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私募退出寄望2013

那么，開發(fā)商和私募基金捆綁等待的明天會是怎樣呢？

李文設想的房價反彈會實現(xiàn)嗎？在蓬鋼看來，可能性很大，但過程曲折。

他分析，2009、2010年上半年房企開工量猛增，會集中導致2012 年上半年供應量迅速增加。屆時市場又不太好，加上開發(fā)商又必須賣房還債，所以明年上半年可能會是一個比較困難的時期，也可能是房價下跌幅度比較大的時候。

蓬預測，度過2012年之后，由于2011年的投資意愿減少，2013年的供應也會相應減少，但需求依然存在，則房價在2013年或?qū)⒂瓉砹硪徊ǚ磸棥?/p>

在高盛高華分析師王逸的研究模型中，未來12個月主要城市房價將由當前水平下降15%-20%（或由2010年峰值下降約25%），且2012年上半年，開發(fā)商的再融資需要更高。

眼下房產(chǎn)私募們也循著房價的波動幅度，在縝密構(gòu)想未來的退出機制。

按照蓬鋼的設想，其私募退出的機制為開發(fā)商回購，但是，回購一般是在項目的銷售達到一定程度時才會進行，最終關鍵要靠項目能夠賣得出去，基金才能退得出去。蓬鋼給自己的基金設定的退出時間為2013年。

由此，私募所投資的住宅項目能否安然度過2012年，將是私募能否順利退出的關鍵。

但是，這個前景不妙。風聲鶴唳的市場現(xiàn)狀表明，此輪房地產(chǎn)調(diào)控的政策性系統(tǒng)性風險正在加劇。鑒于限購令政策放松的可預見性依然較低，分析師王逸取消了之前2012/2013年房價反彈（每年上漲10%）的預測。

“我認為，有一些很過分、很荒唐的限制會漸漸地取消，但整個限購令是否完全取消不好說?！迸钿摫硎荆呷匀幻媾R很大不確定性。

此外，開發(fā)商的整體資金鏈和銷售回款狀況都在惡化。高盛高華的研究報告顯示，非龍頭企業(yè)長期償債能力、資產(chǎn)流動性均繼續(xù)惡化，扣除中國房地產(chǎn)上市公司四強“招保萬金”后的凈負債率為72.8%，再創(chuàng)歷史新高；反映短期償債能力的現(xiàn)金覆蓋率指標普遍惡化，扣除招保萬金后的覆蓋率為95%，僅好于2008年最差水平。

而龍頭企業(yè)盡管長期償債能力尚可，但資產(chǎn)流動性也已減弱。招保萬金近期均對部分樓盤降價促銷，以加快現(xiàn)金回籠。