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一向被認為抗跌性強的樓市產品———豪宅，眼下已不被看好。盡管第三季度廣州豪宅租金均價仍環(huán)比微升1.5%，達到69元/平方米·月，但售價也僅微漲0.3%，漲幅落后于其他樓市品種。在第四季度，廣州豪宅新盤扎堆推出，其中不乏市區(qū)中心一批頂尖豪宅，也有大學城、金沙洲等相對“平民化”一點的豪宅，因此可能會吸引一定的購房者。但仲量聯行提醒，未來12個月，豪宅整體價值將下跌，建議購房者謹慎入市。

豪宅保值功能曾被看高一線

2008年年底，廣州市民羅女士首次置業(yè)，在選擇了普通住宅放棄了豪宅，結果發(fā)現，在樓市一片低迷的情況下，豪宅與普通住宅相比，跌得慢跌幅較少，而到了2010年樓市回升時，豪宅反彈力度驚人。

的確，記者接觸過不少業(yè)內人士，普遍對豪宅抗跌性的認同度非常高。事實上，不少購房者也在此前的樓市波動中發(fā)現了這一規(guī)律。日前，二沙島宏城花園最后一套別墅，以1.8億元出售，均價高達13.439萬元/平方米，創(chuàng)下廣州史上最貴紀錄。

“目前在售的十個廣州超級豪宅項目中，買家主要以企業(yè)的高層管理人員、企業(yè)主，以及政要名流為主?！苯浘曅醒芯恐行闹魅卧⒔芊治?，對于他們而言，價格早已不是影響置業(yè)的核心因素，主要是出于保值防通脹需要。目前國內通脹水平高，投資渠道非常匱乏，而超級豪宅或占據核心地段，或擁有獨一無二的資源條件，保值防通脹的能力遠高于其他投資渠道。

豪宅漲幅“跑輸”大市

豪宅根據項目形象、單價、總價和溢價率等多項指標來確定，原則上洋房為單價2.5萬元/平方米以上或總價300萬元以上；公寓為單價3萬元/平方米以上或溢價50％以上；別墅為總價500萬元以上。

據了解，凱旋新世界新一期去年以均價6萬元的新紀錄驚艷全城，其最貴的單位據說賣到了12萬元/平方米。

不過，眼下豪宅似乎遇到“叫好不叫座”的尷尬。仲量聯行在日前召開的“2011年第三季度廣州房地產市場回顧”發(fā)布會上指出，由于市場觀望氣氛濃，豪宅成交低迷。

“樓市調控政策和銀行貸款收緊壓制住宅市場的需求，成交量持續(xù)減少。高端市場方面，本季凈吸納量仍然低，三季度豪宅一手成交約500套，較二季度增加31%，但同比減少32%。市場氣氛疲弱加上成交低迷，使部分發(fā)展商延遲推盤，被迫壓價?！敝倭柯撔斜硎?，廣州三季度只有一個豪宅項目推出，位于番禺區(qū)的星河灣盛薈為市場增加約266個新增供應單位。本季新竣工項目有位于荔灣區(qū)的逸翠灣二期，為全市豪宅總存量增加約480個單位。

值得關注的是，三季度廣州豪宅平均凈租金為69元/平方米·月，環(huán)比微升1.5%。與此同時，豪宅市場價格平穩(wěn)，僅微升0.3%，跑輸廣州住宅市場的整體漲幅。而據合富輝煌統(tǒng)計，前三季度廣州十區(qū)成交均價13339元/平方米，同比上漲3.6%。

來年豪宅整體價值或下跌

據了解，到年底前廣州將有一批豪宅新盤扎堆上市，其中不乏地段優(yōu)越的越秀、天河、荔灣和海珠等市中心區(qū)超豪項目相繼推出；而價錢較為實在一點適合普羅大眾的，就是大學城、金沙洲、白云大道、番禺南村以及亞運城板塊等，價格大約在2萬元/平方米上下。

眼下是否買豪宅的最佳切入時機？

根據仲量聯行廣州及深圳董事總經理吳仲豪的判斷，豪宅市場繼續(xù)受銀根收縮及樓市調控政策影響，市場觀望氣氛濃，成交低迷。他預計短期情況持續(xù)，建議購房者謹慎入市。

仲量聯行廣州戰(zhàn)略顧問部主管唐文杰預測，因前三季度市場推出新貨較少，開發(fā)商資金緊張，預計四季度新貨推出數量增加，可能帶動凈吸納量輕微上升。但鑒于政府嚴厲調控政策將持續(xù)，而外圍金融環(huán)境惡化，投資需求減弱加上流動資金短缺，“未來12個月，預計豪宅整體售價將下跌?！?/p>

“至于什么時候可以趁低‘撈底’，我們的看法是，豪宅有下降壓力，但向下調整幅度的比例預料不會太大?！碧莆慕苓M一步分析，其實就樓價總體而言，近期已有所調整，開發(fā)商雖無明顯降價行為，但已通過優(yōu)惠、折扣等隱性調整，“未來經濟運行的態(tài)勢仍處于高通脹水平狀態(tài)，樓價保持平穩(wěn)的可能性還是比較大的?！睋Q言之，想等豪宅跳水“劈價”，短期而言可能不太現實。