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“不要房地產(chǎn)項目，現(xiàn)在寧愿少賺點，也不敢碰房地產(chǎn)了，畢竟投進(jìn)去的錢可不是小數(shù)目?！眲⑾壬切磐型顿Y的老客戶了，記者最近問他是否還要投資房地產(chǎn)信托，得到了這樣的答復(fù)。先有媒體爆出4家新信托公司“被叫?！狈康禺a(chǎn)項目，后傳出綠城地產(chǎn)受到“審查”，雖然上述事件最終都被證明與事實真相存在偏差，但對于很多投資者來說，這些都給他們“提了醒”。

今年以來，有關(guān)房地產(chǎn)信托項目年底可能出現(xiàn)兌付風(fēng)險的報道經(jīng)常見諸報端。隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控的力度不斷加大，不僅中小型房企，甚至多家上市房企也面臨融資成本大增的問題。信托公司被很多人稱作房企的“救命稻草”。但是，隨著媒體爆出方正東亞等4家信托房地產(chǎn)項目“被叫?！钡仁录某霈F(xiàn)，盡管最終有關(guān)機(jī)構(gòu)也出面“辟謠”，投資者對于房地產(chǎn)信托的投資信心卻仍大受打擊。加上此前一直堅挺的房價在多地開始出現(xiàn)松動，有學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)信托項目面臨年底的“兌付”風(fēng)險。 那么，這種風(fēng)險到底存不存在？風(fēng)險狀況又到底怎樣？

據(jù)盛世普益的數(shù)據(jù)，從10月到年底將有46款、總規(guī)模達(dá)83.586億元的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期。如果加上應(yīng)支付的信托收益，總規(guī)模在90億元左右。

“以我們公司目前的項目情況看，年底這一關(guān)應(yīng)該‘不成問題’，所有項目都可以‘平’。因為，目前的項目很大一部分都是‘以新抵舊’，短期內(nèi)不存在兌付問題；退一萬步講，即使房地產(chǎn)公司真的出現(xiàn)了資金短缺，現(xiàn)金回流不暢的問題，信托公司現(xiàn)在都有足夠的資金應(yīng)付。另外，現(xiàn)在的信托公司背后都有資金雄厚的大集團(tuán)，對集團(tuán)來說信托牌照的意義遠(yuǎn)大于幾個項目失敗需要損失的資金?！敝腥谛磐袃?nèi)部人士告訴記者。該信托公司在業(yè)內(nèi)一直有“激進(jìn)”發(fā)行地產(chǎn)項目的“名聲”。而中融信托近期與四川信托共同被卷入了所謂“對倒”風(fēng)波。

10月初一期名為“青島凱悅特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計劃”的擬發(fā)行產(chǎn)品，由四川信托推出，被業(yè)界發(fā)現(xiàn)是“接盤”中融信托的前一期項目，更被拿來當(dāng)做房地產(chǎn)信托年底兌付危機(jī)可能出現(xiàn)的信號。有媒體報道稱，該款產(chǎn)品由四川信托發(fā)行，總規(guī)模8億元，期限兩年，收益率11%~13.5%，高于目前同期限信托產(chǎn)品的平均水平。該產(chǎn)品為特定資產(chǎn)收益權(quán)信托，標(biāo)的是現(xiàn)房收益權(quán)。該信托標(biāo)的“青島凱悅項目”，正是2010年8月在中融信托“中融·青島凱悅”產(chǎn)品中，以近4億元信托資金所投資建設(shè)的項目。該信托期限18個月，滿12個月可提前終止。據(jù)悉，凱悅項目建成后銷售回款未達(dá)預(yù)期，使之前為之專門推出的中融·青島凱悅信托和建行債權(quán)很可能無法按期兌付。此次發(fā)行新信托正是為籌資償還到期債務(wù)。

據(jù)記者從四川信托處得知，該項目目前的狀態(tài)是正在等待當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局的審批，但短期內(nèi)沒有發(fā)行可能，基本等同于被判“死緩”。該人士表示，該項目屬于已經(jīng)建成的樓盤，實際風(fēng)險并沒有外界猜測的大。至于“接盤”中融項目的原因，該人士與中融信托內(nèi)部人士一致表示，該項目實際準(zhǔn)備繼續(xù)與中融信托合作發(fā)布新一期信托，但中融出于凈資本充足性的考慮，沒有繼續(xù)該項目，才使得四川信托進(jìn)入“接盤”，并沒有更深層次的考慮。

