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全球最大的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商世邦魏理仕（CBRE）的姊妹公司、管理著948億美元地產(chǎn)的世邦魏理仕環(huán)球投資（CBRE Global Investors）在11月15日宣布，將在四年來(lái)首次投資中國(guó)樓市，計(jì)劃在明年二季度前購(gòu)買(mǎi)一處土地用于住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

“短期來(lái)看，房?jī)r(jià)的萎靡會(huì)讓地價(jià)越來(lái)越便宜。”世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)王海斌對(duì)本報(bào)記者表示，當(dāng)下更容易與地方政府協(xié)商到低價(jià)，確實(shí)是投資買(mǎi)地的好時(shí)機(jī)。世邦魏理仕環(huán)球投資通常喜歡選擇穩(wěn)定性強(qiáng)的項(xiàng)目，龐大的中國(guó)人口對(duì)住宅地產(chǎn)的剛性需求會(huì)在長(zhǎng)期內(nèi)推動(dòng)房?jī)r(jià)強(qiáng)力上漲。

尋內(nèi)部收益率超20%項(xiàng)目

事實(shí)上，世邦魏理仕環(huán)球投資進(jìn)入中國(guó)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)由來(lái)已久。

今年三季度末，世邦魏理仕宣布完成了對(duì)荷蘭國(guó)際集團(tuán)的亞洲房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)（ING REIM）的收購(gòu)。11月16日，一位曾就職于世邦魏理仕的員工向本報(bào)記者表示，此前世邦魏理仕主要通過(guò)ING REIM對(duì)亞洲房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資。

1996年以來(lái)，ING REIM共投資了15個(gè)中國(guó)的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，投資總額約15億美元，其中最近的兩次是2007年底在上海和成都的投資。

“世邦魏理仕環(huán)球投資在中國(guó)的優(yōu)勢(shì)在于其成熟的商業(yè)模式和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。”王海斌認(rèn)為，相比投資資金量大，投資回報(bào)周期長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)，投資于住宅物業(yè)能夠讓公司更容易得到穩(wěn)定的投資回報(bào)。

世邦魏理仕環(huán)球投資的中國(guó)區(qū)總經(jīng)理Richard van den Berg稱(chēng)，公司將尋找能帶來(lái)內(nèi)部收益率超過(guò)20%的項(xiàng)目投資，而此前這一數(shù)據(jù)均值為17%。11月16日，一位從事房地產(chǎn)投資管理的人士對(duì)本報(bào)記者表示，20%的內(nèi)部收益率對(duì)該公司而言沒(méi)有難度。

逆市投資須謹(jǐn)慎選擇城市

世邦魏理仕環(huán)球投資選擇在房?jī)r(jià)不斷下跌的時(shí)機(jī)進(jìn)入中國(guó)住宅市場(chǎng)，投資者難免要為此舉捏一把汗。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹16日表示，對(duì)住宅市場(chǎng)感到悲觀，因?yàn)殡S著土地和樓價(jià)越來(lái)越高，目前住宅市場(chǎng)的回報(bào)率僅約2%。

“當(dāng)前投資住宅地產(chǎn)對(duì)城市的選擇至關(guān)重要?！敝袊?guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析師Willy Jason Nasri對(duì)本報(bào)記者表示，雖然一線(xiàn)城市的住宅地產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)化程度高，但二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)增值空間更大。

“比起北京上海等房?jī)r(jià)已高得讓人無(wú)法承受的一線(xiàn)城市，世邦魏理仕環(huán)球投資更鐘愛(ài)長(zhǎng)沙、南京、成都和重慶等中型城市。”Richard van den Berg表示，在過(guò)去十年，中產(chǎn)階級(jí)的收入增速高于房?jī)r(jià)漲幅。因此，未來(lái)的住宅項(xiàng)目將聚焦于中端房地產(chǎn)市場(chǎng)。

Richard van den Berg表示，公司通常會(huì)與中國(guó)的開(kāi)發(fā)商聯(lián)合競(jìng)標(biāo)土地，雙方各持合作項(xiàng)目的一半股份，目前其合作伙伴就包括龍湖地產(chǎn)和萬(wàn)科。

“與其他外資基金類(lèi)似，ING REIM的投資通常不會(huì)直接參與房地產(chǎn)的實(shí)務(wù)管理，只做財(cái)務(wù)管理?！鄙鲜鲈吐氂谑腊钗豪硎说膯T工指出，外資基金通常通過(guò)貸款或入股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的形式來(lái)參與中國(guó)的房地產(chǎn)投資。

“世邦魏理仕環(huán)球投資必須選擇制度完善，違約風(fēng)險(xiǎn)小的上市企業(yè)為合作對(duì)象?！币晃环康禺a(chǎn)投資基金董事向本報(bào)記者指出，不直接參與實(shí)務(wù)管理的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定其必須派人定期監(jiān)管投資基金流向，控制風(fēng)險(xiǎn)。

Richard van den Berg表示，目前公司在中國(guó)市場(chǎng)有6個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。為緩沖經(jīng)濟(jì)下滑對(duì)銷(xiāo)售的影響，公司和合作伙伴計(jì)劃對(duì)市場(chǎng)不太追捧的房屋降價(jià)不超過(guò)10%。近期，龍湖地產(chǎn)和萬(wàn)科旗下的樓盤(pán)都曾因降價(jià)而引起業(yè)主和市場(chǎng)關(guān)注。