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其中7家負(fù)債率高于85%，15家高于80%，51家高于70%

地產(chǎn)業(yè)告急。

危險(xiǎn)的信號(hào)潛藏在133家地產(chǎn)上市公司的三大財(cái)務(wù)指標(biāo)中。

首先是資產(chǎn)負(fù)債率高企。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3季度末，滬深兩地133家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為63%，其中7家負(fù)債率高于85%，15家高于80%，51家高于70%，80家高于均值。行業(yè)總負(fù)債首破萬億。

經(jīng)營性現(xiàn)金流缺口也在急劇膨脹。約7成共91家公司經(jīng)營性現(xiàn)金流告負(fù)。最嚴(yán)重的是首開股份(600376.SH)和保利地產(chǎn)(600048.SH)，缺口近67億。而這133家公司中，賬面資金少于10億的有83家，少于1億的有20家。

再就是存貨居高不下。近8成合計(jì)102家上市公司擁有超過10億的存貨。頭四號(hào)公司是萬科A(000002.SZ)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)(600383.SH)、招商地產(chǎn)(000024.SZ)，分別有1929億、1472億、653億、470億的存貨待周轉(zhuǎn)。

這三組數(shù)據(jù)的矛盾點(diǎn)在于，有6成公司賬面尚不足10億資金，卻有8成房企積壓的存貨超過10億。周轉(zhuǎn)不靈資金緊缺的地產(chǎn)商們，拿什么來拯救過70%的負(fù)債率？

51家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過70%

高資產(chǎn)負(fù)債率幾乎成了地產(chǎn)業(yè)的代名詞。ST園城是首家出現(xiàn)資不抵債的房企，據(jù)同花順數(shù)據(jù)，ST園城在133家上市房企中負(fù)債最嚴(yán)重，負(fù)債率高達(dá)110%。其次是高新發(fā)展，負(fù)債率達(dá)95%，瀕臨資不抵債的邊緣。此外資產(chǎn)負(fù)債率超過80%的上市房企有15家，其中包括了四大房地產(chǎn)商之一保利地產(chǎn)。

地產(chǎn)商高負(fù)債的根源在于十年黃金地產(chǎn)期驅(qū)動(dòng)下的快速擴(kuò)張。不管是地產(chǎn)大鱷，還是中小地產(chǎn)商，都力圖從十年的行業(yè)景氣中分到一杯羹。保利是其中的一個(gè)典型。

“保利風(fēng)格相對(duì)激進(jìn)。”眾多分析師這樣評(píng)價(jià)保利。業(yè)內(nèi)則用“三搶”——“搶土地、搶市場(chǎng)、搶項(xiàng)目”來總結(jié)保利。

據(jù)理財(cái)周報(bào)統(tǒng)計(jì)分析，保利地產(chǎn)在過去的7-8年間擴(kuò)張速度較快，2010年最為明顯。而2010年，是中國房地產(chǎn)最為鼎盛的一年。

2003年至2011年三季度保利累計(jì)賺取利潤170億，其中僅2010年一年的凈利潤就有55億，占比32%；同期經(jīng)營性凈現(xiàn)金累計(jì)-537億，2010年高達(dá)-445億；2004年至2011年三季度，保利地產(chǎn)的存貨累計(jì)增加了1457億，僅2010年一年就劇增了498億；近8年保利地產(chǎn)總負(fù)債1004億，其中2010年一年債務(wù)就新增了307億。

“保利這兩年的擴(kuò)展力度很大，平均每年至少新開拓7-8個(gè)城市?！睎|海證券分析師李文印證了理財(cái)周報(bào)的分析，“今年大環(huán)境不好，稍微放慢節(jié)奏了?！?/p>

但是，相對(duì)其他地產(chǎn)商，今年保利的擴(kuò)張力度仍然不小。前三季度保利盈利35.7億，而經(jīng)營現(xiàn)金赤字卻高達(dá)66.7億。

據(jù)國泰君安研究所統(tǒng)計(jì)，今年1-10月，保利拿下了20多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，累計(jì)911萬平方米，支付地價(jià)306億元。僅次于萬科的新增地塊建筑面積1415萬方米。

而業(yè)內(nèi)的多數(shù)地產(chǎn)商則變得謹(jǐn)慎了?！敖衲攴康禺a(chǎn)投資收緊，地產(chǎn)商的拿地?cái)?shù)量都比去年下降，減少了40%左右?！比A泰證券某分析師告訴理財(cái)周報(bào)記者。

面對(duì)現(xiàn)金壓力，保利仍然沿襲過去8年的運(yùn)營模式，靠外部融資來緩解現(xiàn)金壓力。截至3季度末，保利的資產(chǎn)負(fù)債率約為81%，其中借款和債券在總資產(chǎn)中的占比達(dá)30%，預(yù)收賬款占比達(dá)41%。換句話說，保利借用銀行、債權(quán)人和客戶的錢在賺錢。

萬科、招商和金地的運(yùn)營情況也與保利相似，負(fù)債率分別為79%、67%、75%。今年前三季度這三家地產(chǎn)大鱷分別盈利41億、27億、54億，卻各自承擔(dān)了15億、27億、36億的經(jīng)營現(xiàn)金缺口，新增借款和債券分別為-30億、36億、10億，預(yù)收賬款增量分別為484億、28億和127億。

事實(shí)上，133家上市地產(chǎn)公司中依賴舉債擴(kuò)張的多達(dá)80家(資產(chǎn)負(fù)債率超過70%)，招保萬金僅僅是這80家房企的最大典型。

目前“招保萬金”的賬面資金在133家公司排行前四，合計(jì)861億，資金相對(duì)充裕。但是，相對(duì)于“招保萬金”這四大金剛，一些中小房企面對(duì)調(diào)控的抗風(fēng)險(xiǎn)能力可能會(huì)稍嫌不足。

“‘招保萬金’是房地產(chǎn)企業(yè)中的佼佼者，面對(duì)調(diào)控算是相對(duì)安全的。但是它們也會(huì)遇到資金鏈緊張的問題，可想而知整個(gè)行業(yè)的形勢(shì)有多嚴(yán)峻，中小開發(fā)商破產(chǎn)的可能也是有的?！敝楹Ｄ车禺a(chǎn)商品宣傳部鄧女士表示。

眾多分析師也紛紛表示，體量小、資金壓力較大的中小型房地產(chǎn)企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，甚至退出市場(chǎng)。