房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策開始顯現(xiàn)效果，最明顯就是交易量的下降。幾大板塊的價格開始回調(diào)，像望京板塊，區(qū)域內(nèi)的房屋庫存量上升，在這種情況下，開發(fā)新盤很難獲得良好的競爭力，所以會有開發(fā)商陷入建設(shè)和推盤進退兩難的境地。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，今年并不是升值很快的地塊，而且樓盤的積壓比較多，庫存量比較大。這種情況之下，開發(fā)商不敢再增加庫存。

而在21世紀(jì)不動產(chǎn)首席分析師常智看來，為了規(guī)避售樓又不賺錢的尷尬，像大望京一號、東升鄉(xiāng)薊門橋地王項目，甚至鋌而走險，冒著有可能違反國土資源部《閑置土地處置辦法》的風(fēng)險，選擇“冬眠”，或者盡量減緩開發(fā)速度。

常智說，開發(fā)的速度主要取決于三點原因，第一，現(xiàn)在開發(fā)產(chǎn)品出來賣不是好時機，因為它不夠成熟，可能發(fā)展商會傾向于持有土地，過兩年等區(qū)域成熟以后，土地價值上升了以后他才開發(fā)。第二，資金方面會有一個問題。第三，現(xiàn)在還沒有對土地的產(chǎn)品定位，找出最佳、最理想的方案。這幾種因素都可能會導(dǎo)致開發(fā)商延后開發(fā)。

而對于地王頻出的現(xiàn)象，常智認(rèn)為，在我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型未完成前，地方經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴性非常大。同時，由于企業(yè)或個人手中的閑置資金找不到投資出口，都會向房地產(chǎn)業(yè)流動，這也就促成了當(dāng)?shù)卣屯顿Y方，共同推動了“地王”的出現(xiàn)。而現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控，雖然能遏制地王的出現(xiàn)，卻對于整治以往地王閑置的問題，起了消極的作用。

常智認(rèn)為，現(xiàn)在開發(fā)商也受到限購，還有市場調(diào)控的壓力，本身它的資金回流也陷入一個非常困難的時期。那么，政府是不是也考慮到目前這樣的情況，所以也沒有加大力度整治。

聶梅生認(rèn)為，要解開地產(chǎn)企業(yè)利用巨額地價，制約政府整治土地的問題，必須從土地的交易方式上，拆開政府與企業(yè)的巨額資金關(guān)系。將一次性交付的70年土地出讓金，轉(zhuǎn)變?yōu)橹鹉昀U納的房產(chǎn)稅，才能降低一次性土地交易給地方政府帶來的誘惑，避免地價上漲和地王的產(chǎn)生。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生說，這屆政府把70年的土地出讓全部賣了，然后錢一把收回來，老百姓也不必去承受70年的租金這么痛苦。一年一年地收房產(chǎn)稅，這樣就回歸到一個正常的、理性的軌道，地王的增加問題就可以從根本上得到一些制度上的解決。

半小時觀察：政府繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)，瘋長了的房價被拴上韁繩

高價面粉必然帶來高價面包，就在今年以前，幾乎所有的地產(chǎn)商對此都深信不疑，不但房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂拿地，就連一些從來都沒有經(jīng)營過房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)也擠進來想分一杯羹。于是，在過去的兩年中，北京地王頻出。但是隨著調(diào)控手段進一步嚴(yán)厲，特別是今年北京執(zhí)行的限購以及金融機構(gòu)的限貸政策，大部分投資需求被擠出。最近，溫家寶總理、李克強副總理都進一步強調(diào)，明年要繼續(xù)嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，讓房價放緩上漲的腳步。這樣的政策信號讓市場信號更加明確?？磥恚倽q了10年的房價，終于被栓上了韁繩，而對于那些拿到地王的開發(fā)企業(yè)來說，也該調(diào)整一下自己的市場策略了。