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好，再給各位一個(gè)數(shù)據(jù)，2010年年底做的調(diào)查結(jié)果顯示，北京居民有自己產(chǎn)權(quán)房子的人72.4%，其中18.3%是多套房子，那這數(shù)據(jù)非常有意思，也就代表說(shuō)，不是每個(gè)人都是兩套房，只有18.3%的有兩套房以上，可是72.4%是有自己產(chǎn)權(quán)房子，這什么意思？

北京市限購(gòu)令允許北京市戶(hù)籍老百姓可以買(mǎi)兩套房，因此72.4%的人，大部分的人還只有一套房，因此他們還有能力再買(mǎi)第二套房，正是還有能力買(mǎi)第二套房，因此這整個(gè)需求并沒(méi)有受到大幅打壓，他還是可以買(mǎi)。

你知道什么效果嗎？那我告訴各位朋友，我們前面講的數(shù)據(jù)，供過(guò)于求的數(shù)據(jù)只會(huì)使得地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能降價(jià)，但是以北京市為例，這些新樓盤(pán)都在哪里，都不在五環(huán)之內(nèi)，五環(huán)內(nèi)有是有，沒(méi)那么多，都在外面，包括通州等地，所以通州等地每一平米大概下降兩千塊。

確實(shí)有下降，為什么，三分之一的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在供過(guò)于求的情況之下，降價(jià)求售，而且也不很多，因?yàn)橄?010年北京秋季房展有二十幾個(gè)樓盤(pán)參加，你發(fā)現(xiàn)打折，大概是九五折、九七折等等是有的，但是通常都是在通州這個(gè)比較偏僻的地方，五環(huán)之外的。

五環(huán)之內(nèi)沒(méi)有，各位知道為什么嗎？因?yàn)榇蟛糠值慕灰资嵌址?，二手房?jī)r(jià)格跌不跌不是看地產(chǎn)商，要跌只在通脹那地方跌，像這個(gè)市區(qū)之內(nèi)的話(huà)要看誰(shuí)，要看72.4%這些有房子的老百姓，他們要不要跌。那我請(qǐng)問(wèn)你，他們有什么意愿，除非像2008年一樣整個(gè)信心崩潰，整個(gè)市場(chǎng)崩潰，他有可能降價(jià)求售，可是我再請(qǐng)問(wèn)你，如果目前沒(méi)有像當(dāng)時(shí)信心崩潰呢，我請(qǐng)問(wèn)你，他有什么理由降價(jià)。

舉個(gè)例子，你有兩套房的人，你要賣(mài)房，要炒房，對(duì)不對(duì)，你要賺錢(qián)，你想賺錢(qián)的話(huà)你會(huì)降價(jià)嗎？如果只有一套房呢，你有什么理由去降價(jià)，你有房子了嘛，最多你不賣(mài)嘛，你有什么理由去大幅降價(jià)呢，所以為了賺錢(qián)也好，為了自己住房也好，你自己本身就有房地產(chǎn)，你根本沒(méi)有什么理由大幅降價(jià)。

問(wèn)題就在這兒，所以這個(gè)72.4%的老百姓，有北京戶(hù)籍的老百姓就撐得起這個(gè)二手房市，它就是不跌，不怎么跌，不怎么跌的結(jié)果，你發(fā)現(xiàn)九月份通州附近跌，五環(huán)之外微跌10%了不起，10%、15%，可是五環(huán)之內(nèi)，就像你剛剛講的，跟上海一樣的，最多陰跌一點(diǎn)點(diǎn)，也不是很劇烈，也不是很普遍的。

因此我們今天得到什么結(jié)論，北京市房?jī)r(jià)能否繼續(xù)上漲，你猜它的動(dòng)力在于誰(shuí)？就來(lái)自它居民結(jié)構(gòu)的不一樣。北京市有本地居民是1200多萬(wàn)，外來(lái)人口720多萬(wàn)，真正需要房子的是這些外來(lái)人口，基本上很多都是沒(méi)房的。

不像北京市老百姓72.4%是有房的，因此房?jī)r(jià)要不要漲，要看這些人，什么意思呢？也就是說(shuō)北京市房?jī)r(jià)上漲最大壓力來(lái)來(lái)自于非北京市居民的這些外來(lái)人口，他們最大壓力，其次才是想購(gòu)買(mǎi)多套房以及投機(jī)者，但是這一批外來(lái)人口不準(zhǔn)買(mǎi)房的結(jié)果，漲價(jià)立刻停止，因?yàn)樗齻冏畲蟮膭?dòng)力停止了。

那這所謂其次的動(dòng)力什么，買(mǎi)三套房，買(mǎi)賣(mài)二套房什么投機(jī)，這個(gè)沖擊不是很大的，這就解釋為什么新規(guī)出來(lái)漲價(jià)停止，這解釋為什么就通州地區(qū)價(jià)格跌，因?yàn)榈禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商他們?cè)诠┻^(guò)于求的情況下，削價(jià)求售。

