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記者近日在上海、北京、廣州等地采訪證實，中國建設(shè)銀行已提高了首套房貸款利率，較基準利率上浮5%甚至更高。此舉增加了首次購房者的成本，引起市場廣泛關(guān)注。

個別銀行上調(diào)首套房貸利率是否引發(fā)更多銀行跟進？從短期和中長期看，這對調(diào)控中的樓市將分別帶來什么影響？房地產(chǎn)領(lǐng)域的差別化信貸政策如何落實，從而對不同類型的購房需求能“有保有壓”？“新華視點”記者就此進行了采訪。

1、建行上調(diào)首套房貸利率

是否會引來效仿？

日前，在建行北京分行的一個個貸中心，一位工作人員向記者表示，該網(wǎng)點目前對首套房按首付三成執(zhí)行，但利率需視客戶的資質(zhì)而定，基本上對客戶執(zhí)行基準利率1.05倍的利率政策。記者采訪了解到，建行在上海、廣州、深圳等地的分支機構(gòu)也表示基本上將首套房貸利率調(diào)整為基準利率的1.05倍甚至更高。

工、農(nóng)、中三大國有商業(yè)銀行對外表示，沒有上調(diào)個人房貸利率。但記者了解到，銀行對購房者“惜貸”已較為普遍。上海祥陽地產(chǎn)莘莊店的一位工作人員告訴記者，目前從工行、中行等已很難貸到款，即使能批下來，審批放款時間也大大延長，等待兩三個月是家常便飯。

銀行緣何在此時提高首套房貸利率？分析人士認為，一方面，是銀行資金相對偏緊。央行數(shù)據(jù)顯示，9月份人民幣貸款同比少增1311億元，創(chuàng)下21個月來新低。在上海等熱點城市，9月新增個人住房貸款僅寥寥數(shù)億元。不少銀行人士坦言：“每到年底，貸款額度總是不夠，資金供不應求。”作為房貸的“大戶”，建行更無法例外。

另一方面，是銀行趨利本能所致。廣州合富輝煌首席分析師黎文江說，通過提高貸款利率，銀行可從中篩選出最優(yōu)客戶，從而在資金有限的情況下確保最大收益。

中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，今年以來，央行五次上調(diào)存款準備金率，大型金融機構(gòu)存款準備金率升至21%，市場流動性緊張，信貸規(guī)模大大壓縮。銀行在規(guī)模受控的情況下，盈利的壓力卻并沒有減少，以價補量、調(diào)高利率是必然的。他預計：其他幾家主要銀行也有可能效仿建行，提高首套房利率。

記者采訪獲悉，上海一些股份制銀行更早時候就已對首套房貸利率悄悄“漲價”。廣發(fā)銀行在上海地區(qū)從8月中旬開始將首套房貸利率上浮了10%，光大銀行也表示，首套房貸利率上浮5%-10%已經(jīng)執(zhí)行了3個月左右。

不過上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為：“預計明年上半年，信貸額度趨于寬松，首套房貸利率會有機會回落”。

2、首套房貸利率上調(diào)

對樓市有何影響？

上海永慶房屋有限公司經(jīng)紀人士為記者計算：以100萬元、20年的首套房貸款為例，利率從原先的基準水平上調(diào)至1.05倍后(現(xiàn)行基準利率7.05%)，月供從原來的7783.03元上漲至7994.9元，借款人每月要多還款211.87元，大致相當于加息2次，貸款20年累計利息增加50847.88元。如果較基準利率上浮10%，月供將增加到8212.57元，20年利息支出將增加103089.63元，大致相當于加息3次。

在限購條件下，今年各地首次購房者比例比以往有明顯提高。首套房貸利率一旦大范圍上浮，對樓市波及面可想而知。

業(yè)內(nèi)人士指出，此前的提高二套房首付、停止三套房貸款等措施主要針對投資投機性需求和一些改善型需求；如果首套房貸利率全面上調(diào)，將進一步對自住型購房需求產(chǎn)生抑制作用，“房地產(chǎn)市場的各類需求將全面受到影響”。

一些房地產(chǎn)中介告訴記者，首套房貸利率的上浮，將明顯影響到買賣雙方的心態(tài)。

對于購房者來說，這將進一步加重他們的觀望情緒。對于房東來說，則要分兩種情況：若沒有資金壓力，或會選擇轉(zhuǎn)售為租，則他們受到的影響不大；若有資金周轉(zhuǎn)的需求而需要急售，則首套房貸利率上浮會成為他們降低房價的“催化劑”。

宋會雍等專家分析，從短期看，首套房貸利率上調(diào)將進一步阻擋購房者入市的步伐，這對處于相持期的樓市來說如同“雪上加霜”；從中長期看，由于此舉釋放出了銀行看跌房價的信號，將進一步強化房價調(diào)整的預期和開發(fā)商的降價銷售的壓力，這可能對市場進入“以價換量”階段有一定推動作用。

3、房地產(chǎn)差別化

信貸政策如何落實？

近年來，首套房的購買成本持續(xù)增加。利率方面，從今年2月以來，五年期以上貸款基準利率由6.4%先后上調(diào)至6.6%、6.8%和7.05%；優(yōu)惠方面，優(yōu)惠幅度從最初的基準利率的7折、8-8.5折至取消折扣，而此次更是上調(diào)至1.05-1.1倍。

一些貸款購房自住的人說：“每次加息過后，每個月的還貸額都要增加幾百元?！币恍┛捶空邉t抱怨：“房價沒有明顯下調(diào)，購房門檻和成本卻一直在提高，買房似乎越來越難，感覺頗為‘受傷’?！?/p>

差別化房貸政策一直是樓市調(diào)控“組合拳”中的重要招數(shù)。實際效果證明，在穩(wěn)健貨幣政策的背景下，差別化的房貸政策能對投資投機性需求和過快上漲的房價發(fā)揮一定程度的抑制作用。

但業(yè)內(nèi)人士指出，“差別化”應該體現(xiàn)為“有保有壓”。如何在抑制炒房投機行為的同時，避免對合理的自住、改善型購房需求造成“誤傷”，也是對差別化房貸政策的考驗。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，一般來說，政府對基本住房需求的支持方式有兩種，一種是對比較困難的群體直接提供住房保障，另一種是對有一定購房能力的首次購房群體實施稅收、信貸等方面的政策扶助，“銀行房地產(chǎn)貸款政策的調(diào)整應當著眼于限制投資、投機性需求，保護和鼓勵合理自住需求，商業(yè)銀行在追求自身利潤水平的同時也應積極落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策”。

業(yè)內(nèi)人士還指出，隨著樓市調(diào)控的持續(xù)深入，目前市場博弈的天平正向購房者逐漸傾斜。在保持調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性的同時，要增強政策的前瞻性、針對性和靈活性。在政策儲備上，應考慮到市場到一定階段有所“激活”、合理購房需求逐漸入市的情況，應切實落實針對合理購房需求的信貸政策，維持樓市的健康平穩(wěn)運行。