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隨著樓市“入秋”，曾過熱的房地產(chǎn)信托似乎患上了“風(fēng)寒”，而關(guān)于其兌付風(fēng)險(xiǎn)之憂也在市場上擴(kuò)散。

九月下旬綠城百億信托融資遭調(diào)查，這也被視為房企資金鏈危機(jī)的一個(gè)信號。被寄予厚望的“金九銀十”，卻以慘淡開始和延續(xù)，另外銷售回款率過低，部分中小房企因不堪重負(fù)而出現(xiàn)“斷炊”。

那么，在監(jiān)管加碼的情況下，房地產(chǎn)信托如何突破風(fēng)險(xiǎn)重圍呢？倘若交棒，誰能接呢？其實(shí)，礦產(chǎn)、藝術(shù)品已經(jīng)蓄勢待發(fā)……

通過信托計(jì)劃融資，房地產(chǎn)公司曾迎來過一波“小陽春”，但隨著兌付期的臨近，公司資金鏈將受到一次考驗(yàn)。

在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)，多數(shù)信托公司表示，雖然目前傳聞一些信托公司無法兌現(xiàn)，但是到目前為止，并沒報(bào)出具體哪家公司，而監(jiān)管層也未出文。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所副所長李勇認(rèn)為，“信托公司的壞賬率遠(yuǎn)低于國有大行，2005年以來，成立的近1萬個(gè)產(chǎn)品還沒出現(xiàn)過未能兌付的情況?！?

二季度資金余額環(huán)比增24.3%

受到樓市調(diào)控政策影響，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈開始出現(xiàn) “斷炊”，雖然信托融資成本有增無減，但相對于銀行的高門檻，仍有很多房地產(chǎn)企業(yè)對信托渠道趨之若鶩。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)通過信托融資的成本已經(jīng)普遍超過15%。而華智咨詢報(bào)告顯示，房地產(chǎn)信托融資成本已上升到20%左右。面對市場環(huán)境、政策因素和銷售現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)如履薄冰。

“所謂的不能兌付，其實(shí)不太可能出現(xiàn)。但有逾期兌付的現(xiàn)象卻是事實(shí)，從《合同法》的角度來看，逾期兌付是違背當(dāng)初合同兌付期的承諾。但我們從現(xiàn)實(shí)角度來看，信托公司雖然逾期但還是會把資金兌付給投資者?！崩钣孪颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“信托公司的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)在不是資金池，而是管理風(fēng)險(xiǎn)壓力加大，確保從融資方按時(shí)、足額拿回資金給投資方，才是他們的困難所在?！?

來自中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至2011年二季度末，我國信托資產(chǎn)規(guī)模達(dá)37420.15億元，較今年一季度增加了4739.84億元，增幅達(dá)14.5%。今年二季度，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金余額較一季度的4868.83億元，增長了24.3%。

根據(jù)用益信托報(bào)告，9月26日~10月2日共成立57款產(chǎn)品，規(guī)模約為99.98億元。

用益信托理財(cái)分析師顏玉霞認(rèn)為，由于7天國慶長假，為了穩(wěn)定資金流，信托公司大多選擇將早前發(fā)行的產(chǎn)品在節(jié)前成立，而有些規(guī)模較大的產(chǎn)品則采取分期成立的方式穩(wěn)住投資資金，以免投資者將資金投入到銀行短期理財(cái)產(chǎn)品中，影響后續(xù)產(chǎn)品的融資情況。

她表示，與此前一周相比，上周成立產(chǎn)品增加15款，環(huán)比上漲35.71%，達(dá)到近10周以來的最高水平；而成立規(guī)模也較上周環(huán)比上漲117.2%，為近10周以來的次高水平。

用益信托數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周成立產(chǎn)品發(fā)行的機(jī)構(gòu)有30家，市場參與度為46.15%，其中平安信托居成立數(shù)量首位，共成立7款產(chǎn)品，其中的“秋實(shí)一期集合資金信托計(jì)劃”募集資金146580萬元，為本周成立規(guī)模最大的產(chǎn)品；湖南信托和新時(shí)代信托分別成立4款產(chǎn)品，居成立數(shù)量第二位；興業(yè)信托、中誠信托和中鐵信托分別成立3款產(chǎn)品；剩余的杭州工商信托、百瑞信托等24家信托公司則分別成立2款和1款產(chǎn)品。

真正兌付期還未正式到來

今年9月，綠城集團(tuán)曝出百億信托融資被調(diào)查。該企業(yè)在2010年通過信托渠道6次融資，共籌資31.5億元，主要涉及中泰、上國投、中誠、中融和、平安、中海、山東國際信托。

今年1~8月，華融、中泰和北京國際信托又相繼和綠城合作成立了三款產(chǎn)品，募集金額分別為3億、2.57億和20億，共計(jì)25.57億元。

此前與綠城有關(guān)的信托機(jī)構(gòu)有11家，共發(fā)起15款信托產(chǎn)品，已融資近百億元。

值得注意的是，在任何一份信托合同中，都會清楚注明“不保本收益”條款。

而在信托產(chǎn)品投資中，投資方以及融資方的信息相對保密，一個(gè)產(chǎn)品的具體投資計(jì)劃，外界并不能清晰了解。

“其實(shí)根本不用擔(dān)心兌付逾期，如果信托公司覺得到期不能兌付，那么他們可以成立一個(gè)新的信托計(jì)劃，把原來的接管過去，這就不存在兌付不了的問題。比如，你每個(gè)月10號還房貸，那么你11號還房貸銀行就把你列入黑名點(diǎn)？顯然不是。”李勇向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言。

“事實(shí)上，房地產(chǎn)信托的真正兌付期還未正式到來。”國內(nèi)一大型信托公司市場部副總向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，“一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品，我們假設(shè)它的最長投資年限為2年，那么2009年房地產(chǎn)市場還沒有像2010年那么嚴(yán)格，那個(gè)時(shí)候融資的企業(yè)都是些大型房地產(chǎn)公司?！?

上述副總認(rèn)為，2013年~2014年才是考驗(yàn)房地產(chǎn)公司和信托公司的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。因?yàn)榇蟛糠址康禺a(chǎn)企業(yè)開工時(shí)間大多在春季，是融資最緊迫的時(shí)候。保障房也納入了“十二五”規(guī)劃，可以看到，保障房里面可以有商業(yè)地產(chǎn)介入，那么有公司打“擦邊球”通過保障房開始融資，到“十二五”末期，兌付投資人才是要考慮的。

滬上一信托公司人員向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，“由于擴(kuò)張?zhí)欤恍┬磐泄镜漠a(chǎn)品已經(jīng)存在風(fēng)險(xiǎn)，但是沒有具體信息，如果監(jiān)管層不去排查，外界是很難知道它的風(fēng)控已經(jīng)出現(xiàn)漏洞。”

“項(xiàng)目、信托公司和房地產(chǎn)公司都要具體問題具體分析，綠城的事就不具有普遍性。相對其余金融工具，信托是比較安全的一個(gè)投資產(chǎn)品?！鄙鲜鋈耸勘硎?。