不管風(fēng)險情況到底如何，事實是，隨著“凱悅”們的出現(xiàn)，房地產(chǎn)信托項目的發(fā)行確實出現(xiàn)了大幅滑坡。

據(jù)用益信托工作室10月26日發(fā)布的《2011年三季度房地產(chǎn)信托發(fā)展報告》，隨著監(jiān)管層對房地產(chǎn)信托的多次風(fēng)險提示，以及多數(shù)信托公司的凈資本告急，三季度共發(fā)行了233款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模為620.91億元，同比下降了6.14%。但與二季度相比，發(fā)行規(guī)模大幅下降46.15%。9月份房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模甚至出現(xiàn)了40%同比負(fù)增長。市場對于房地產(chǎn)信托更加謹(jǐn)慎，部分信托資源暫時撤離房地產(chǎn)信托市場。

某銀行系信托公司項目部人士向記者證實了這一現(xiàn)象。該人士表示，其所在信托公司已經(jīng)非常審慎地在做房地產(chǎn)項目，主要是擔(dān)心一旦資金出現(xiàn)問題，需要變現(xiàn)抵押資產(chǎn)時可能面臨的問題?！氨热缯f，雖然現(xiàn)在很多房地產(chǎn)評估價值很高，但是變現(xiàn)壓力大增。無論是現(xiàn)房還是土地，流動性都大大降低，雖然估值沒有大的變動，但變現(xiàn)時面臨風(fēng)險。因為，目前很多地區(qū)的房屋價值已經(jīng)處在了下降通道上，這將造成無法估計的市場恐慌情緒，越跌越?jīng)]人買，現(xiàn)金流測算壓力大增。”

“事實上，目前我們的房地產(chǎn)項目可以算是停掉了。說是窗口指導(dǎo)，但是一去審批，能回來的基本沒有?！蹦炒笮托磐泄救耸勘硎?。

如果該人士所述情況屬實且是業(yè)內(nèi)普遍現(xiàn)象，那么房地產(chǎn)項目遇冷背后也存在政策層面的考慮。

其實，要弄清“兌付”風(fēng)險是否存在，可以從另一個角度了解問題的更深一層：房企還有沒有錢？

某知名房地產(chǎn)企業(yè)投資公司人士透露：“其實，大部分房企沒有看上去那么缺錢。很大一部分資金已經(jīng)通過對報表的‘操作’被隱瞞了下來。大家都在觀望明年一季度市場走勢。”該人士表示，據(jù)他們得到的消息，監(jiān)管層對于房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控到明年年底前都不會有所松動；目前主流房企的資金足以支撐正常運營長達(dá)半年，但半年之后房地產(chǎn)行業(yè)洗牌、重組必將開始。因此，很多房企現(xiàn)階段依然不斷從信托公司融資的目的一是支撐現(xiàn)有項目；二是為將來重組準(zhǔn)備資金。換句話說，該人士從房地產(chǎn)企業(yè)角度出發(fā)，認(rèn)為年底的兌付危機(jī)應(yīng)該影響較小，反而是明年中期到年底到期的房地產(chǎn)信托項目有可能出現(xiàn)問題，并且出問題的房企很大幾率是中小型房企。

有研究員也不贊成投資者盲目恐慌，將地產(chǎn)信托“一棍打死”。據(jù)盛世普益最新發(fā)布的10月信托市場報告顯示，雖然從預(yù)期收益率方面看，房地產(chǎn)信托各個期限段的預(yù)期收益率均高于其他類型信托產(chǎn)品，但房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在當(dāng)月成立的數(shù)量為27款，環(huán)比減少50%。而10月份工商企業(yè)類信托產(chǎn)品和金融類信托產(chǎn)品的成立數(shù)量分別達(dá)到62款和41款，均明顯超過房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。盛世普益的研究員范杰建議，在這樣的背景下，推薦投資者適當(dāng)關(guān)注大型上市開發(fā)商的信托產(chǎn)品。因為相比一般的房地產(chǎn)企業(yè)，上市開發(fā)商的自身資信情況較好，融資能力較強(qiáng)，在房地產(chǎn)信托項目本身資質(zhì)可以的情況下，投資者可以適當(dāng)考慮。