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私募退出寄望2013

那么，開(kāi)發(fā)商和私募基金捆綁等待的明天會(huì)是怎樣呢？

李文設(shè)想的房?jī)r(jià)反彈會(huì)實(shí)現(xiàn)嗎？在蓬鋼看來(lái)，可能性很大，但過(guò)程曲折。

他分析，2009、2010年上半年房企開(kāi)工量猛增，會(huì)集中導(dǎo)致2012 年上半年供應(yīng)量迅速增加。屆時(shí)市場(chǎng)又不太好，加上開(kāi)發(fā)商又必須賣(mài)房還債，所以明年上半年可能會(huì)是一個(gè)比較困難的時(shí)期，也可能是房?jī)r(jià)下跌幅度比較大的時(shí)候。

蓬預(yù)測(cè)，度過(guò)2012年之后，由于2011年的投資意愿減少，2013年的供應(yīng)也會(huì)相應(yīng)減少，但需求依然存在，則房?jī)r(jià)在2013年或?qū)⒂瓉?lái)另一波反彈。

在高盛高華分析師王逸的研究模型中，未來(lái)12個(gè)月主要城市房?jī)r(jià)將由當(dāng)前水平下降15%-20%（或由2010年峰值下降約25%），且2012年上半年，開(kāi)發(fā)商的再融資需要更高。

眼下房產(chǎn)私募們也循著房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度，在縝密構(gòu)想未來(lái)的退出機(jī)制。

按照蓬鋼的設(shè)想，其私募退出的機(jī)制為開(kāi)發(fā)商回購(gòu)，但是，回購(gòu)一般是在項(xiàng)目的銷售達(dá)到一定程度時(shí)才會(huì)進(jìn)行，最終關(guān)鍵要靠項(xiàng)目能夠賣(mài)得出去，基金才能退得出去。蓬鋼給自己的基金設(shè)定的退出時(shí)間為2013年。

由此，私募所投資的住宅項(xiàng)目能否安然度過(guò)2012年，將是私募能否順利退出的關(guān)鍵。

但是，這個(gè)前景不妙。風(fēng)聲鶴唳的市場(chǎng)現(xiàn)狀表明，此輪房地產(chǎn)調(diào)控的政策性系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)正在加劇。鑒于限購(gòu)令政策放松的可預(yù)見(jiàn)性依然較低，分析師王逸取消了之前2012/2013年房?jī)r(jià)反彈（每年上漲10%）的預(yù)測(cè)。

“我認(rèn)為，有一些很過(guò)分、很荒唐的限制會(huì)漸漸地取消，但整個(gè)限購(gòu)令是否完全取消不好說(shuō)。”蓬鋼表示，政策仍然面臨很大不確定性。

此外，開(kāi)發(fā)商的整體資金鏈和銷售回款狀況都在惡化。高盛高華的研究報(bào)告顯示，非龍頭企業(yè)長(zhǎng)期償債能力、資產(chǎn)流動(dòng)性均繼續(xù)惡化，扣除中國(guó)房地產(chǎn)上市公司四強(qiáng)“招保萬(wàn)金”后的凈負(fù)債率為72.8%，再創(chuàng)歷史新高；反映短期償債能力的現(xiàn)金覆蓋率指標(biāo)普遍惡化，扣除招保萬(wàn)金后的覆蓋率為95%，僅好于2008年最差水平。

而龍頭企業(yè)盡管長(zhǎng)期償債能力尚可，但資產(chǎn)流動(dòng)性也已減弱。招保萬(wàn)金近期均對(duì)部分樓盤(pán)降價(jià)促銷，以加快現(xiàn)金回籠。