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央行北京房貸報告：警惕產(chǎn)業(yè)風(fēng)險向金融風(fēng)險傳導(dǎo)

近日，中國人民銀行(下稱央行)發(fā)布了關(guān)于2008年上半年北京市房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)信貸形勢分析報告。

在這份報告中，央行將上半年北京市房地產(chǎn)市場格局定性為16字，即“保障加強(qiáng)、供求轉(zhuǎn)變、房價分化、資金趨緊”。報告認(rèn)為，由于住宅開發(fā)成本上升、奧運租金上漲、預(yù)期自住需求較大等因素支撐，房價仍保持平穩(wěn)。與此同時，房地產(chǎn)信貸增速回落，信貸結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資為794.4億元，同比增長11.9%，比上年末回落4.1個百分點。總體來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長，但開發(fā)資金來源收緊。房地產(chǎn)資金來源為1451.5億元，同比增長4.3%，比上年末下降26.9個百分點。其中，銀行貸款、利用外資同比分別微增5.8%和2.2%，定金及預(yù)收款同比下降7.4%。而在外部資金流入收緊的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也加大了自籌資金的力度，企業(yè)自籌資金同比增長18.5%。

房地產(chǎn)貸款增速回落

盡管對于房地產(chǎn)市場的走勢，開發(fā)商們還是各執(zhí)一詞，但房價漲幅回落已是不爭的事實。

央行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來北京市商品住宅銷售價格指數(shù)依然上漲，但單月指數(shù)漲幅逐步回落。而商品住宅銷售價格指數(shù)依然上漲，也是受到去年翹尾因素的影響。分類來看，上半年，新建商品住宅銷售價格指數(shù)同比上漲16.1%，其中當(dāng)月漲幅由1月份的17.1%下降到6月份的14.3%，降低2.8個百分點。同期，二手住宅銷售價格指數(shù)同比上漲9.7%，其中單月漲幅由1月份的11.3%下降到6月份的7.1%，降低4.2個百分點。

房價漲幅回落的同時，房價區(qū)位分化的特征也更為明顯。北京市三環(huán)以內(nèi)房價基本平穩(wěn)運行，三、四環(huán)之間穩(wěn)中有降，五環(huán)以外房價下調(diào)幅度較大，CBD、中關(guān)村、金融街等部分熱點地區(qū)房價仍有所上行。奧運租金上漲、外來人口持續(xù)流入、交通成本增加和區(qū)位住宅供給等因素，是北京房價出現(xiàn)分化的主要動因。

而與房價漲幅回落相伴隨的是，上半年北京市房地產(chǎn)貸款增速回落明顯。截至6月末，中資金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)人民幣貸款余額4750.7億元，同比增長8.4%，比上年同期下降3.5個百分點。分月度看，2007年9月前房地產(chǎn)貸款余額快速增長，10月份出現(xiàn)回落，之后迅速回升，2008年2月以來總量基本保持平穩(wěn)運行。

之所以出現(xiàn)房地產(chǎn)貸款回落現(xiàn)象，央行認(rèn)為，上半年隨著市場持續(xù)走低，開發(fā)商對房地產(chǎn)市場預(yù)期更趨謹(jǐn)慎，而市場中的購房投資者持幣觀望情緒濃厚，由此資金需求總規(guī)模有所下降。

投資者持幣觀望情緒可從購房貸款的波動增長中管窺一斑。截至6月末，中資金融機(jī)構(gòu)購房貸款2621.1億元，同比增長8.4%。其中，個人住房貸款余額2447.4億元，同比增長11.6%，增速比上年末回落4.3個百分點。

但分月度來看，1月份集中發(fā)放上年申請的貸款，當(dāng)月貸款新增21.6億元，2—4月貸款余額分別下降11.0億元、2.7億元和12.3億元，5、6月份有所增長，分別為11.1億元和11.8億元。

這表明，一方面，自住購房人市場觀望氛圍進(jìn)一步增強(qiáng)；另一方面，“二套”房貸政策使投資購房利息負(fù)擔(dān)提高約30%，已經(jīng)有力地抑制了投機(jī)性住房貸款需求。

