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與過去兩年“金九銀十”的買房潮景象不同，今年秋天的樓市則頻現(xiàn)“退房”現(xiàn)象。杭州一次性退房505套余波未平，上海開發(fā)商的降價行為又引發(fā)了業(yè)主強烈不滿，北京樓市也在遭遇退房的考驗……隨著樓市調(diào)控繼續(xù)在全國發(fā)力，房價下行壓力逐漸增大，這讓開發(fā)商十分糾結(jié)：降價，才能求售回籠資金；也有可能引來前期購房者集中退房。專家指出，房價虛高是退房頻發(fā)的根源，戳破虛高房價泡沫應(yīng)多管齊下。

一線城市退房潮兇猛

據(jù)杭州透明售房網(wǎng)公布，從10月8日至27日20天的時間，杭州退房套數(shù)就有30套，這相當(dāng)于今年一季度的二分之一。數(shù)據(jù)顯示，一季度杭州市退房65套，二季度71套，三季度555套，退房數(shù)量逐漸增多。其中9月份海運國際大廈一次性退房505套，在最近三年來極為少見，而央企保利地產(chǎn)在杭州的一樓盤三季度退房也高達(dá)15套。南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)10月14日公布的10月份退房名單顯示，新增期房退房53套，創(chuàng)出最近幾個月來的新高。

在今年調(diào)控最嚴(yán)的北京市，在京貿(mào)國際城、華業(yè)東方玫瑰、首開常青藤等項目現(xiàn)場，購房者們多次表達(dá)退房或者補償?shù)脑V求。去年初，位于北京市通州區(qū)的京貿(mào)國際城房價由13000多元/平方米一路漲至25000多元/平方米，如今價格回落至14000至15000元/平方米，引起了業(yè)主的不滿。

炒作資金正加速逃離

上海某房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭指出：“退房事件根本上表明房地產(chǎn)泡沫開始被戳破，房價拐點正逐步來臨，各類購房者正以種種手段撤離樓市?！北本┦新?lián)達(dá)地產(chǎn)機構(gòu)董事長楊少鋒認(rèn)為，這表明開發(fā)商看低后市甚至是資金鏈陷入崩盤狀態(tài)，實在扛不住了。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認(rèn)為，從目前的資金流向來看，樓市炒作資金正在加速逃離，一、二線城市住宅市場已經(jīng)累積了較高的風(fēng)險，上漲乏力。對于投資性資金而言，無利可圖甚至一定時間內(nèi)存在貶值風(fēng)險，都會刺激這些資金撤離?！皬哪壳罢哚尫懦鰜淼男盘柨?，樓市調(diào)控從緊的方向不會改變，控制高房價的預(yù)期仍將持續(xù)較長時間，這將根本決定樓市的走勢，也將影響炒作資金的信心?！?/p>

房價定價機制需完善

北京問天律師事務(wù)所合伙人李雪森律師表示，經(jīng)營者因價格違法行為致使消費者或者其他經(jīng)營者多付價款的，應(yīng)當(dāng)退還多付部分，一些樓盤短期內(nèi)劇烈的價格波動，確實給購房者帶來了較大的損失。偉業(yè)我愛我家市場研究院分析師陳亮認(rèn)為，對于僅因降價而要求退房的現(xiàn)象，不應(yīng)支持，而是應(yīng)按合同辦事，如購房者堅持退房，則由購房者支付違約金，可以退房。

上述專家同時指出，必須從制度上建立成熟理性的房價定價機制，以打破這種局面。房地產(chǎn)行政管理部門必須對房價成本進行科學(xué)測算，作為市場定價的指導(dǎo)依據(jù)，加強房價定價監(jiān)管。開發(fā)商一方面在樓盤定價上必須要給后市留有余地；另外要以產(chǎn)品業(yè)態(tài)的多元化換取企業(yè)持續(xù)發(fā)展的空間。

財經(jīng)觀察

七成房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)

房企集體入冬

龍頭也扛不住

截至10月26日，共有70家房地產(chǎn)上市公司披露了第三季度財報，其中七成房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80％以上房企負(fù)債同比增加。專家認(rèn)為，上市房企四季度數(shù)據(jù)會更難看。隨著上市融資以及信托等渠道陸續(xù)關(guān)閉或收緊，房企降價銷售或整體轉(zhuǎn)讓項目回籠資金將是大勢所趨。

在已披露第三季度財報的70家房地產(chǎn)上市公司中，凈利潤同比下滑的共有30家，其中6家前三季度虧損。報告期內(nèi)，營業(yè)總收入同比減少的有29家，負(fù)債同比增加的有57家，經(jīng)營性現(xiàn)金流同比減少的47家，共有52家公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)。從70家上市公司的整體數(shù)據(jù)來看，營業(yè)總收入達(dá)1257億元，同比仍增加13％，但總負(fù)債也同比增加39％，高達(dá)7095億元。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，富力、保利、萬科等標(biāo)桿房企今年下半年以來都進行了不同程度的降價促銷，近七成一線房企前三季度未完成年度銷售任務(wù)的75％。