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全球最大的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商世邦魏理仕（CBRE）的姊妹公司、管理著948億美元地產(chǎn)的世邦魏理仕環(huán)球投資（CBRE Global Investors）在11月15日宣布，將在四年來首次投資中國樓市，計劃在明年二季度前購買一處土地用于住宅地產(chǎn)開發(fā)。

“短期來看，房價的萎靡會讓地價越來越便宜?！笔缆?lián)地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)王海斌對本報記者表示，當(dāng)下更容易與地方政府協(xié)商到低價，確實是投資買地的好時機。世邦魏理仕環(huán)球投資通常喜歡選擇穩(wěn)定性強的項目，龐大的中國人口對住宅地產(chǎn)的剛性需求會在長期內(nèi)推動房價強力上漲。

尋內(nèi)部收益率超20%項目

事實上，世邦魏理仕環(huán)球投資進(jìn)入中國住宅地產(chǎn)市場由來已久。

今年三季度末，世邦魏理仕宣布完成了對荷蘭國際集團(tuán)的亞洲房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)（ING REIM）的收購。11月16日，一位曾就職于世邦魏理仕的員工向本報記者表示，此前世邦魏理仕主要通過ING REIM對亞洲房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資。

1996年以來，ING REIM共投資了15個中國的住宅地產(chǎn)項目，投資總額約15億美元，其中最近的兩次是2007年底在上海和成都的投資。

“世邦魏理仕環(huán)球投資在中國的優(yōu)勢在于其成熟的商業(yè)模式和開發(fā)經(jīng)驗?！蓖鹾１笳J(rèn)為，相比投資資金量大，投資回報周期長的商業(yè)地產(chǎn)，投資于住宅物業(yè)能夠讓公司更容易得到穩(wěn)定的投資回報。

世邦魏理仕環(huán)球投資的中國區(qū)總經(jīng)理Richard van den Berg稱，公司將尋找能帶來內(nèi)部收益率超過20%的項目投資，而此前這一數(shù)據(jù)均值為17%。11月16日，一位從事房地產(chǎn)投資管理的人士對本報記者表示，20%的內(nèi)部收益率對該公司而言沒有難度。

逆市投資須謹(jǐn)慎選擇城市

世邦魏理仕環(huán)球投資選擇在房價不斷下跌的時機進(jìn)入中國住宅市場，投資者難免要為此舉捏一把汗。

SOHO中國董事長潘石屹16日表示，對住宅市場感到悲觀，因為隨著土地和樓價越來越高，目前住宅市場的回報率僅約2%。

“當(dāng)前投資住宅地產(chǎn)對城市的選擇至關(guān)重要。”中國房地產(chǎn)行業(yè)分析師Willy Jason Nasri對本報記者表示，雖然一線城市的住宅地產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)化程度高，但二三線城市房價增值空間更大。

“比起北京上海等房價已高得讓人無法承受的一線城市，世邦魏理仕環(huán)球投資更鐘愛長沙、南京、成都和重慶等中型城市?！盧ichard van den Berg表示，在過去十年，中產(chǎn)階級的收入增速高于房價漲幅。因此，未來的住宅項目將聚焦于中端房地產(chǎn)市場。

Richard van den Berg表示，公司通常會與中國的開發(fā)商聯(lián)合競標(biāo)土地，雙方各持合作項目的一半股份，目前其合作伙伴就包括龍湖地產(chǎn)和萬科。

“與其他外資基金類似，ING REIM的投資通常不會直接參與房地產(chǎn)的實務(wù)管理，只做財務(wù)管理?！鄙鲜鲈吐氂谑腊钗豪硎说膯T工指出，外資基金通常通過貸款或入股房地產(chǎn)開發(fā)商的形式來參與中國的房地產(chǎn)投資。

“世邦魏理仕環(huán)球投資必須選擇制度完善，違約風(fēng)險小的上市企業(yè)為合作對象?！币晃环康禺a(chǎn)投資基金董事向本報記者指出，不直接參與實務(wù)管理的經(jīng)營模式?jīng)Q定其必須派人定期監(jiān)管投資基金流向，控制風(fēng)險。

Richard van den Berg表示，目前公司在中國市場有6個開發(fā)項目。為緩沖經(jīng)濟(jì)下滑對銷售的影響，公司和合作伙伴計劃對市場不太追捧的房屋降價不超過10%。近期，龍湖地產(chǎn)和萬科旗下的樓盤都曾因降價而引起業(yè)主和市場關(guān)注。