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與過(guò)去兩年“金九銀十”的買(mǎi)房潮景象不同，今年秋天的樓市則頻現(xiàn)“退房”現(xiàn)象。杭州一次性退房505套余波未平，上海開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行為又引發(fā)了業(yè)主強(qiáng)烈不滿(mǎn)，北京樓市也在遭遇退房的考驗(yàn)……隨著樓市調(diào)控繼續(xù)在全國(guó)發(fā)力，房?jī)r(jià)下行壓力逐漸增大，這讓開(kāi)發(fā)商十分糾結(jié)：降價(jià)，才能求售回籠資金；也有可能引來(lái)前期購(gòu)房者集中退房。專(zhuān)家指出，房?jī)r(jià)虛高是退房頻發(fā)的根源，戳破虛高房?jī)r(jià)泡沫應(yīng)多管齊下。

一線城市退房潮兇猛

據(jù)杭州透明售房網(wǎng)公布，從10月8日至27日20天的時(shí)間，杭州退房套數(shù)就有30套，這相當(dāng)于今年一季度的二分之一。數(shù)據(jù)顯示，一季度杭州市退房65套，二季度71套，三季度555套，退房數(shù)量逐漸增多。其中9月份海運(yùn)國(guó)際大廈一次性退房505套，在最近三年來(lái)極為少見(jiàn)，而央企保利地產(chǎn)在杭州的一樓盤(pán)三季度退房也高達(dá)15套。南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)10月14日公布的10月份退房名單顯示，新增期房退房53套，創(chuàng)出最近幾個(gè)月來(lái)的新高。

在今年調(diào)控最嚴(yán)的北京市，在京貿(mào)國(guó)際城、華業(yè)東方玫瑰、首開(kāi)常青藤等項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，購(gòu)房者們多次表達(dá)退房或者補(bǔ)償?shù)脑V求。去年初，位于北京市通州區(qū)的京貿(mào)國(guó)際城房?jī)r(jià)由13000多元/平方米一路漲至25000多元/平方米，如今價(jià)格回落至14000至15000元/平方米，引起了業(yè)主的不滿(mǎn)。

炒作資金正加速逃離

上海某房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭指出：“退房事件根本上表明房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始被戳破，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)正逐步來(lái)臨，各類(lèi)購(gòu)房者正以種種手段撤離樓市?！北本┦新?lián)達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)楊少鋒認(rèn)為，這表明開(kāi)發(fā)商看低后市甚至是資金鏈陷入崩盤(pán)狀態(tài)，實(shí)在扛不住了。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，從目前的資金流向來(lái)看，樓市炒作資金正在加速逃離，一、二線城市住宅市場(chǎng)已經(jīng)累積了較高的風(fēng)險(xiǎn)，上漲乏力。對(duì)于投資性資金而言，無(wú)利可圖甚至一定時(shí)間內(nèi)存在貶值風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)刺激這些資金撤離?！皬哪壳罢哚尫懦鰜?lái)的信號(hào)看，樓市調(diào)控從緊的方向不會(huì)改變，控制高房?jī)r(jià)的預(yù)期仍將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，這將根本決定樓市的走勢(shì)，也將影響炒作資金的信心?！?/p>

房?jī)r(jià)定價(jià)機(jī)制需完善

北京問(wèn)天律師事務(wù)所合伙人李雪森律師表示，經(jīng)營(yíng)者因價(jià)格違法行為致使消費(fèi)者或者其他經(jīng)營(yíng)者多付價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)退還多付部分，一些樓盤(pán)短期內(nèi)劇烈的價(jià)格波動(dòng)，確實(shí)給購(gòu)房者帶來(lái)了較大的損失。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院分析師陳亮認(rèn)為，對(duì)于僅因降價(jià)而要求退房的現(xiàn)象，不應(yīng)支持，而是應(yīng)按合同辦事，如購(gòu)房者堅(jiān)持退房，則由購(gòu)房者支付違約金，可以退房。

上述專(zhuān)家同時(shí)指出，必須從制度上建立成熟理性的房?jī)r(jià)定價(jià)機(jī)制，以打破這種局面。房地產(chǎn)行政管理部門(mén)必須對(duì)房?jī)r(jià)成本進(jìn)行科學(xué)測(cè)算，作為市場(chǎng)定價(jià)的指導(dǎo)依據(jù)，加強(qiáng)房?jī)r(jià)定價(jià)監(jiān)管。開(kāi)發(fā)商一方面在樓盤(pán)定價(jià)上必須要給后市留有余地；另外要以產(chǎn)品業(yè)態(tài)的多元化換取企業(yè)持續(xù)發(fā)展的空間。

財(cái)經(jīng)觀察

七成房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)

房企集體入冬

龍頭也扛不住

截至10月26日，共有70家房地產(chǎn)上市公司披露了第三季度財(cái)報(bào)，其中七成房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，超過(guò)四成房企凈利潤(rùn)下滑甚至虧損，80％以上房企負(fù)債同比增加。專(zhuān)家認(rèn)為，上市房企四季度數(shù)據(jù)會(huì)更難看。隨著上市融資以及信托等渠道陸續(xù)關(guān)閉或收緊，房企降價(jià)銷(xiāo)售或整體轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目回籠資金將是大勢(shì)所趨。

在已披露第三季度財(cái)報(bào)的70家房地產(chǎn)上市公司中，凈利潤(rùn)同比下滑的共有30家，其中6家前三季度虧損。報(bào)告期內(nèi)，營(yíng)業(yè)總收入同比減少的有29家，負(fù)債同比增加的有57家，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流同比減少的47家，共有52家公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)。從70家上市公司的整體數(shù)據(jù)來(lái)看，營(yíng)業(yè)總收入達(dá)1257億元，同比仍增加13％，但總負(fù)債也同比增加39％，高達(dá)7095億元。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，富力、保利、萬(wàn)科等標(biāo)桿房企今年下半年以來(lái)都進(jìn)行了不同程度的降價(jià)促銷(xiāo)，近七成一線房企前三季度未完成年度銷(xiāo)售任務(wù)的75％。