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11月6日，中國國務(wù)院總理溫家寶公開表示，中國下調(diào)房價是國家堅定的政策，調(diào)節(jié)后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。

北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認為，溫家寶講話傳達出的信息顯示，調(diào)控短期不會放松，持續(xù)到明年已成定局；調(diào)控逐漸落實到降價環(huán)節(jié)，從全國來看，全面拐點已近。

德勤房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人施清耀則對本報記者表示，中國部分開發(fā)商已經(jīng)瀕臨資金鏈斷裂的邊緣，不僅是中小型企業(yè)，大型房企亦如此。

在銀行信貸和資本市場的融資途徑都不斷收窄的情況下，傳統(tǒng)的房企融資通道悉數(shù)被堵，地產(chǎn)企業(yè)將目光轉(zhuǎn)向了私募基金。

北京中倫律師事務(wù)所喬文駿對本報記者說，開發(fā)商們想要抓住最后一根救命稻草，不惜尋找利率頗高的私募，“私募回報率不低于25%，我見過最高的超過40%”。

喬文駿估計，截至目前，活躍在國內(nèi)的房地產(chǎn)私募基金規(guī)模已達千億，并且還在不斷增加之中。

千億地產(chǎn)私募托市 開發(fā)商豪賭2012

11月初的一個傍晚，李文（化名）從某私募基金深圳辦事處走出來，不禁長舒一口氣。

他剛與該私募談妥了一筆上億元的融資，用來拯救自己操盤的地產(chǎn)項目。大約一年前，從中原地產(chǎn)跳槽出來的李文，接受了深圳一家開發(fā)商的邀請，走馬上任操盤這家公司位于龍崗的一個中檔住宅項目。

不料風云突變，項目前期做完正準備推向市場時，遭遇深圳嚴厲的限購和限價政策，意向購房人銳減，銷售不暢回籠資金困難，“公司不大，沒什么背景，也沒有太多資金來源?！崩钗奶龟?，整天急得像熱鍋上的螞蟻。

而焦頭爛額的李文們，恰是地產(chǎn)私募的獵物。

“有一些開發(fā)商的房產(chǎn)項目由于各種原因急需資金：或者是新政策下銀行突然不給錢；或者是限購、限價等調(diào)控措施出臺后，開發(fā)商發(fā)現(xiàn)立即預(yù)售損失很大，故考慮融一點資讓項目繼續(xù)，晚一些再拿出來銷售?！卑蔡┍P實地產(chǎn)基金發(fā)起人蓬鋼說，他的基金通過各種途徑與困境中的開發(fā)商取得聯(lián)系。

安泰盤實是一只規(guī)模30億-40億的私募地產(chǎn)基金，由恒大地產(chǎn)董事局主席許家印、富力地產(chǎn)董事長李思廉私人投資10億作為基礎(chǔ)投資者，其余20億-30億面向社會募集。

蓬鋼說，眼下他要做的事，就是尋找合適的投資項目。目前，他已經(jīng)在廣州、深圳等地篩選了三四個項目。

不只是甲方乙方，律師事務(wù)所、稅務(wù)（財務(wù)）服務(wù)商等也作為中間人加入這一浪潮。北京中倫律師事務(wù)所喬文駿、德勤房地產(chǎn)業(yè)主管合伙人施清耀等，近年來投身房地產(chǎn)私募生意，為開發(fā)商私募融資出謀劃策。

喬文駿透露，目前多數(shù)房企，但凡有點門路，寧愿高成本融資，也不愿輕易降價。而具體操作的路徑，蓬鋼說，“除了個人介紹外，還會通過銀行、信托公司等渠道面向社會融資”。

銀行的私人理財部門掌握著中國最富有人群的資料。如招商銀行在全國有17家私人銀行中心，手中掌握著3萬名以上的高端私人客戶（1000萬元及以上人民幣或金融資產(chǎn)額度）。

據(jù)記者統(tǒng)計，建設(shè)銀行、民生銀行、招商銀行的私人理財部門，是與私募合作最多的銀行，通常，合作方式是以銀行的客戶作為LP加入私募基金。

由銀行推薦適合房地產(chǎn)投資基金風險偏好的客戶，投資門檻為每戶數(shù)百萬到數(shù)千萬元不等，“私募通過沙龍和閉門會議進行路演，銀行主要負責從中搭橋和資金托管”。

喬文駿介紹，目前，私募更青睞二三四線城市的項目，或者商業(yè)地產(chǎn)、綜合體概念項目；蓬鋼表示，他們的基金偏好投資具有潛力的住宅項目。

民間資本投資房產(chǎn)的熱情也確實高漲。

根據(jù)住建部政策研究中心等單位發(fā)布的《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》顯示，山西民間資本有一萬億元，溫州5000多億元，鄂爾多斯2000多億元——這些民間資本絕大部分以銀行存款及私人理財?shù)确绞酱嬖凇?/p>

李曉東等基金業(yè)人士對記者說，過去兩三年來，這些民間資金大量開始進入房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)。