而在個人住房貸款中，新建房貸款余額比年初減少20.3億元，二手房貸款余額比年初增加28.9億元。新建住房和二手房貸款余額的逆向變化，也與二者市場價格波動逆向相關(guān)，因為二手房房價漲幅回落明顯，由此刺激了消費，而新建住房價格增幅回落緩慢也抑制了市場消費。這點分月度數(shù)據(jù)體現(xiàn)得更為直觀。2008年以來購置新建住房貸款連續(xù)四個月負(fù)增長，6月當(dāng)月有回升跡象。

除去市場交易主體由于看淡市場導(dǎo)致資金需求總規(guī)模趨于下降外，從緊的貨幣信貸政策也加大了部分中小房地產(chǎn)企業(yè)獲取銀行信貸的難度，由此，房地產(chǎn)開發(fā)市場處于“優(yōu)勝劣汰”過程之中。

警惕風(fēng)險傳遞

房地產(chǎn)市場的持續(xù)走弱，于銀行而言信貸風(fēng)險敞口不容小覷。

僅就北京房地產(chǎn)市場而言，上半年房價的分化走勢以及開發(fā)企業(yè)資金鏈條收緊，都在暗示產(chǎn)業(yè)風(fēng)險向金融風(fēng)險進(jìn)行傳導(dǎo)的可能性在增加。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，北京市房地產(chǎn)貸款余額占全市貸款總量的27%；房地產(chǎn)開發(fā)資金中，直接來源于銀行信貸的約占30.2%，間接來源于住房預(yù)售的信貸資金約占20%。換言之，房地產(chǎn)開發(fā)資金中，逾一半來自于銀行的信貸。

如此巨大的占比，一旦房地產(chǎn)市場持續(xù)走弱，房地產(chǎn)風(fēng)險就會傳導(dǎo)至銀行體系。不過，值得注意的是，目前就北京地區(qū)而言，這種風(fēng)險傳導(dǎo)還沒有明顯爆發(fā)的跡象。上半年，房地產(chǎn)類貸款不良率雖有所上升，但依然處于較低水平。

截至6月末，中資金融機(jī)構(gòu)各項房地產(chǎn)類人民幣貸款不良率為2.56%，比去年末微升0.19個百分點。其中，商業(yè)性個人住房貸款不良率為1.65%，比上年末提高0.22個百分點；商業(yè)性住房開發(fā)貸款不良率為4.32%，比上年末提高0.37個百分點。

“去年底，我們就提示相關(guān)信貸部門要注意今年貨幣政策從緊后，房地產(chǎn)貸款潛伏的風(fēng)險了?！币晃汇y行業(yè)人士如是說。

北京銀行長期以來在北京地區(qū)房地產(chǎn)貸款投放居于前列。知情人士介紹，今年年初以來，北京銀行就提高了房地產(chǎn)貸款的進(jìn)入門檻。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上只選擇二級資質(zhì)以上的大中型企業(yè)進(jìn)行投放，貸款項目也以自住型樓盤為主；個人住房抵押貸款增量雖然在北京市場位居第二，但仍未用足年初設(shè)定的增長目標(biāo)。

在這份房地產(chǎn)信貸投放的形勢分析報告里，央行也提醒金融機(jī)構(gòu)需要密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸的三重風(fēng)險。其一是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊可能造成開發(fā)貸款不良率上升；其二是房價低迷可能造成個人住房貸款違約增加；三是預(yù)售資金管理缺位可能會產(chǎn)生信貸資金風(fēng)險。

央行建議各家銀行應(yīng)加強(qiáng)對借款人的資格審查及貸后管理，避免向還款能力較差的借款人發(fā)放“次級”住房貸款，同時完善預(yù)售資金監(jiān)管制度，防范企業(yè)轉(zhuǎn)移和挪用預(yù)售資金，并推進(jìn)利率覆蓋風(fēng)險的定價機(jī)制建設(shè)。