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房企整體經(jīng)營(yíng)狀況惡化

據(jù)資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，144家上市房地產(chǎn)公司，前三季度共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2562.45億元，較去年同期的2160.27億元上漲18.62%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)349.91億元，較同年同期的285.01億元上漲22.77%。

但144家上市房企同比增速已經(jīng)開始放緩，并且在三季度，144家房企合計(jì)的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)均較二季度出現(xiàn)明顯下滑。數(shù)據(jù)顯示，三季度144家房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入865.55億元，較今年二季度的961.94億元環(huán)比下降10.02%；而凈利潤(rùn)則從二季度的143.96億元下滑至三季度的97.03億元，降幅高達(dá)32.60%。 包括萬科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)等龍頭房企三季度業(yè)績(jī)均出現(xiàn)不同程度的下滑。

在存貨量方面，144家房企截至9月31日的存貨量已經(jīng)達(dá)到1.22萬億元，較去年同期的0.86萬億元上漲了41.86%。其中“萬保金招”四大龍頭的合計(jì)庫(kù)存為4523億元，同比增長(zhǎng)47%，環(huán)比增長(zhǎng)8%。

依據(jù)三季報(bào)，有統(tǒng)計(jì)的131家房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)632.5億元，去年同期為負(fù)543.58億元，同比降幅為16.37%，環(huán)比降幅為19.31%。

從整體情況來看，三季度房企業(yè)績(jī)不佳，存貨量激增，現(xiàn)金流緊張已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。顯然，上半年的樓市調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響正在全面顯現(xiàn)，分析人士預(yù)測(cè)，存貨量增加，未來房企資產(chǎn)負(fù)債有惡化趨勢(shì)。

分化加劇標(biāo)桿企業(yè)領(lǐng)跑

早在今年上市房企中報(bào)公布的時(shí)候，大型房企和小型房企營(yíng)業(yè)額分化的狀況就初現(xiàn)端倪，隨著三季報(bào)的公布，房企分化趨勢(shì)加劇。

前三季度，萬科的銷售金額達(dá)到了近千億元，已經(jīng)接近去年全年的水平；同為標(biāo)桿房企的恒大地產(chǎn)，今年前三個(gè)季度的銷售金額和銷售面積分別為694億元和1047萬平方米，均已超越了去年水平。此外，中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、綠地集團(tuán)的業(yè)績(jī)也接近了去年全年的水平。

據(jù)《2011年前三季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度排名靠前的大型房企銷售金額前十名“和”銷售面積前十名的門檻分別為245億元和203萬平方米，對(duì)比去年同期，銷售金額入榜門檻提高44%，銷售面積入榜門檻提高22%。而房企業(yè)績(jī)下滑或者是虧損的多以中小企業(yè)為主。比如宜華地產(chǎn)前三季度營(yíng)業(yè)收入下降5%，而凈利潤(rùn)下降41%。

三季報(bào)中還出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，即傳統(tǒng)大型房企中，有的已經(jīng)開始業(yè)績(jī)下滑。比如金地集團(tuán)，從三季度看，金地集團(tuán)僅實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)153.63萬元，三季度單季業(yè)績(jī)同比下滑98%，與二季度的同比增長(zhǎng)400%相比明顯惡化。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說：“從房地產(chǎn)行業(yè)受到調(diào)控以來的種種表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)由于資本能力的差異已經(jīng)逐漸導(dǎo)致行業(yè)走向兩極分化，龍頭企業(yè)通過優(yōu)異的資本運(yùn)作能力以及二三線城市的產(chǎn)業(yè)布局逐漸掌握了房地產(chǎn)行業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，萬科單月銷售額過百億正是全面布局所帶來的銷售利好。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，如果調(diào)控政策持續(xù)深入，那么房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)集中率將繼續(xù)上升，龍頭企業(yè)的市場(chǎng)份額將持續(xù)擴(kuò)大，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)狀況持續(xù)。”

資金緊張融資困難

第三季度，房企預(yù)收賬款增加606億元，環(huán)比下降33%，顯示出第三季度銷售業(yè)績(jī)不佳的狀況。同時(shí)，本年度在信貸緊縮和行業(yè)調(diào)控背景下，地產(chǎn)行業(yè)的融資也很困難。前三季度房企融資現(xiàn)金凈流入僅為634億元，同比大幅下降41%。而財(cái)務(wù)費(fèi)用則達(dá)到47億元，同比上升27%。相比于上市房企，缺乏融資渠道、在建項(xiàng)目和儲(chǔ)備比較有限的中小房企的日子更是難熬?，F(xiàn)在已有不少中小房企已經(jīng)出現(xiàn)賣掉公司或者部分項(xiàng)目的情況。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至10月上半月，今年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例已達(dá)90余起，超過去年全年的并購(gòu)數(shù)量。中小房企還通過拋售項(xiàng)目、轉(zhuǎn)型礦業(yè)等手段躲避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，至今已有25家左右房企涉足礦業(yè)，約占房地產(chǎn)上市板塊的五分之一。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，政府封閉了房地產(chǎn)行業(yè)銀行信貸渠道以及證券融資渠道，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)壓力，股權(quán)融資、項(xiàng)目融資、降價(jià)等措施的根本目的在于保證企業(yè)資金鏈穩(wěn)健。在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下，房企只有通過這些渠道擴(kuò)大融資范圍、加速資金回流。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在保證資金穩(wěn)健的情況下，積極拓展項(xiàng)目開發(fā)，以快速經(jīng)營(yíng)的模式維持資金回流速度，以不斷縮短資本收益周期，從而解除經(jīng)營(yíng)困局。

行業(yè)洗牌與調(diào)整期到來

“金九銀十”的慘淡，持續(xù)低迷的成交量，使市場(chǎng)對(duì)樓市四季度的預(yù)期并不樂觀。有人預(yù)測(cè)，下個(gè)季度，中國(guó)房市的關(guān)鍵詞是分化加劇，拐點(diǎn)將至，行業(yè)洗牌。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說：“在經(jīng)歷上半年盈多虧少、總量增加的發(fā)展趨勢(shì)后，我們認(rèn)為第四季度上市房企業(yè)績(jī)整體增長(zhǎng)的趨勢(shì)未發(fā)生改變，但是上市企業(yè)業(yè)績(jī)將趨于兩極分化，部分企業(yè)的虧損面將加大，部分上市房企負(fù)債率將大幅上升。這與資金鏈壓力與項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量有著直接關(guān)系，房地產(chǎn)行業(yè)供需市場(chǎng)的假象平衡決定著資本競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主要方式?！?/p>

中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說：“從現(xiàn)有的趨勢(shì)看，上海外環(huán)線房?jī)r(jià)下跌，接近拐點(diǎn)，北京通州房屋成交量下滑10%，也接近拐點(diǎn)，但這些區(qū)域還無法反映出全部情況。”

下一季度，不論房?jī)r(jià)拐點(diǎn)是否實(shí)質(zhì)性到來，從現(xiàn)有數(shù)據(jù)和趨勢(shì)來看，房企業(yè)績(jī)繼續(xù)兩級(jí)分化應(yīng)是在所難免。房地產(chǎn)行業(yè)已逐步步入行業(yè)洗牌與調(diào)整的階段。針對(duì)調(diào)整政策，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松認(rèn)為，短期內(nèi)參考融資成本和項(xiàng)目的收益率所決定的盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行降價(jià)；中長(zhǎng)期行業(yè)的分化與整合，房地產(chǎn)行業(yè)的破產(chǎn)、兼并與收購(gòu)將成為常態(tài)。