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羅釗明：綠城下半年減少買地，未來利潤半數(shù)來自代建。

理財(cái)周報(bào)地產(chǎn)實(shí)驗(yàn)室研究員

先是9月上旬傳聞海航將以30億元的低價(jià)收購綠城，后又傳出綠城信托融資業(yè)務(wù)被銀監(jiān)會(huì)調(diào)查，到傳聞綠城可能降低本年度銷售目標(biāo)，再到傳出綠城可能退市……

短短一個(gè)月內(nèi)，綠城過山車般地經(jīng)歷四大傳聞。其間，從綠城總經(jīng)理曹舟南召開媒體通氣會(huì)，到綠城董事長宋衛(wèi)平出面接受媒體專訪并放出“狠話”，再到在港交所發(fā)布公告否認(rèn)計(jì)劃退市，這家民營房企深陷輿論漩渦。

綠城新聞發(fā)言人俞翔向筆者坦言：這些事情確實(shí)有點(diǎn)出乎意料。

一位證券分析師對筆者表示，此前綠城曾在2008年金融危機(jī)期間遭遇嚴(yán)重現(xiàn)金流危機(jī)，而始于9月上旬的綠城相關(guān)傳聞則凸顯著當(dāng)前國家樓市調(diào)控下市場脆弱的神經(jīng)。

緊繃的資金鏈

“被收購”、“被調(diào)查”、“下調(diào)銷售目標(biāo)”、“退市”等傳聞背后，主因仍是綠城緊繃的資金鏈。

綠城2011年中報(bào)顯示，截至2011年6月30日，綠城集團(tuán)現(xiàn)有現(xiàn)金及銀行存款97.46億元，總借貸約350億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率從去年的132%飆升至163.2%。

其中，綠城信托負(fù)債49.84億元，信托相關(guān)衍生工具余額2.71億元，共計(jì)52.56億元。此外，綠城中報(bào)還顯示截至6月30日，綠城在全國土地儲(chǔ)備量約4000萬平方米。

此外，在今年前8個(gè)月，綠城累計(jì)取得銷售額約248億元，歸屬于本集團(tuán)的權(quán)益金額約160億元，距全年550億銷售目標(biāo)不到一半。

在此情形下，綠城的各種傳聞并非空穴來風(fēng)。

事實(shí)上，市場對于綠城資金鏈危機(jī)的擔(dān)憂也并非始于今日。

早在2008年躲過瀕臨被收購的命運(yùn)后，綠城在2009年受益于刺激政策而起死回生后在全國瘋狂拿地，資料顯示當(dāng)年拿地耗費(fèi)456億元。

而2010年6月，綠城行政總裁壽柏年曾對媒體稱，2009年456億元的地價(jià)款當(dāng)年只支付了200億元左右，2010年仍有230多億元尚未付清。而2010年綠城又購買了一些土地并支付90億元左右地價(jià)款。

進(jìn)入2011年，綠城放緩了拿地腳步，但整個(gè)樓市調(diào)控力度繼續(xù)加大，綠城有近60%的在售項(xiàng)目處于限購范圍，銷售壓力巨大。

俞翔并不否認(rèn)綠城資金困難但持樂觀態(tài)度。他說，雖然現(xiàn)在外面關(guān)于綠城的各種聲音很多，綠城現(xiàn)在在資金鏈上可能確實(shí)存在一些困難。

“但是要知道綠城仍然有那么多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，底子仍然很大，所以我對綠城未來抱有信心?！庇嵯枞缡钦f。

據(jù)筆者了解，針對高凈資產(chǎn)負(fù)債率的危險(xiǎn)情形，綠城已計(jì)劃通過控制拿地，推進(jìn)綜合體開發(fā)，開拓基金、信托等金融產(chǎn)品，在三年內(nèi)把凈資產(chǎn)負(fù)債率控制在100%以內(nèi)，把總資產(chǎn)負(fù)債率控制在70%以下。

觸動(dòng)樓市的脆弱神經(jīng)

綠城多次傳聞除了攪動(dòng)綠城而忙于澄清，也觸動(dòng)了當(dāng)前整個(gè)中國房地產(chǎn)市場的脆弱神經(jīng)。

對于綠城的傳聞，SOHO中國CED張欣此前在其微博上評述到：“市場信心薄如紙，一個(gè)小的消息就造成恐慌拋售?！?/p>

在國家?guī)纵啒鞘姓{(diào)控政策出臺(tái)之后，樓市進(jìn)入僵持階段，市場觀望情緒明顯。

以北京為例，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月北京住宅總成交5371套，環(huán)比下降2.45%，同比2010年9月12215套下降56%。其中期房成交4002套，環(huán)比下降8.5%，現(xiàn)房成交1369套，環(huán)比上漲20.7%。

“限購”、房產(chǎn)稅、保障房……，處于調(diào)控期的中國樓市對風(fēng)吹草動(dòng)表現(xiàn)敏感。

北京中原地產(chǎn)分析師張大偉指出，綠城事件雖屬個(gè)案，但是確實(shí)可以看到在當(dāng)前國家持續(xù)的調(diào)控對市場產(chǎn)生了影響。

不僅僅是綠城，有好些企業(yè)在整個(gè)調(diào)控下都遇到了困難。但這次綠城挺不過這關(guān)的可能性依然存在，能否挺過這個(gè)難關(guān)，還得看國家下一步的調(diào)控和綠城自身運(yùn)作。

“為緩和目前局面，綠城下半年就是減少買地、加強(qiáng)銷售、加強(qiáng)合作”，綠城副董事長羅釗明對筆者說，對今年的銷售目標(biāo)，“只能是盡量做”。

而根據(jù)CRIC聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，綠城今年前三季度銷售金額為267億元。而該集團(tuán)前8個(gè)月的銷售金額約為248億元，意味著綠城9月份的銷售金額僅約19億元。

而對于綠城未來具體打算，羅釗明稱，我們一直在做的商業(yè)地產(chǎn)我們總利潤的比例大概是3%，下一步會(huì)在這一塊上多做一些，往這塊多發(fā)展。

代建這一塊目前占利潤比例是7%，以后會(huì)擴(kuò)大，以前預(yù)計(jì)以后會(huì)擴(kuò)大到總額的一半，這是有可能的。