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隱形涉房貸款或達10萬億

地產(chǎn)金融 2011年11月14日來源：第一財經(jīng)日報我要評論掃描到手機

銀行做房貸壓力測試本不是新鮮事，但官方口徑表示的測試結(jié)果一次比一次樂觀，讓這一老話題再度成了業(yè)界關(guān)注的焦點。

上周五，在銀監(jiān)會前主席劉明康表示房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能收回，但本金沒有問題之后，不少銀行業(yè)、獲貸企業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)內(nèi)人士告訴《第一財經(jīng)日報》記者，銀行壓力測試是否完全真實可靠，各銀行在房地產(chǎn)貸款中的“隱形”招數(shù)是否都被納入“法眼”監(jiān)控，都會對最終的結(jié)果產(chǎn)生重大影響。

那么房貸是如何“隱形”的？“隱形”的房貸能否逃過壓力測試的“法眼”？相關(guān)行業(yè)人士對房價下跌50%的切身感受如何？

改頭換面的房貸

劉明康上周五表示，目前我國房地產(chǎn)的銀行貸款在10萬億人民幣以上。根據(jù)《2011年三季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，截至三季度末，這一房地產(chǎn)貸款余額數(shù)字為10.46萬億元。

有銀行業(yè)業(yè)內(nèi)人士指出，在考量房價下跌對銀行的影響時，除了以上的10.46萬億，還有其他的“涉房”類貸款，即用各種非房貸名義貸出、通過各種渠道周轉(zhuǎn)、最后流向了房地產(chǎn)市場的貸款，以及那些初始就以房地產(chǎn)為抵押物的貸款，而后者數(shù)目往往超過前者。該人士表示，名義上的和實際上的“涉房”貸款總額，“保守估計也有20萬億”。

那么，這些名義上非房地產(chǎn)貸款的房貸，是怎么穿上“馬甲”改頭換面的呢？業(yè)內(nèi)人士的表述或許會提供一些線索。

“前些年投資房地產(chǎn)比做鋼貿(mào)生意賺得快多了，我們問銀行借了錢就去投土地、商鋪、辦公樓、整層物業(yè)、別墅?！鄙虾Ｄ炒笮弯撌幸讳撡Q(mào)企業(yè)總經(jīng)理陳先生告訴本報記者，他們找銀行融資的名義都是“生產(chǎn)經(jīng)營項目”，但用虛假貿(mào)易流水等“一條龍”招數(shù)，最后把錢用去炒地炒樓。

陳先生對于鋼貿(mào)企業(yè)當年的融資能力很得意，“我們做大宗商品的，可以提供抵押物，有質(zhì)押擔(dān)保、有互保、有聯(lián)保還有市場擔(dān)保，加上資金流又大，銀行搶著借錢給我們?！?/p>

至于這“一條龍”招數(shù)怎么走，陳先生舉了個例子。“我看中了1000萬的商鋪項目，就先問同業(yè)借個1000萬，購買商鋪。然后把買下的商鋪抵押給銀行，稱貸款用于進貨，其實收了賬就去還掉借的錢，等于問銀行借錢炒商鋪?！?/p>

對于陳先生的做法，交通銀行一位客戶經(jīng)理表示質(zhì)疑，他表示根據(jù)他所在的銀行貫徹的“三個辦法一個指引”的貸后“受托支付”流程，銀行貸款將必須打給陳先生進貨的公司，而非陳先生本公司。

另一家股份制銀行信貸業(yè)務(wù)負責(zé)人告訴本報，對于“受托支付”，銀行的貸后監(jiān)控只能控制資金的第一筆劃歸流向。也就是說，只要陳先生找個“朋友公司”，走流程并不難。據(jù)該負責(zé)人透露，2008年金融危機過后，在貨幣刺激政策大環(huán)境下，銀行青睞有抵押的貸款客戶，并且可以根據(jù)抵押物的評估值，給予80%~120%的貸款額度，最高甚至可達150%。

除了上述購置房產(chǎn)時的改頭換面，對于已購物業(yè)的升值，市場上還流行兩種從銀行套現(xiàn)再投資的方式：“轉(zhuǎn)按揭”和“過橋”。

某炒房團資深炒房人呂先生透露，2006年前他通過“轉(zhuǎn)按揭”套現(xiàn)，比如一套房產(chǎn)本來評估價格在100萬元，按照規(guī)定放貸70萬元；1年后，該房產(chǎn)市價漲到150萬，這時呂先生就按增值之后的價格找另一家銀行簽訂新的按揭協(xié)議，這樣就能多獲得約35萬元貸款。

2007年開始，監(jiān)管部門封堵“轉(zhuǎn)按揭”，要求對已抵押房產(chǎn)在沒有償清全部貸款前不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。這種轉(zhuǎn)按揭的方式被迫轉(zhuǎn)入灰色地帶，但呂先生和他的炒房團團友們則采取了一種新對策，即“過橋”。假設(shè)其購置的房屋已從200萬上漲至400萬，但尚有100萬房貸未還，呂先生的辦法是從小貸公司等融資渠道借出100萬“過橋”款還清房貸，以此繞過監(jiān)管，抵押房屋申請“消費性貸款”以套現(xiàn)，一方面還掉小貸公司借出的100萬，另一方面多出一筆款項進行下一個房產(chǎn)投資。

對于上述“消費性貸款”，呂先生的套路是，當貸款資金小于200萬，則名義用途為“房屋裝修”，后續(xù)找裝修公司簽訂虛假裝修合同；大于200萬，則名義用途為藝術(shù)品投資，后續(xù)找典當行通過古董買賣虛報交易金額。