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南昌樓市“銀十”黃金一周，市場(chǎng)成交量并沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期的效果。這需要有假期因素左右，但這為南昌樓市“銀十”前景堪憂(yōu)奠定基調(diào)。10月第二周樓市表情非常重要，這將決定整個(gè)10月份樓市走勢(shì)。而從南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)官方數(shù)據(jù)來(lái)看，南昌樓市新建商品房普通住宅的成交量依然沒(méi)有突破500套，依然在300套左右徘徊，10月銷(xiāo)售旺季也即將泡湯。

普通住宅銷(xiāo)售量下滑，是市場(chǎng)預(yù)料之中的事情。在限購(gòu)、限價(jià)特別是限貸的情形下，投資客和投機(jī)者不斷擠出樓市，雖然剛性需求仍在支持高房?jī)r(jià)，但目前的支撐住宅高房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)非常脆弱。隨著商業(yè)銀行首套按揭利率的提高，宏觀(guān)調(diào)控將矛頭指上了普通首套購(gòu)房者，此政策將嚇退大部分剛性需求，與此同時(shí)將加大普通購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期，普通購(gòu)房者持幣觀(guān)望情緒益重。

普通住宅的“蕭條”，并沒(méi)有影響商業(yè)地產(chǎn)的紅火。受政策引導(dǎo)，大部分投資開(kāi)始將普通住宅的投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，促使了商業(yè)地產(chǎn)的火熱。南昌樓市商業(yè)地產(chǎn)和住宅呈兩極分化態(tài)勢(shì)。

上周新建住宅僅成交328套

據(jù)南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上周（10月10日~16日），南昌市新建商品房共成交743套，其中新建商品房住宅總成交套數(shù)為328套，日均成交47套，環(huán)比基本持平，新建商品房住宅成交總面積為3.6萬(wàn)平方米。從周數(shù)據(jù)上看，南昌樓市普通住宅成交量在“銀十”依然沒(méi)有較大的起色，與黃金周普通住宅成交量基本持平，甚至和8月份自然銷(xiāo)售季節(jié)的成交量相比也沒(méi)有較大的優(yōu)勢(shì)，表明南昌市場(chǎng)住宅市場(chǎng)依然是淡市。

看到這樣的住宅周成交量，御湖半山的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理鄔靚告訴記者：“住宅市場(chǎng)成交量偏冷在意料之中，9月份住宅市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，相反同比成交量大幅下滑，這客觀(guān)上刺激了購(gòu)房者持幣觀(guān)望，而如果近期沒(méi)有樓市利好消息出臺(tái)的話(huà)，這種觀(guān)望的態(tài)勢(shì)會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間，9月份以來(lái)，南昌樓市的住宅市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)或?qū)?huì)影響至12月份。而在銷(xiāo)售旺季，住宅成交量沒(méi)有出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的關(guān)鍵癥結(jié)還在于房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下跌，房?jī)r(jià)仍高企。房?jī)r(jià)是否下跌將是左右成交量回暖的主要力量，房?jī)r(jià)下跌，可能換取成交量的上升；房?jī)r(jià)繼續(xù)高企，僵局將不可能打破。”

首套按揭利率提高或?qū)⒅品績(jī)r(jià)下跌

限購(gòu)、限價(jià)和限貸政策將投資性資本和投機(jī)性需求驅(qū)逐出市場(chǎng)，但大量剛性需求在普通住宅市場(chǎng)上“盤(pán)桓”，讓開(kāi)發(fā)商沒(méi)有降價(jià)的動(dòng)力。而上周，全國(guó)各大商業(yè)銀行將提高首套按揭貸款的利率，從7折、8.5折優(yōu)惠基準(zhǔn)利率上浮到基準(zhǔn)利率的1.05倍，甚至1.1倍。雖然銀行是從自身風(fēng)險(xiǎn)考慮，擠走部分還款能力較弱的客戶(hù)，留下那些能夠承受高利率的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，銀行提高房貸利率緩沖部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。但在客觀(guān)上對(duì)樓市進(jìn)行了調(diào)控，首套基準(zhǔn)利率的提高，將增加自住購(gòu)房者的貸款成本，有利于調(diào)節(jié)市場(chǎng)剛性需求的非理性購(gòu)房觀(guān)念、厘清真正市場(chǎng)購(gòu)房需求以及將部分達(dá)不到購(gòu)房需求的剛性需求擠出市場(chǎng)，達(dá)到了市場(chǎng)調(diào)控的作用。

一方面首套按揭利率的提高將部分剛性需求擠出市場(chǎng)，一方面增加了普通購(gòu)房者的貸款成本，讓它們不得不有所考慮，對(duì)樓市更加觀(guān)望。“三限”驅(qū)逐了投資資本和投機(jī)客，首套按揭基準(zhǔn)利率提高將擠走部分剛性需求，讓沒(méi)有非理性的剛性需求離開(kāi)市場(chǎng)，這時(shí)供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，房?jī)r(jià)或?qū)⒄嬲霈F(xiàn)下跌。

城市發(fā)展利好助推商業(yè)地產(chǎn)紅火

從上周數(shù)據(jù)來(lái)看，上周（10月10日~16日），南昌市非住宅產(chǎn)品共成交415套，日均成59套；成交總面積為2.5萬(wàn)平方米。在普通住宅成交量低迷的時(shí)候，非住宅產(chǎn)品成交量卻一直保持在高位，從9月底，南昌是非住宅產(chǎn)品周成交量連續(xù)三周持續(xù)在400套左右徘徊，與普通住宅成交量呈現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。

商業(yè)地產(chǎn)的火熱，一方面是南昌城市作為中部重鎮(zhèn)，區(qū)域地位越來(lái)越重要，地鐵的修建、七城會(huì)的召開(kāi)、城市的全景規(guī)劃將給南昌商業(yè)帶來(lái)前所未有的機(jī)會(huì)；另一方面，住宅市場(chǎng)的限購(gòu)，大部分投資性需求進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，也讓商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)紅火的態(tài)勢(shì)；同時(shí)，南昌樓市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量大增也讓推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的成交量。

目前，綠地中央廣場(chǎng)·峰創(chuàng)國(guó)際、時(shí)間廣場(chǎng)、聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都在新推寫(xiě)字樓產(chǎn)品上市。華南城商鋪、眾鑫城上城商鋪、奧克斯盛世經(jīng)典商業(yè)廣場(chǎng)都即將面市。寫(xiě)字樓、商鋪甚至是公寓產(chǎn)品的大量上市，且商業(yè)價(jià)值上升的預(yù)期在不斷增強(qiáng)，在普通住宅量?jī)r(jià)齊跌的情形下，商業(yè)地產(chǎn)卻異常紅火。