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隨著國(guó)家對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度不斷加大，大量房地產(chǎn)企業(yè)投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。寫字樓市場(chǎng)升溫、購(gòu)物中心涌現(xiàn)。專家分析認(rèn)為，在調(diào)控政策影響下，部分投機(jī)性需求轉(zhuǎn)向，由此催熱了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。一方面房地產(chǎn)企業(yè)需要“避風(fēng)港”，一方面地方政府需要資金彌補(bǔ)住宅用地的收入損失。但是商業(yè)地產(chǎn)過(guò)熱的背后卻暗藏風(fēng)險(xiǎn)，接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家分析指出，商業(yè)地產(chǎn)的投資運(yùn)營(yíng)需要警惕“供過(guò)于求”和“同質(zhì)化”的風(fēng)險(xiǎn)。

催熱商業(yè)地產(chǎn)成為“避風(fēng)港”

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1至10月，北京全市累計(jì)新增辦公面積108.6萬(wàn)平方米，10月份供應(yīng)面積占全部的24.53%，成交金額環(huán)比上漲了56.92%，成交價(jià)格環(huán)比上漲18.96%。10月份商鋪地產(chǎn)成交面積環(huán)比9月上漲43.71%。

該機(jī)構(gòu)稱，從下半年至今北京總計(jì)成交商業(yè)地塊18例，總成交面積59.49萬(wàn)平方米，商業(yè)地塊成交呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。另外，一線城市土地市場(chǎng)最活躍的也屬于商業(yè)地塊。根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前10個(gè)月，北京寫字樓和商業(yè)新開工面積共610.7萬(wàn)平方米，同比上漲104.4%。與此同時(shí)，住宅新開工面積同比上漲幅度僅為52.9%。

中商流通生產(chǎn)力促進(jìn)中心高級(jí)分析師梁煥磊在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，由于住房地產(chǎn)受到調(diào)控政策的影響，眾多開發(fā)商轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)的升溫不止體現(xiàn)在北京市場(chǎng)。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，上海市的商業(yè)地產(chǎn)存量連續(xù)三個(gè)月攀升至1028.6萬(wàn)平方米的年內(nèi)最高峰。其中，商鋪存量597.8萬(wàn)平方米，辦公樓存量430.8萬(wàn)平方米。而辦公樓存量明顯擴(kuò)大，9月末環(huán)比增量22.6%，10月末環(huán)比增量49.4%。

中原地產(chǎn)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，隨著政府對(duì)住宅、商住項(xiàng)目的調(diào)控措施全面鋪開和不斷深入，房地產(chǎn)投資紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。預(yù)計(jì)北京11月寫字樓成交量和成交價(jià)格將繼續(xù)小幅上漲加碼。

另外，從今年1月份開始，北京今年寫字樓租金一直處于上漲的趨勢(shì)。未來(lái)兩個(gè)月，北京主要商圈寫字樓入住率和月租金將在現(xiàn)有本月基本水平上繼續(xù)保持小幅度上漲趨勢(shì)。

全經(jīng)聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)副主任陳俊告訴記者，“縱觀近十年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，鮮有針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控方向，而且未來(lái)短期內(nèi)也不會(huì)有?！彼J(rèn)為，當(dāng)住宅市場(chǎng)遭遇政策調(diào)控遇冷之后，原本通過(guò)購(gòu)買房產(chǎn)短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)升值的投資機(jī)會(huì)消失，購(gòu)房者投資住宅的熱情被大大削減，原先熱衷房產(chǎn)投資的企業(yè)，或者退出市場(chǎng)或者轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)。

陳俊進(jìn)一步表示，“另一方面，是土地財(cái)政的需要，土地市場(chǎng)上住宅地塊頻繁流拍和低價(jià)成交，土地出讓金的損失部分需要商業(yè)地塊來(lái)彌補(bǔ)，而地方政府也樂意推出更高價(jià)的商業(yè)金融地塊。”

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也曾告訴記者，“年底前，全國(guó)各地的土地市場(chǎng)還將有更多高價(jià)商業(yè)地塊的出現(xiàn)。”

投資城市綜合體各地涌現(xiàn)

世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)顯示，作為一線城市的北京，2010年，商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量和吸納量分別達(dá)到了空前的123萬(wàn)平方米和100萬(wàn)平方米，比2009年分別增長(zhǎng)了355%和357%。據(jù)其監(jiān)測(cè)，2011年北京將有總建筑面積達(dá)120萬(wàn)平方米近20個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目入市。

11月1日，中糧集團(tuán)高調(diào)宣布，未來(lái)5年，中糧將在全國(guó)復(fù)制30個(gè)大悅城項(xiàng)目。僅相隔十天，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林就表示，萬(wàn)達(dá)將在未來(lái)10年內(nèi)完成全國(guó)100多個(gè)城市的布局。其中，北京將建成10個(gè)以上萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)的投資火熱不僅僅停留在一線城市，已經(jīng)開始向二三線城市蔓延。中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心報(bào)告顯示，到2011年底，東莞將擁有購(gòu)物中心69家，建筑面積350萬(wàn)平方米；沈陽(yáng)將擁有購(gòu)物中心71個(gè)，建筑面積超過(guò)700萬(wàn)平方米；石家莊將擁有購(gòu)物中心22家，建筑面積接近230萬(wàn)平方米；貴陽(yáng)將擁有購(gòu)物中心43家，建筑面積接近200萬(wàn)平方米。

