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探詢樓市拐點

對樓市是否到達拐點應(yīng)始終有清醒的認(rèn)識，任何誤判形成的政策變化，都有可能令調(diào)控前功盡棄

中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成的傳統(tǒng)的“金九銀十”，今年沒有“如約而至”，取而代之的“慘淡”和“低迷”成為重點城市房地產(chǎn)市場的普遍特點。堅挺的房價在一些城市開始出現(xiàn)下降的苗頭。

國六條，國八條，新國八條，這一輪最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控似乎看見了曙光。

接下來的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)怎樣的變化？1998年住房制度改革以來，一路向上的房地產(chǎn)市場發(fā)展曲線會出現(xiàn)向下的拐點嗎？房價會降到老百姓期盼的位置嗎？

對房地產(chǎn)市場的調(diào)控成果，在接受十一屆全國人大常委會第二十三次會議的專題詢問中，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新給出的答案是，商品房價現(xiàn)在總體上趨于穩(wěn)定，一些城市開始有下降苗頭，一些二、三線城市還在漲著，但是漲幅開始減小。

姜部長“穩(wěn)定”、“苗頭”、“還在漲”等審慎的表述背后，到底房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了怎樣的變化？

拐點到了嗎？

“現(xiàn)在的情況只是冰山一角，根本談不上拐點，充其量只是醞釀拐點的過程”，在國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣看來，中國房地產(chǎn)市場的拐點還需要一定的時間才能確立。

王小廣所說的“現(xiàn)在的情況”是，北京，房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計顯示，從9月1日至10月25日，北京市新增供應(yīng)住宅套數(shù)合計為16169套，但整體簽約率只有一成左右。一手住宅庫存量已經(jīng)接近12萬套。

浙江，前三季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資達3102億元，同比上升50.1%，但商品房銷售面積同比下降15.3%。

據(jù)江蘇省統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，前三季度全省房地產(chǎn)開發(fā)投資3951.3億元，同比增長33.6%。商品房銷售面積5569.6萬平方米，同比下降2.2%，其中住宅銷售面積下降3.2%。

北京、上海、廣州、南京、杭州等多個城市的新房庫存量已經(jīng)接近甚至突破了2008年的最高歷史水平。

“樓市成交量拐點已經(jīng)確立，接下來將不可避免地出現(xiàn)房價拐點”，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受本刊記者采訪時提醒，后續(xù)樓市調(diào)控中，既要堅定擠出房價泡沫，也要防止房價大起大落。

“無論是新房，還是二手房，價格都開始拐了，北京樓市的拐點其實已經(jīng)來了?！?偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認(rèn)為。

“我最怕聽到這樣的論調(diào)”，一直呼吁中國經(jīng)濟不能倚重房地產(chǎn)太深的王小廣擔(dān)心，“如果說拐點已經(jīng)出現(xiàn)，那調(diào)控是不是不用繼續(xù)了呢？”在他看來，要防止房價大起大落是沒有錯，但不能用“所謂的”銀行的風(fēng)險，宏觀經(jīng)濟會受到影響等理由干擾甚至中斷對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

王小廣指出，拐點的出現(xiàn)至少需要具備以下幾個條件：

首先，拐點的出現(xiàn)是一個過程，先是銷量萎縮，然后是價格明顯下降，最后投資發(fā)生變化。在他看來，價格明顯下降意味著房價的降幅會達到2到3成甚至更多，致使市場預(yù)期發(fā)生改變，在這個過程中，會出現(xiàn)一些人撐不住了而拋售的情形。

其次，房地產(chǎn)投資增長回落。在他看來，銷量、價格有時是迷霧，一定要看投資的變化，房地產(chǎn)投資是否回落，目前超過30%的投資增幅，仍是高投資的表現(xiàn)。

再者，對房地產(chǎn)市場的變化，應(yīng)該看全國，不能只看北京、上海、廣州。目前的情況來看，北京、上海一些區(qū)域的房價出現(xiàn)了松動，到整體來看，全國的房價今年漲幅不比去年低，原因在于，大城市限購促使邊緣區(qū)域房價上漲，一些中小城市、縣城甚至漲幅超過了一倍。

“房價下不去說明仍有投資需求”，王小廣認(rèn)為，目前的情況是，前期進入的資金并沒有出來，也沒有看到房地產(chǎn)商倒閉的消息，投資者也沒有向外拋售投資房。

對現(xiàn)階段的一些房地產(chǎn)項目的價格調(diào)整，王小廣認(rèn)為，“更多的是房地產(chǎn)商營銷上的一種策略。在社會財富集中度過高、房地產(chǎn)投資屬性過重等情形之下，誤判或者炒作房價出現(xiàn)拐點，會助推市場抄底風(fēng)向的形成，促使房價醞釀更大的爆發(fā)?！?/p>