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高利率融資及“對(duì)賭協(xié)議”

在一年多以前，李文們是不會(huì)看上“胃口超大”的私募的，那時(shí)，銀行貸款很便宜，利率僅在6%左右。

但持續(xù)緊縮的宏觀調(diào)控，使得開發(fā)商不得不在銀行信貸之外尋求出路。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源61947億元，其中，國(guó)內(nèi)貸款9749億元，比例不到一成，顯然，自籌資金或其他資金成為房企們的主要來(lái)源。

私募此時(shí)伸來(lái)的橄欖枝，在房企老總眼中無(wú)異于“雪中送炭”。不止是李文這樣的中小房企，大房企也一樣借道私募。據(jù)本報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前包括中海、華潤(rùn)、金地、萬(wàn)科、保利、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋等大型地產(chǎn)商均成立了自己的私募基金進(jìn)行融資，所得資金優(yōu)先投放本公司旗下項(xiàng)目，總規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)600億-700億；與此同時(shí)，一些從開發(fā)商、投行處離職的從業(yè)人士，也紛紛成立了獨(dú)立的地產(chǎn)私募基金。

“債權(quán)式私募基金的回報(bào)率要求相對(duì)較低，12%-18%；股權(quán)式私募則很高，一般不低于25%，高的35%、40%都有?！眴涛尿E介紹，大型地產(chǎn)商的私募一般是債權(quán)式的，而獨(dú)立私募基金則以股權(quán)式居多。而隨著開發(fā)商的資金鏈越來(lái)越緊張，基金要求回報(bào)率越來(lái)越高，股權(quán)式私募基金的規(guī)模也越來(lái)越大。

對(duì)房企而言，25%-30%的資金成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了一兩年前的融資成本。

此外，地價(jià)成本也在上漲。據(jù)了解，過(guò)去兩年住宅地價(jià)占售價(jià)之比顯著升高，國(guó)土部數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)平均土地價(jià)格占項(xiàng)目售價(jià)平均為23.2%；特別是2009年來(lái)的地王項(xiàng)目土地價(jià)格占比，已經(jīng)高達(dá)39.2%。

以保利地產(chǎn)為例，其近期在北京入市的地王項(xiàng)目保利中央公園(樓盤資料 業(yè)主論壇) 和保利東郡，兩項(xiàng)目地價(jià)占售價(jià)比已近50%。

顯然，諸多成本攀升后，房企的盈利空間受到擠壓甚至面臨虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

建銀精瑞基金董事長(zhǎng)李曉東直言，這些項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很大，“如一些國(guó)企，在2009年天價(jià)拿地，北京大望京有個(gè)地塊，樓板價(jià)格都兩萬(wàn)多了，現(xiàn)在實(shí)際上砸到手上”。

李對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，房地產(chǎn)的價(jià)格由供求決定，而不是由成本決定，不要以為28000買的地，就能賣40000，市場(chǎng)不接受，也只能賣20000。而此時(shí)如果基金進(jìn)去接盤，將來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和損失誰(shuí)負(fù)責(zé)？

但市場(chǎng)從來(lái)不缺賭徒。北京一私募基金經(jīng)理人透露，一些地產(chǎn)基金會(huì)要求項(xiàng)目方簽對(duì)賭協(xié)議，基金出20%的資金，項(xiàng)目方把80%的股權(quán)質(zhì)押給基金，頭3年每年給20%-25%的回報(bào)，如果做不到，基金就取得對(duì)方多數(shù)抵押股權(quán)，“這樣即使開發(fā)商虧本，基金也不會(huì)虧到哪兒去?！?/p>

開發(fā)商愿意簽署這類協(xié)議，則是在賭未來(lái)，“希望有了這筆錢之后，可以渡過(guò)今年的難關(guān)?！崩钗恼f(shuō)，公司不想降價(jià)賣房，如果能撐過(guò)2012年春節(jié)前后，限購(gòu)和限價(jià)都放松的話，房?jī)r(jià)將會(huì)迎來(lái)一輪反彈。