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據(jù)普益財富不完全統(tǒng)計，從10月到年底將有46款、總規(guī)模達83.586億元的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期。如果加上應(yīng)支付的信托收益，總規(guī)模在90億元左右。

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)信托規(guī)模從去年三季度開始出現(xiàn)爆發(fā)式增長，在今年二季度達到頂峰水平，目前政策逐步收緊，發(fā)行開始受限。在房地產(chǎn)銷量下降、房價拐點隱現(xiàn)的情況下，隨著房地產(chǎn)信托產(chǎn)品集中兌付期逐步來到，房地產(chǎn)信托的兌付壓力已經(jīng)出現(xiàn)，最嚴峻的考驗將在明后年出現(xiàn)。

房地產(chǎn)信托受限

有媒體報道稱銀監(jiān)會最近叫停了渤海信托、方正東亞信托、四川信托和五礦信托四家信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，為期3個月。但銀監(jiān)會以及渤海信托、四川信托等隨后都予以否認。

信托界人士向中國證券報記者透露，包括上述四家信托公司在內(nèi)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的確受到限制，但不是被叫停。其實早在5月份，房地產(chǎn)信托發(fā)行量最大的前10家信托公司已經(jīng)收到“窗口指導(dǎo)”，不再擴大房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)規(guī)模。

該人士稱，監(jiān)管部門的初衷是不要繼續(xù)增加新房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。但信托公司還是可以通過兩個渠道“補充額度”：增加資本金或等到已成立的房地產(chǎn)信托到期后再發(fā)新產(chǎn)品?！敖^不是叫停?！痹撊耸繌娬{(diào)。

四川信托官網(wǎng)顯示，四川信托-長江畔-桂圓林生態(tài)墅區(qū)集合資金信托計劃（第三期）目前仍在發(fā)售。該項目第一期全部為別墅，項目二期全部為江景高層?？梢姶诵磐杏媱潪榈湫偷姆康禺a(chǎn)信托，期限從18個月到24個月不等，相應(yīng)的收益率也從12%到14.5%不等?！叭绻f我們的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被‘叫?！?，那么這個項目怎么還能繼續(xù)發(fā)？”四川信托相關(guān)人士反問。

上海銀監(jiān)局相關(guān)人士也表示，該部門從未簽署過任何叫停房地產(chǎn)信托的文件。而信托融資在整個房地產(chǎn)項目中的比例不得超過30%，因此房地產(chǎn)信托整體風險可控。

據(jù)用益信托工作室10月26日發(fā)布的《2011年三季度房地產(chǎn)信托發(fā)展報告》，隨著監(jiān)管層對房地產(chǎn)信托的多次風險提示，以及多數(shù)信托公司的凈資本告急，三季度共發(fā)行了233款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品（含保障房），發(fā)行規(guī)模為620.91億元，同比下降了6.14%。但與二季度相比，發(fā)行規(guī)模大幅下降46.15%。9月份房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模甚至出現(xiàn)了40%同比負增長。市場對于房地產(chǎn)信托更加謹慎，部分信托資源暫時撤離房地產(chǎn)信托市場。

兌付壓力隱現(xiàn)

三季度以來，房地產(chǎn)市場銷售疲軟，房價下行壓力增大。部分樓盤開始降價促銷。市場環(huán)境一方面讓信托公司對房地產(chǎn)信托發(fā)行更加謹慎，從而導(dǎo)致此類產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模急劇萎縮；另一方面，也給即將到期兌付的房地產(chǎn)信托帶來了壓力。

據(jù)普益財富提供的數(shù)據(jù)，四季度即將到期的46款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，發(fā)行數(shù)量最多的是中融信托，共發(fā)行6款。緊隨其后的是中誠信托和中鐵信托，各發(fā)行5款。這46款產(chǎn)品中規(guī)模最大的是12月1日到期的“2009年潤通鴻業(yè)投資集合信托計劃（A類）”，達16.5億元，由中誠信托發(fā)行，期限24個月。

“即便有些房地產(chǎn)信托項目出現(xiàn)兌付問題，目前外界也很難知道。因為都是信托公司先用自有資金墊付，然后再慢慢處置。而這些情況信托公司是不會對外披露的?！鄙虾Ｒ患倚磐泄镜男磐薪?jīng)理表示，今年是各大信托公司大規(guī)模增加資本金的一年，因此信托項目造成的“窟窿”短期更難被發(fā)現(xiàn)。如果房地產(chǎn)信托的風險要集中爆發(fā)，也應(yīng)該在明后年，因為今年二季度大規(guī)模發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品很多是明年到期。

據(jù)用益信托工作室提供的數(shù)據(jù)，50家信托公司的2010年年報顯示，全行業(yè)凈資本規(guī)模最大的信托公司為平安信托，其凈資本即將告急；全行業(yè)信托業(yè)務(wù)收入最多的信托公司中融信托面臨至少16億元凈資本缺口。而房地產(chǎn)信托是凈資本占用比例最高的產(chǎn)品之一。

今年9月份中融信托注冊資本增加至14億元，但凈資本與各項風險資本之和的比值約為28.5%，遠低于《信托公司凈資本管理辦法》中要求的100%。近日中融信托的注冊資本再次增至14.75億元。