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一向被認(rèn)為抗跌性強(qiáng)的樓市產(chǎn)品———豪宅，眼下已不被看好。盡管第三季度廣州豪宅租金均價(jià)仍環(huán)比微升1.5%，達(dá)到69元/平方米·月，但售價(jià)也僅微漲0.3%，漲幅落后于其他樓市品種。在第四季度，廣州豪宅新盤扎堆推出，其中不乏市區(qū)中心一批頂尖豪宅，也有大學(xué)城、金沙洲等相對“平民化”一點(diǎn)的豪宅，因此可能會吸引一定的購房者。但仲量聯(lián)行提醒，未來12個(gè)月，豪宅整體價(jià)值將下跌，建議購房者謹(jǐn)慎入市。

豪宅保值功能曾被看高一線

2008年年底，廣州市民羅女士首次置業(yè)，在選擇了普通住宅放棄了豪宅，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在樓市一片低迷的情況下，豪宅與普通住宅相比，跌得慢跌幅較少，而到了2010年樓市回升時(shí)，豪宅反彈力度驚人。

的確，記者接觸過不少業(yè)內(nèi)人士，普遍對豪宅抗跌性的認(rèn)同度非常高。事實(shí)上，不少購房者也在此前的樓市波動中發(fā)現(xiàn)了這一規(guī)律。日前，二沙島宏城花園最后一套別墅，以1.8億元出售，均價(jià)高達(dá)13.439萬元/平方米，創(chuàng)下廣州史上最貴紀(jì)錄。

“目前在售的十個(gè)廣州超級豪宅項(xiàng)目中，買家主要以企業(yè)的高層管理人員、企業(yè)主，以及政要名流為主?！苯?jīng)緯行研究中心主任曾英杰分析，對于他們而言，價(jià)格早已不是影響置業(yè)的核心因素，主要是出于保值防通脹需要。目前國內(nèi)通脹水平高，投資渠道非常匱乏，而超級豪宅或占據(jù)核心地段，或擁有獨(dú)一無二的資源條件，保值防通脹的能力遠(yuǎn)高于其他投資渠道。

豪宅漲幅“跑輸”大市

豪宅根據(jù)項(xiàng)目形象、單價(jià)、總價(jià)和溢價(jià)率等多項(xiàng)指標(biāo)來確定，原則上洋房為單價(jià)2.5萬元/平方米以上或總價(jià)300萬元以上；公寓為單價(jià)3萬元/平方米以上或溢價(jià)50％以上；別墅為總價(jià)500萬元以上。

據(jù)了解，凱旋新世界新一期去年以均價(jià)6萬元的新紀(jì)錄驚艷全城，其最貴的單位據(jù)說賣到了12萬元/平方米。

不過，眼下豪宅似乎遇到“叫好不叫座”的尷尬。仲量聯(lián)行在日前召開的“2011年第三季度廣州房地產(chǎn)市場回顧”發(fā)布會上指出，由于市場觀望氣氛濃，豪宅成交低迷。

“樓市調(diào)控政策和銀行貸款收緊壓制住宅市場的需求，成交量持續(xù)減少。高端市場方面，本季凈吸納量仍然低，三季度豪宅一手成交約500套，較二季度增加31%，但同比減少32%。市場氣氛疲弱加上成交低迷，使部分發(fā)展商延遲推盤，被迫壓價(jià)?！敝倭柯?lián)行表示，廣州三季度只有一個(gè)豪宅項(xiàng)目推出，位于番禺區(qū)的星河灣盛薈為市場增加約266個(gè)新增供應(yīng)單位。本季新竣工項(xiàng)目有位于荔灣區(qū)的逸翠灣二期，為全市豪宅總存量增加約480個(gè)單位。

值得關(guān)注的是，三季度廣州豪宅平均凈租金為69元/平方米·月，環(huán)比微升1.5%。與此同時(shí)，豪宅市場價(jià)格平穩(wěn)，僅微升0.3%，跑輸廣州住宅市場的整體漲幅。而據(jù)合富輝煌統(tǒng)計(jì)，前三季度廣州十區(qū)成交均價(jià)13339元/平方米，同比上漲3.6%。

來年豪宅整體價(jià)值或下跌

據(jù)了解，到年底前廣州將有一批豪宅新盤扎堆上市，其中不乏地段優(yōu)越的越秀、天河、荔灣和海珠等市中心區(qū)超豪項(xiàng)目相繼推出；而價(jià)錢較為實(shí)在一點(diǎn)適合普羅大眾的，就是大學(xué)城、金沙洲、白云大道、番禺南村以及亞運(yùn)城板塊等，價(jià)格大約在2萬元/平方米上下。

眼下是否買豪宅的最佳切入時(shí)機(jī)？

根據(jù)仲量聯(lián)行廣州及深圳董事總經(jīng)理吳仲豪的判斷，豪宅市場繼續(xù)受銀根收縮及樓市調(diào)控政策影響，市場觀望氣氛濃，成交低迷。他預(yù)計(jì)短期情況持續(xù)，建議購房者謹(jǐn)慎入市。

仲量聯(lián)行廣州戰(zhàn)略顧問部主管唐文杰預(yù)測，因前三季度市場推出新貨較少，開發(fā)商資金緊張，預(yù)計(jì)四季度新貨推出數(shù)量增加，可能帶動凈吸納量輕微上升。但鑒于政府嚴(yán)厲調(diào)控政策將持續(xù)，而外圍金融環(huán)境惡化，投資需求減弱加上流動資金短缺，“未來12個(gè)月，預(yù)計(jì)豪宅整體售價(jià)將下跌?！?/p>

“至于什么時(shí)候可以趁低‘撈底’，我們的看法是，豪宅有下降壓力，但向下調(diào)整幅度的比例預(yù)料不會太大。”唐文杰進(jìn)一步分析，其實(shí)就樓價(jià)總體而言，近期已有所調(diào)整，開發(fā)商雖無明顯降價(jià)行為，但已通過優(yōu)惠、折扣等隱性調(diào)整，“未來經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的態(tài)勢仍處于高通脹水平狀態(tài)，樓價(jià)保持平穩(wěn)的可能性還是比較大的?！睋Q言之，想等豪宅跳水“劈價(jià)”，短期而言可能不太現(xiàn)實(shí)。