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據(jù)普益財(cái)富不完全統(tǒng)計(jì)，從10月到年底將有46款、總規(guī)模達(dá)83.586億元的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期。如果加上應(yīng)支付的信托收益，總規(guī)模在90億元左右。

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)信托規(guī)模從去年三季度開(kāi)始出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，在今年二季度達(dá)到頂峰水平，目前政策逐步收緊，發(fā)行開(kāi)始受限。在房地產(chǎn)銷(xiāo)量下降、房?jī)r(jià)拐點(diǎn)隱現(xiàn)的情況下，隨著房地產(chǎn)信托產(chǎn)品集中兌付期逐步來(lái)到，房地產(chǎn)信托的兌付壓力已經(jīng)出現(xiàn)，最嚴(yán)峻的考驗(yàn)將在明后年出現(xiàn)。

房地產(chǎn)信托受限

有媒體報(bào)道稱(chēng)銀監(jiān)會(huì)最近叫停了渤海信托、方正東亞信托、四川信托和五礦信托四家信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，為期3個(gè)月。但銀監(jiān)會(huì)以及渤海信托、四川信托等隨后都予以否認(rèn)。

信托界人士向中國(guó)證券報(bào)記者透露，包括上述四家信托公司在內(nèi)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的確受到限制，但不是被叫停。其實(shí)早在5月份，房地產(chǎn)信托發(fā)行量最大的前10家信托公司已經(jīng)收到“窗口指導(dǎo)”，不再擴(kuò)大房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)規(guī)模。

該人士稱(chēng)，監(jiān)管部門(mén)的初衷是不要繼續(xù)增加新房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。但信托公司還是可以通過(guò)兩個(gè)渠道“補(bǔ)充額度”：增加資本金或等到已成立的房地產(chǎn)信托到期后再發(fā)新產(chǎn)品。“絕不是叫停。”該人士強(qiáng)調(diào)。

四川信托官網(wǎng)顯示，四川信托-長(zhǎng)江畔-桂圓林生態(tài)墅區(qū)集合資金信托計(jì)劃（第三期）目前仍在發(fā)售。該項(xiàng)目第一期全部為別墅，項(xiàng)目二期全部為江景高層?？梢?jiàn)此信托計(jì)劃為典型的房地產(chǎn)信托，期限從18個(gè)月到24個(gè)月不等，相應(yīng)的收益率也從12%到14.5%不等?！叭绻f(shuō)我們的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被‘叫?！?，那么這個(gè)項(xiàng)目怎么還能繼續(xù)發(fā)？”四川信托相關(guān)人士反問(wèn)。

上海銀監(jiān)局相關(guān)人士也表示，該部門(mén)從未簽署過(guò)任何叫停房地產(chǎn)信托的文件。而信托融資在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的比例不得超過(guò)30%，因此房地產(chǎn)信托整體風(fēng)險(xiǎn)可控。

據(jù)用益信托工作室10月26日發(fā)布的《2011年三季度房地產(chǎn)信托發(fā)展報(bào)告》，隨著監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)信托的多次風(fēng)險(xiǎn)提示，以及多數(shù)信托公司的凈資本告急，三季度共發(fā)行了233款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品（含保障房），發(fā)行規(guī)模為620.91億元，同比下降了6.14%。但與二季度相比，發(fā)行規(guī)模大幅下降46.15%。9月份房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模甚至出現(xiàn)了40%同比負(fù)增長(zhǎng)。市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)信托更加謹(jǐn)慎，部分信托資源暫時(shí)撤離房地產(chǎn)信托市場(chǎng)。

兌付壓力隱現(xiàn)

三季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售疲軟，房?jī)r(jià)下行壓力增大。部分樓盤(pán)開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)。市場(chǎng)環(huán)境一方面讓信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托發(fā)行更加謹(jǐn)慎，從而導(dǎo)致此類(lèi)產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模急劇萎縮；另一方面，也給即將到期兌付的房地產(chǎn)信托帶來(lái)了壓力。

據(jù)普益財(cái)富提供的數(shù)據(jù)，四季度即將到期的46款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，發(fā)行數(shù)量最多的是中融信托，共發(fā)行6款。緊隨其后的是中誠(chéng)信托和中鐵信托，各發(fā)行5款。這46款產(chǎn)品中規(guī)模最大的是12月1日到期的“2009年潤(rùn)通鴻業(yè)投資集合信托計(jì)劃（A類(lèi)）”，達(dá)16.5億元，由中誠(chéng)信托發(fā)行，期限24個(gè)月。

“即便有些房地產(chǎn)信托項(xiàng)目出現(xiàn)兌付問(wèn)題，目前外界也很難知道。因?yàn)槎际切磐泄鞠扔米杂匈Y金墊付，然后再慢慢處置。而這些情況信托公司是不會(huì)對(duì)外披露的?！鄙虾Ｒ患倚磐泄镜男磐薪?jīng)理表示，今年是各大信托公司大規(guī)模增加資本金的一年，因此信托項(xiàng)目造成的“窟窿”短期更難被發(fā)現(xiàn)。如果房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)要集中爆發(fā)，也應(yīng)該在明后年，因?yàn)榻衲甓径却笠?guī)模發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品很多是明年到期。

據(jù)用益信托工作室提供的數(shù)據(jù)，50家信托公司的2010年年報(bào)顯示，全行業(yè)凈資本規(guī)模最大的信托公司為平安信托，其凈資本即將告急；全行業(yè)信托業(yè)務(wù)收入最多的信托公司中融信托面臨至少16億元凈資本缺口。而房地產(chǎn)信托是凈資本占用比例最高的產(chǎn)品之一。

今年9月份中融信托注冊(cè)資本增加至14億元，但凈資本與各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)資本之和的比值約為28.5%，遠(yuǎn)低于《信托公司凈資本管理辦法》中要求的100%。近日中融信托的注冊(cè)資本再次增至14.75億元。