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羅釗明：綠城下半年減少買地，未來利潤半數來自代建。

理財周報地產實驗室研究員

先是9月上旬傳聞海航將以30億元的低價收購綠城，后又傳出綠城信托融資業(yè)務被銀監(jiān)會調查，到傳聞綠城可能降低本年度銷售目標，再到傳出綠城可能退市……

短短一個月內，綠城過山車般地經歷四大傳聞。其間，從綠城總經理曹舟南召開媒體通氣會，到綠城董事長宋衛(wèi)平出面接受媒體專訪并放出“狠話”，再到在港交所發(fā)布公告否認計劃退市，這家民營房企深陷輿論漩渦。

綠城新聞發(fā)言人俞翔向筆者坦言：這些事情確實有點出乎意料。

一位證券分析師對筆者表示，此前綠城曾在2008年金融危機期間遭遇嚴重現(xiàn)金流危機，而始于9月上旬的綠城相關傳聞則凸顯著當前國家樓市調控下市場脆弱的神經。

緊繃的資金鏈

“被收購”、“被調查”、“下調銷售目標”、“退市”等傳聞背后，主因仍是綠城緊繃的資金鏈。

綠城2011年中報顯示，截至2011年6月30日，綠城集團現(xiàn)有現(xiàn)金及銀行存款97.46億元，總借貸約350億元，凈資產負債率從去年的132%飆升至163.2%。

其中，綠城信托負債49.84億元，信托相關衍生工具余額2.71億元，共計52.56億元。此外，綠城中報還顯示截至6月30日，綠城在全國土地儲備量約4000萬平方米。

此外，在今年前8個月，綠城累計取得銷售額約248億元，歸屬于本集團的權益金額約160億元，距全年550億銷售目標不到一半。

在此情形下，綠城的各種傳聞并非空穴來風。

事實上，市場對于綠城資金鏈危機的擔憂也并非始于今日。

早在2008年躲過瀕臨被收購的命運后，綠城在2009年受益于刺激政策而起死回生后在全國瘋狂拿地，資料顯示當年拿地耗費456億元。

而2010年6月，綠城行政總裁壽柏年曾對媒體稱，2009年456億元的地價款當年只支付了200億元左右，2010年仍有230多億元尚未付清。而2010年綠城又購買了一些土地并支付90億元左右地價款。

進入2011年，綠城放緩了拿地腳步，但整個樓市調控力度繼續(xù)加大，綠城有近60%的在售項目處于限購范圍，銷售壓力巨大。

俞翔并不否認綠城資金困難但持樂觀態(tài)度。他說，雖然現(xiàn)在外面關于綠城的各種聲音很多，綠城現(xiàn)在在資金鏈上可能確實存在一些困難。

“但是要知道綠城仍然有那么多的優(yōu)質項目，底子仍然很大，所以我對綠城未來抱有信心?！庇嵯枞缡钦f。

據筆者了解，針對高凈資產負債率的危險情形，綠城已計劃通過控制拿地，推進綜合體開發(fā)，開拓基金、信托等金融產品，在三年內把凈資產負債率控制在100%以內，把總資產負債率控制在70%以下。

觸動樓市的脆弱神經

綠城多次傳聞除了攪動綠城而忙于澄清，也觸動了當前整個中國房地產市場的脆弱神經。

對于綠城的傳聞，SOHO中國CED張欣此前在其微博上評述到：“市場信心薄如紙，一個小的消息就造成恐慌拋售?！?/p>

在國家?guī)纵啒鞘姓{控政策出臺之后，樓市進入僵持階段，市場觀望情緒明顯。

以北京為例，北京市房地產交易管理網數據顯示，9月北京住宅總成交5371套，環(huán)比下降2.45%，同比2010年9月12215套下降56%。其中期房成交4002套，環(huán)比下降8.5%，現(xiàn)房成交1369套，環(huán)比上漲20.7%。

“限購”、房產稅、保障房……，處于調控期的中國樓市對風吹草動表現(xiàn)敏感。

北京中原地產分析師張大偉指出，綠城事件雖屬個案，但是確實可以看到在當前國家持續(xù)的調控對市場產生了影響。

不僅僅是綠城，有好些企業(yè)在整個調控下都遇到了困難。但這次綠城挺不過這關的可能性依然存在，能否挺過這個難關，還得看國家下一步的調控和綠城自身運作。

“為緩和目前局面，綠城下半年就是減少買地、加強銷售、加強合作”，綠城副董事長羅釗明對筆者說，對今年的銷售目標，“只能是盡量做”。

而根據CRIC聯(lián)合中國房地產測評中心近日發(fā)布的數據顯示，綠城今年前三季度銷售金額為267億元。而該集團前8個月的銷售金額約為248億元，意味著綠城9月份的銷售金額僅約19億元。

而對于綠城未來具體打算，羅釗明稱，我們一直在做的商業(yè)地產我們總利潤的比例大概是3%，下一步會在這一塊上多做一些，往這塊多發(fā)展。

代建這一塊目前占利潤比例是7%，以后會擴大，以前預計以后會擴大到總額的一半，這是有可能的。