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11月份，58個城市房價環(huán)比下跌，市場對于樓市的種種預期紛紛出爐。分析人士指出，房價“拐點”已經(jīng)初步確立。近日，有券商研報預測，除去“招保萬金”四大房企之外的115家A股上市房企在未來一年內現(xiàn)金缺口將達到1329億元。

事實上，截至10月份，TOP10上市房企中僅萬科、雅居樂銷售均價出現(xiàn)同比下調。而隨著樓市進入傳統(tǒng)淡季，各地住宅項目出盡百寶、力促銷售。分析人士認為，在未來的一段時間內，住宅深度降價將紛紛展開。

上市房企現(xiàn)金缺口逾千億

10月份統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中已有34個城市新建商品住宅價格下調；另有10個城市房價持平。自此，有分析人士認為房價“拐點”正式確立。而業(yè)內對于樓市未來趨勢的預測也達成空前的一致。

近日，東方證券研報根據(jù)上市房企所公布的2011年上半年銷售回款以及成本支出情況，對不包括招保萬金在內的115家上市房企未來現(xiàn)金缺口進行了預測。

該份研報的預測區(qū)間為2011年6月-2012年6月，數(shù)據(jù)為不包括招保萬金在內的115家A股上市房企。在假設明年銷售回款和成本投資、應付應收凈額不變的情形下，同時不考慮新增銀行貸款等渠道帶來的資金流入之后，得出115家上市房企未來的現(xiàn)金缺口將達到1329億元——基本上相當于今年上半年時的現(xiàn)金總量，“這一缺口比2008年6月時還大。”

與此同時，該份研報單獨預測了招保萬金四大房企在明年上半年之前的剩余資金為151億元。對比之下，東方證券認為目前行業(yè)現(xiàn)狀為“龍頭房企未來進行并購提供了更多的可能?！?/p>

東方證券認為，明年一季度開發(fā)商將迎來第一波償債高峰期。而區(qū)域性房企受信貸政策影響要大于全國性房企。

開發(fā)商資金壓力凸顯

招商證券認為，1-10月以來房地產開發(fā)投資增速穩(wěn)定在31%左右。但是房地產開發(fā)資金來源的累計增速則僅為20.2%。1-10月，開發(fā)資金來源與開發(fā)投資增速的剪刀差達到-10.2%，這也“表明房地產企業(yè)的資金狀況不容樂觀?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，在目前開發(fā)商的資金來源中，開發(fā)商自籌資金占比達到41.2%，國內貸款則僅占15.4%。招商證券認為，銀行信貸緊縮為房地產融資帶來的壓力將進一步持續(xù)。

而對于明年的信貸總量，多家券商均給出“微寬”或“中性”的預測。這意味著，明年無論是開發(fā)資金還是房貸，依然無法獲得國內銀行的有力支持。

華創(chuàng)證券宏觀經(jīng)濟分析師楊現(xiàn)領在接受《證券日報》記者采訪時也表示，預計明年整體經(jīng)濟將會出現(xiàn)“觸底回落”的情形，而貨幣政策、尤其是信貸政策的趨勢也不過是向“正常化”發(fā)展。

萬科雅居樂引領房價下降

雖然，以上海、北京兩地為代表的城市房價大幅下跌的消息不時見諸報端。但事實上，1-10月份的10家龍頭上市房企中，除去萬科和雅居樂銷售均價出現(xiàn)同比下滑之外，其余8家房企銷售均價依舊同比上揚：

1-10月，保利地產銷售均價為11271.62元/㎡，以25.58%的同比增幅居首；而中海外的銷售均價為15787元/㎡，以24%的同比增幅緊跟其后；即便是銷售不力的富力地產，銷售均價同比增幅也高達21%，位居第三。

如今，“銀九”的落空迅即讓開發(fā)商調整了銷售策略。雖然房企這一輪的“降價潮”是由龍湖在上海率先發(fā)動。但是，萬科才是開發(fā)商“過冬論”的低調“篤行者”：1-10月萬科銷售均價為11411元/㎡，同比減少4%；而雅居樂的同比降幅則比萬科稍強，為5.01%。

如今，即便會有業(yè)主維權以及售樓處被砸的風險，但開發(fā)商依然紛紛調價。并且，房價同比增幅越高的房企，其房價在10月回調的幅度也越大——招商證券研報顯示，中海、綠城以及富力地產分列環(huán)比降幅的前三名。

降價風開始席卷各大城市

11月以來，北京近郊地區(qū)10余個項目萬元甩賣：包括富力地產的“丹麥小鎮(zhèn)”項目、魯商置業(yè)的“藍岸麗舍”別墅項目以及金融街的“金色漫香郡”高端住宅等價格都在萬元左右。不過，鏈家地產首席分析師張月也表示，雖然出現(xiàn)北京順義、大興部分項目跳水，但是通州和房山等價格還“遠遠沒有觸底”。不過，有鑒于北京庫存、尤其是京郊庫存積壓嚴重，因此住宅“深度降價”大幕已經(jīng)拉開。

事實上，和北京相比，江浙、上海地區(qū)的房價下調要更為實在：伴隨著上海嘉定新城公館承諾“降價補差價”后，南京、杭州和蘇州等項目也與業(yè)主簽署了類似協(xié)議。就此，張月認為，此種情形出現(xiàn)，反應出開發(fā)商年底銷售的緊迫性。而低價銷售和降價補償承諾，既犧牲了眼前的利益，也為明年的價格持續(xù)回落預付了風險成本。不過，也不排除開發(fā)商在“賭”明年銷售前景的可能，“不排除部分項目目前低價銷售是為后市升值做鋪墊?！?/p>