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南昌樓市“銀十”黃金一周，市場成交量并沒有出現(xiàn)預(yù)期的效果。這需要有假期因素左右，但這為南昌樓市“銀十”前景堪憂奠定基調(diào)。10月第二周樓市表情非常重要，這將決定整個(gè)10月份樓市走勢。而從南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)官方數(shù)據(jù)來看，南昌樓市新建商品房普通住宅的成交量依然沒有突破500套，依然在300套左右徘徊，10月銷售旺季也即將泡湯。

普通住宅銷售量下滑，是市場預(yù)料之中的事情。在限購、限價(jià)特別是限貸的情形下，投資客和投機(jī)者不斷擠出樓市，雖然剛性需求仍在支持高房價(jià)，但目前的支撐住宅高房價(jià)的基礎(chǔ)非常脆弱。隨著商業(yè)銀行首套按揭利率的提高，宏觀調(diào)控將矛頭指上了普通首套購房者，此政策將嚇退大部分剛性需求，與此同時(shí)將加大普通購房者對房價(jià)下跌的預(yù)期，普通購房者持幣觀望情緒益重。

普通住宅的“蕭條”，并沒有影響商業(yè)地產(chǎn)的紅火。受政策引導(dǎo)，大部分投資開始將普通住宅的投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，促使了商業(yè)地產(chǎn)的火熱。南昌樓市商業(yè)地產(chǎn)和住宅呈兩極分化態(tài)勢。

上周新建住宅僅成交328套

據(jù)南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上周（10月10日~16日），南昌市新建商品房共成交743套，其中新建商品房住宅總成交套數(shù)為328套，日均成交47套，環(huán)比基本持平，新建商品房住宅成交總面積為3.6萬平方米。從周數(shù)據(jù)上看，南昌樓市普通住宅成交量在“銀十”依然沒有較大的起色，與黃金周普通住宅成交量基本持平，甚至和8月份自然銷售季節(jié)的成交量相比也沒有較大的優(yōu)勢，表明南昌市場住宅市場依然是淡市。

看到這樣的住宅周成交量，御湖半山的營銷經(jīng)理鄔靚告訴記者：“住宅市場成交量偏冷在意料之中，9月份住宅市場沒有出現(xiàn)大幅增長，相反同比成交量大幅下滑，這客觀上刺激了購房者持幣觀望，而如果近期沒有樓市利好消息出臺的話，這種觀望的態(tài)勢會持續(xù)很長一段時(shí)間，9月份以來，南昌樓市的住宅市場低迷態(tài)勢或?qū)绊懼?2月份。而在銷售旺季，住宅成交量沒有出現(xiàn)大幅增長的關(guān)鍵癥結(jié)還在于房價(jià)沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下跌，房價(jià)仍高企。房價(jià)是否下跌將是左右成交量回暖的主要力量，房價(jià)下跌，可能換取成交量的上升；房價(jià)繼續(xù)高企，僵局將不可能打破?！?/p>

首套按揭利率提高或?qū)⒅品績r(jià)下跌

限購、限價(jià)和限貸政策將投資性資本和投機(jī)性需求驅(qū)逐出市場，但大量剛性需求在普通住宅市場上“盤桓”，讓開發(fā)商沒有降價(jià)的動力。而上周，全國各大商業(yè)銀行將提高首套按揭貸款的利率，從7折、8.5折優(yōu)惠基準(zhǔn)利率上浮到基準(zhǔn)利率的1.05倍，甚至1.1倍。雖然銀行是從自身風(fēng)險(xiǎn)考慮，擠走部分還款能力較弱的客戶，留下那些能夠承受高利率的優(yōu)質(zhì)客戶，銀行提高房貸利率緩沖部分市場風(fēng)險(xiǎn)。但在客觀上對樓市進(jìn)行了調(diào)控，首套基準(zhǔn)利率的提高，將增加自住購房者的貸款成本，有利于調(diào)節(jié)市場剛性需求的非理性購房觀念、厘清真正市場購房需求以及將部分達(dá)不到購房需求的剛性需求擠出市場，達(dá)到了市場調(diào)控的作用。

一方面首套按揭利率的提高將部分剛性需求擠出市場，一方面增加了普通購房者的貸款成本，讓它們不得不有所考慮，對樓市更加觀望?！叭蕖彬?qū)逐了投資資本和投機(jī)客，首套按揭基準(zhǔn)利率提高將擠走部分剛性需求，讓沒有非理性的剛性需求離開市場，這時(shí)供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，房價(jià)或?qū)⒄嬲霈F(xiàn)下跌。

城市發(fā)展利好助推商業(yè)地產(chǎn)紅火

從上周數(shù)據(jù)來看，上周（10月10日~16日），南昌市非住宅產(chǎn)品共成交415套，日均成59套；成交總面積為2.5萬平方米。在普通住宅成交量低迷的時(shí)候，非住宅產(chǎn)品成交量卻一直保持在高位，從9月底，南昌是非住宅產(chǎn)品周成交量連續(xù)三周持續(xù)在400套左右徘徊，與普通住宅成交量呈現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。

商業(yè)地產(chǎn)的火熱，一方面是南昌城市作為中部重鎮(zhèn)，區(qū)域地位越來越重要，地鐵的修建、七城會的召開、城市的全景規(guī)劃將給南昌商業(yè)帶來前所未有的機(jī)會；另一方面，住宅市場的限購，大部分投資性需求進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，也讓商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)紅火的態(tài)勢；同時(shí)，南昌樓市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量大增也讓推動了商業(yè)地產(chǎn)的成交量。

目前，綠地中央廣場·峰創(chuàng)國際、時(shí)間廣場、聯(lián)發(fā)廣場、萬達(dá)廣場都在新推寫字樓產(chǎn)品上市。華南城商鋪、眾鑫城上城商鋪、奧克斯盛世經(jīng)典商業(yè)廣場都即將面市。寫字樓、商鋪甚至是公寓產(chǎn)品的大量上市，且商業(yè)價(jià)值上升的預(yù)期在不斷增強(qiáng)，在普通住宅量價(jià)齊跌的情形下，商業(yè)地產(chǎn)卻異常紅火。