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保利地產(chǎn)存貨1471.89億元，去貨率不高，保利中央公園預(yù)售房簽約率50.9%

保利低調(diào)降價(jià)了！

“參加團(tuán)購(gòu)活動(dòng)后，每套房子可以享受10萬(wàn)元起的優(yōu)惠?！北本┍＠醒牍珗@項(xiàng)目的一位銷(xiāo)售人員說(shuō)。

該銷(xiāo)售人員介紹，原價(jià)700萬(wàn)元左右一套的四居室，現(xiàn)在優(yōu)惠加打折，670萬(wàn)元一套就可以成交，直接降了30萬(wàn)呢。

事實(shí)上，保利多個(gè)項(xiàng)目均以打折促銷(xiāo)的方式在降價(jià)。盡管保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新在10月中旬曾表示，在價(jià)格方面，公司基本上不會(huì)做調(diào)整。但是，“金九銀十”的慘淡收?qǐng)?，不管是提前完成銷(xiāo)售目標(biāo)的恒大，還是千億大戶(hù)萬(wàn)科，或者聲稱(chēng)自己不做老大的龍湖，都在“銀十”變“鐵十”的尾巴上毫不含糊的降了。終于，保利也hold不住了，也進(jìn)入到這股降價(jià)大潮中。

直降30萬(wàn)外加贈(zèng)面積

保利中央公園項(xiàng)目位于北京朝陽(yáng)區(qū)望京商圈中，均價(jià)為38000元/平方米。

據(jù)上述銷(xiāo)售人員介紹，該項(xiàng)目舉辦團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，兩居室總價(jià)優(yōu)惠10萬(wàn)元，三居室優(yōu)惠15萬(wàn)元，四居室優(yōu)惠18萬(wàn)元。在此基礎(chǔ)上，一次性付款還可以享受98折。

該銷(xiāo)售人員介紹，以167平方米的四居室為例，原價(jià)700萬(wàn)元左右，現(xiàn)在670萬(wàn)元就可以買(mǎi)下。而且，該戶(hù)型還可以贈(zèng)送面積30平方米左右，事實(shí)上可做5居。

事實(shí)上，據(jù)筆者獲悉，一進(jìn)入11月份，保利就已經(jīng)按捺不住，在重慶和北京開(kāi)始打折促銷(xiāo)。

在重慶，即將開(kāi)盤(pán)的觀音橋鴻恩寺江山森林洋房，目前VIP卡除可享9.9折開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠以外，還可享受交5萬(wàn)元抵20萬(wàn)元的優(yōu)惠。

在北京，保利羅蘭香谷本月下旬看房團(tuán)購(gòu)房減3萬(wàn)元，還有折上折；保利西山林語(yǔ)參與團(tuán)購(gòu)可以享受近158888元的優(yōu)惠，在此基礎(chǔ)上，如果一次性付款還可以享受97折，按揭98折。

據(jù)筆者粗略計(jì)算，按照西山林語(yǔ)項(xiàng)目均價(jià)23000元/平方米，90平方米主推戶(hù)型面積為例，每套價(jià)格為207萬(wàn)，折后價(jià)格約為185萬(wàn)元，直降22萬(wàn)元，平均每平方米約降2444元，降價(jià)幅度達(dá)到近11%。

對(duì)此，保利地產(chǎn)相關(guān)人士向筆者表示，這不屬于降價(jià)，只是在搞促銷(xiāo)活動(dòng)，暫時(shí)不考慮降價(jià)。

一位不愿透露姓名的知情人士表示，現(xiàn)在承認(rèn)降價(jià)是要做好售樓處被砸的準(zhǔn)備。

值得注意的是，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類(lèi)的A股144家上市房企，截至今年三季報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，保利地產(chǎn)存貨1471.89億元。

中投證券資深分析師李少明表示，保利地產(chǎn)不僅庫(kù)存量大，去貨率也不好，有的甚至達(dá)不到60%。年關(guān)將至，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)壓力大，不主動(dòng)一點(diǎn)，根本換不來(lái)成交量。

至筆者截稿時(shí)，據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上述參與團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目保利中央公園正在預(yù)售的6棟樓，共552套，簽約281套，簽約率是50.9%。

這一數(shù)據(jù)雖然要比部分區(qū)域樓盤(pán)賣(mài)得好一些，但胡景暉認(rèn)為，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)點(diǎn)緩緩的降，不如“一步到位”的降。市場(chǎng)有效需求已經(jīng)不足，早降一步就能“搶收”資金。

值得一提的是，多位業(yè)界人士表示，今年市場(chǎng)大勢(shì)不好，行業(yè)利潤(rùn)率大不如從前，降價(jià)促銷(xiāo)或許會(huì)讓企業(yè)年終業(yè)績(jī)好看一些。

而且，年關(guān)將至，上市公司需要給股民遞交成績(jī)單。在后市走低態(tài)勢(shì)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)的形勢(shì)下，年度任務(wù)壓力巨大。

銷(xiāo)售目標(biāo)大跳水

事實(shí)上，龍頭企業(yè)早已意識(shí)到這一點(diǎn)。

9月下旬，富力地產(chǎn)把全年銷(xiāo)售目標(biāo)從400億元下調(diào)20%至320億元。海爾地產(chǎn)也由年初的200億銷(xiāo)售目標(biāo)下調(diào)到80億元。

據(jù)筆者了解，上述兩家知名房企都將銷(xiāo)售目標(biāo)下調(diào)到了與去年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)持平的底線上。

曹建海表示，想完成銷(xiāo)售目標(biāo)，要么把預(yù)期目標(biāo)調(diào)低，要么降價(jià)。

如今看來(lái)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇了雙管齊下。龍頭房企也不能“幸免”。

華泰聯(lián)合分析師魚(yú)晉華認(rèn)為，保利三季度實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額雙雙下滑，銷(xiāo)售和推盤(pán)節(jié)奏都在放緩。因此，他認(rèn)為保利地產(chǎn)全年銷(xiāo)售額目標(biāo)應(yīng)從830億元降至750億元。

申銀萬(wàn)國(guó)分析師殷姿則認(rèn)為，考慮到后續(xù)新增貨量的下降，保利的全年銷(xiāo)售目標(biāo)應(yīng)由800億元下調(diào)到730億元，按照已經(jīng)完成的573億計(jì)算，公司四季度每個(gè)月的銷(xiāo)售均值仍需保持在50億左右。

李少明也認(rèn)為，800億的銷(xiāo)售目標(biāo)很難完成，730億還算比較靠譜。

對(duì)此，保利一位高層則向筆者透露，我們從來(lái)沒(méi)有制定銷(xiāo)售目標(biāo)，這是外界給我們定的，今年的業(yè)績(jī)只要比去年好一點(diǎn)就可以了。

據(jù)其三季度報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，保利地產(chǎn)新開(kāi)工面積在減少，同比下降幅度與銷(xiāo)售額同比例下降11%持平。

另外，保利的拿地也轉(zhuǎn)向保守。其三季度新增項(xiàng)目7個(gè)，新增規(guī)劃容積率面積201萬(wàn)平方米，同比去年三季度下降48%。

一位業(yè)內(nèi)人士向筆者透露，不管是下調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo)，還是與上半年拿地步伐激進(jìn)策略相比，保利地產(chǎn)是在放緩擴(kuò)張步伐。