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供求轉(zhuǎn)換背后

從現(xiàn)在的情況來(lái)看，“如此大的新房庫(kù)存量，表明房地產(chǎn)一定是過(guò)剩了。相對(duì)于自住需求，就是過(guò)剩了”，王小廣不認(rèn)同之前一些部門、機(jī)構(gòu)乃至專家關(guān)于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲源于住房商品供小于求的判斷。

在王小廣看來(lái)，以城市化為大旗的住房供小于求的判斷一直誤導(dǎo)著住房制度的設(shè)計(jì)；以加大住房供應(yīng)量來(lái)平抑房?jī)r(jià)的舉措，在寬松的貨幣政策之下，結(jié)果只能是南轅北轍，甚至助長(zhǎng)了地方對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度。“因過(guò)量的貨幣供給和過(guò)度信貸投放，2009年全國(guó)平均房?jī)r(jià)一年增長(zhǎng)達(dá)50%左右”。

“限購(gòu)導(dǎo)致了二線、三線乃至四線城市房?jī)r(jià)的上漲，能說(shuō)這些城市的住房供應(yīng)都供小于求嗎？如果是這樣，那北京、上海等地的新房庫(kù)存創(chuàng)新高又說(shuō)明了什么呢？”王小廣反問(wèn)。

在他看來(lái)，住房需求和投資需求是可以轉(zhuǎn)換的，正是這種轉(zhuǎn)換，讓一些人錯(cuò)失了判斷，“或者說(shuō)成為一些利益相關(guān)者為房地產(chǎn)發(fā)展‘造輿論’的‘根據(jù)’”。他具體分析指出，“在寬松的貨幣政策之下，住房需求可以擴(kuò)大為投資，而在緊縮的環(huán)境之下或者對(duì)住房市場(chǎng)預(yù)期不明朗的情況之下，投資需求是可以轉(zhuǎn)化或者削減的，一味地認(rèn)為中國(guó)的住房市場(chǎng)供應(yīng)緊張是站不住腳的?！?/p>

“現(xiàn)在，這樣的誤判正在轉(zhuǎn)到保障性住房上面”。王小廣以今年1000萬(wàn)套的保障性住房開工量來(lái)說(shuō)，總投資量大約1.3萬(wàn)億元，而去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資總量是6萬(wàn)億元，今年預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到7萬(wàn)億元，其所占的比例不到20%，應(yīng)該看到，這對(duì)處于調(diào)控陣痛中的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，具有一定的支撐作用。但是，不能夸大其作用。

“原本政策制度設(shè)計(jì)的雙輪驅(qū)動(dòng)，現(xiàn)在看來(lái)并沒有實(shí)現(xiàn)。一些地方大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，普通商品房的開工量明顯下降，有的城市甚至占總開工量的30%不到”，一位密切關(guān)注住房政策的房地產(chǎn)商對(duì)本刊記者表示，“政策對(duì)保障性住房應(yīng)該有一個(gè)正確的定位，它不是為了宏觀調(diào)控而生，也不是為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)而建，更不能只是為了完成一項(xiàng)政治任務(wù)?！?/p>

在他看來(lái)，目前政府手上握著這些保障性住房以及由此而產(chǎn)生的債務(wù)，在公租房不讓產(chǎn)權(quán)出讓等規(guī)定之下，現(xiàn)實(shí)中這些包袱最終是由企業(yè)替政府在“分擔(dān)”，“不能說(shuō)沒有隱患”。

“我們到底需要什么樣的住房制度”？王小廣認(rèn)為，這個(gè)問(wèn)題目前仍沒有解決清楚。