與此同時(shí)，珠海、中山、?？凇y川、西寧5個(gè)三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達(dá)83.9%，“現(xiàn)在市場(chǎng)興建購(gòu)物中心的態(tài)勢(shì)和20世紀(jì)90年代初蜂擁興建百貨公司有些相像。”北京工商大學(xué)貿(mào)易系主任洪濤對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，由于消費(fèi)升級(jí)，多業(yè)態(tài)集合的購(gòu)物中心的確是城市發(fā)展的一個(gè)方向。

風(fēng)險(xiǎn)警惕投資泡沫和同質(zhì)化

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前上海在售的商業(yè)地產(chǎn)新房庫(kù)存總量已經(jīng)超過(guò)了住宅，達(dá)到1000萬(wàn)平方米以上，需要32個(gè)月的時(shí)間才能售完，而消化完上海商品住宅庫(kù)存的時(shí)間，僅需15個(gè)月。

根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至目前，8月以來(lái)入市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目簽約率僅為6.5%。在鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)驴磥?lái)，目前商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)大漲、成交低落，未來(lái)有可能出現(xiàn)供給過(guò)剩的情況?！鞍凑漳壳暗匿N售速度，商業(yè)地產(chǎn)新開工面積需要兩年左右的時(shí)間才能消化?！?/p>

來(lái)自高緯環(huán)球監(jiān)測(cè)報(bào)告同樣顯示，在北京已經(jīng)有一些購(gòu)物中心出現(xiàn)招租難的情況。盡管項(xiàng)目即將完工，但由于招租情況不利，這些本應(yīng)在2012年入市的項(xiàng)目有可能推遲入市。

而洪濤則告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“現(xiàn)在有些房地產(chǎn)商投資購(gòu)物中心，由于對(duì)零售業(yè)本身需求并不了解，致使一味的追求大規(guī)模，有的購(gòu)物中心甚至占地面積達(dá)上千畝；但由于其地理位置的原因，商戶資源不足、客戶資源不足，造成無(wú)人光顧的局面。另外，也有的是在同一商圈內(nèi)擁有多個(gè)類似大型購(gòu)物中心，商戶、客戶資源分流現(xiàn)象嚴(yán)重。”

高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)零售地產(chǎn)服務(wù)部執(zhí)行董事James Hawkey也表示：“我們已經(jīng)開始看到一些城市出現(xiàn)問(wèn)題零售項(xiàng)目，這些項(xiàng)目在設(shè)計(jì)和管理上都有問(wèn)題，因此很難吸引優(yōu)質(zhì)零售租戶入駐。由于不少缺乏零售項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商繼續(xù)開發(fā)超過(guò)自身管理能力的零售項(xiàng)目，我們預(yù)計(jì)會(huì)有更多的問(wèn)題購(gòu)物中心出現(xiàn)。”

“當(dāng)前的購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱，卻存在同質(zhì)化嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)亟待調(diào)整，必須錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)和類別化特色來(lái)提高產(chǎn)品附加值?！标惪「嬖V本報(bào)記者，商業(yè)地產(chǎn)升溫的同時(shí)也使得眾多購(gòu)物中心存在盲目、無(wú)序、趨從發(fā)展的現(xiàn)象，差異性的不足則造成購(gòu)物中心普遍千店一面的現(xiàn)象。

“購(gòu)物中心如何解決同質(zhì)化是一方面，另一方面值得注意的是，如果商業(yè)地產(chǎn)的炒作盛行，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)被進(jìn)一步推高，可能會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)和膨脹。”梁煥磊指出，當(dāng)購(gòu)買者的預(yù)期獲利不足以涵蓋包括商業(yè)地產(chǎn)為主所耗費(fèi)的成本的時(shí)候，買賣鏈條就會(huì)由此斷裂，進(jìn)而一系列問(wèn)題就會(huì)相應(yīng)出現(xiàn)。部分企業(yè)的虧損、資金鏈斷裂乃至倒閉，通過(guò)前后連鎖效應(yīng)，由此會(huì)影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉同時(shí)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“盡管調(diào)控政策涉及商業(yè)地產(chǎn)不多，但是對(duì)于部分容納程度有限的中小城市現(xiàn)在已經(jīng)有限制商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必要了，對(duì)于有發(fā)展?jié)摿Φ拇蟪鞘校虡I(yè)地產(chǎn)有發(fā)展的客觀需要，但是也要注意的是不能重復(fù)建設(shè)。”

張大偉稱，“商業(yè)地產(chǎn)將運(yùn)營(yíng)、銷售和租賃結(jié)合起來(lái)使得開發(fā)商擁有長(zhǎng)期持續(xù)的盈利能力并能帶動(dòng)周邊區(qū)域的發(fā)展。但現(xiàn)在除了寫字樓和城市綜合體，商業(yè)地產(chǎn)中的酒店類物業(yè)已經(jīng)逐漸開始過(guò)剩。商業(yè)地產(chǎn)前期需要非常大的資金支持，這也需要開發(fā)商調(diào)整運(yùn)營(yíng)模式。”