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高利率融資及“對賭協(xié)議”

在一年多以前，李文們是不會看上“胃口超大”的私募的，那時，銀行貸款很便宜，利率僅在6%左右。

但持續(xù)緊縮的宏觀調(diào)控，使得開發(fā)商不得不在銀行信貸之外尋求出路。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源61947億元，其中，國內(nèi)貸款9749億元，比例不到一成，顯然，自籌資金或其他資金成為房企們的主要來源。

私募此時伸來的橄欖枝，在房企老總眼中無異于“雪中送炭”。不止是李文這樣的中小房企，大房企也一樣借道私募。據(jù)本報記者不完全統(tǒng)計，截至目前包括中海、華潤、金地、萬科、保利、首創(chuàng)、遠洋等大型地產(chǎn)商均成立了自己的私募基金進行融資，所得資金優(yōu)先投放本公司旗下項目，總規(guī)模預計達600億-700億；與此同時，一些從開發(fā)商、投行處離職的從業(yè)人士，也紛紛成立了獨立的地產(chǎn)私募基金。

“債權式私募基金的回報率要求相對較低，12%-18%；股權式私募則很高，一般不低于25%，高的35%、40%都有?！眴涛尿E介紹，大型地產(chǎn)商的私募一般是債權式的，而獨立私募基金則以股權式居多。而隨著開發(fā)商的資金鏈越來越緊張，基金要求回報率越來越高，股權式私募基金的規(guī)模也越來越大。

對房企而言，25%-30%的資金成本，遠遠超過了一兩年前的融資成本。

此外，地價成本也在上漲。據(jù)了解，過去兩年住宅地價占售價之比顯著升高，國土部數(shù)據(jù)顯示，2010年全國平均土地價格占項目售價平均為23.2%；特別是2009年來的地王項目土地價格占比，已經(jīng)高達39.2%。

以保利地產(chǎn)為例，其近期在北京入市的地王項目保利中央公園(樓盤資料 業(yè)主論壇) 和保利東郡，兩項目地價占售價比已近50%。

顯然，諸多成本攀升后，房企的盈利空間受到擠壓甚至面臨虧損的風險。

建銀精瑞基金董事長李曉東直言，這些項目風險很大，“如一些國企，在2009年天價拿地，北京大望京有個地塊，樓板價格都兩萬多了，現(xiàn)在實際上砸到手上”。

李對本報記者說，房地產(chǎn)的價格由供求決定，而不是由成本決定，不要以為28000買的地，就能賣40000，市場不接受，也只能賣20000。而此時如果基金進去接盤，將來的風險和損失誰負責？

但市場從來不缺賭徒。北京一私募基金經(jīng)理人透露，一些地產(chǎn)基金會要求項目方簽對賭協(xié)議，基金出20%的資金，項目方把80%的股權質(zhì)押給基金，頭3年每年給20%-25%的回報，如果做不到，基金就取得對方多數(shù)抵押股權，“這樣即使開發(fā)商虧本，基金也不會虧到哪兒去?！?/p>

開發(fā)商愿意簽署這類協(xié)議，則是在賭未來，“希望有了這筆錢之后，可以渡過今年的難關?！崩钗恼f，公司不想降價賣房，如果能撐過2012年春節(jié)前后，限購和限價都放松的話，房價將會迎來一輪反彈。