下降是決定于誰(shuí)，就決定于這72.4%的有北京市戶(hù)籍老百姓，他們不降就不會(huì)降，最后什么結(jié)果，給各位講一個(gè)我們的結(jié)論，房?jī)r(jià)是否下降取決于戶(hù)籍人口，房?jī)r(jià)是否上漲取決于非戶(hù)籍人口，開(kāi)發(fā)商只是打打邊鼓，它沖擊力是不大的，這就是我們今天給各位朋友做的這么一個(gè)簡(jiǎn)單結(jié)論。

韓健君：最近上海市的官方數(shù)字是上海市到九月份新增外地人口是790萬(wàn)，790萬(wàn)當(dāng)中只有5.5%的人有自住房，也就是說(shuō)。

郎咸平：他們是最大的購(gòu)買(mǎi)房的增加壓力，就是他們。

韓健君：有90%多的人，就是80%的人是有租房。那這樣子的話(huà)，等于它剛性需求空間是非常大。

郎咸平：非常大，對(duì)，所以我剛剛講說(shuō)，房?jī)r(jià)漲不漲要看非戶(hù)籍人口。你看你這個(gè)數(shù)據(jù)就非常好，就是90%多沒(méi)房子，他們是最強(qiáng)的剛性需求，不讓他們買(mǎi)，那就好了，那房?jī)r(jià)就不大漲。

當(dāng)然我相信各位朋友也會(huì)問(wèn)我，郎教授，如果開(kāi)發(fā)商在大面積的供過(guò)于求的情況之下，如果他大甩賣(mài)呢？如果他想這個(gè)拿回現(xiàn)金，由于資金斷裂了，怎么怎么，他大甩賣(mài)呢，還是會(huì)造成影響啊，還是會(huì)對(duì)二手房造成一定的沖擊對(duì)不對(duì)。

哎呀，理論上是這樣子的，可是我告訴各位朋友，2011年和2008年完全不一樣，你知道為什么不一樣嗎？因?yàn)?011年我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商一個(gè)非常非常非常非常有趣，而且從來(lái)沒(méi)有發(fā)生過(guò)的一個(gè)現(xiàn)象，叫做有序地退出。2008年是沒(méi)有的，2008年是怎么樣，是一恐慌情況之下的話(huà)，割喉銷(xiāo)售因此房?jī)r(jià)大跌，這次不是，你注意房地產(chǎn)商，它是非常有秩序的逐漸退出。

而是一個(gè)什么，一個(gè)真正整合，最后呢，中小型地產(chǎn)商大量退出的結(jié)果，房源慢慢都賣(mài)給這些大地產(chǎn)商，比如說(shuō)，萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等等。舉個(gè)例子，北京大龍地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]以8.2億元的價(jià)格把這個(gè)王府井西部會(huì)館賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，而不是降價(jià)求售，還有包括中國(guó)恒天、南方工業(yè)、中機(jī)十院，把自己房地產(chǎn)部門(mén)都賣(mài)給其它開(kāi)發(fā)商了，還有北京城建，它把它北京市的地產(chǎn)公司30%的股權(quán)，還有三亞的地產(chǎn)公司49%的股權(quán)掛牌求售，都賣(mài)掉了。

那么這些現(xiàn)象不是單獨(dú)的，我們查了查上市公司，我們發(fā)現(xiàn)上市企業(yè)里面像這種有序退出的很多家，我念給各位聽(tīng)，包括大江股份、金發(fā)科技、建發(fā)股份、獐子島、酒鬼酒，金種子酒、江淮動(dòng)力、通程控股、廈門(mén)信達(dá)、海利得、重慶路橋等等十家，好嗎？

也就是說(shuō)，以大江股份為首的十家地產(chǎn)公司有序的退出，還有在所謂的大連控股等等的另外八家地產(chǎn)公司，就是賺了錢(qián)之后，不再做地產(chǎn)了，做什么？搞礦去了。我把名字念給各位聽(tīng)，鼎立股份(A股)、大連控股、華茂股份、新湖中寶、綠景地產(chǎn)、華業(yè)地產(chǎn)、鼎立股份、萊茵置業(yè)，也就是說(shuō)，這些是我們找的案例，十家上市公司有序地退出。

另外八家有序地退出進(jìn)入礦業(yè)，那我請(qǐng)問(wèn)各位，這么多家中小型地產(chǎn)公司，有序退出的結(jié)果什么，你猜它賣(mài)給誰(shuí)了，就賣(mài)給這些像萬(wàn)科一樣大型專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以2011年上半年為例，萬(wàn)科買(mǎi)了十個(gè)項(xiàng)目，其中最大筆是三十億元在廣州的，新光城市花園。那么你看得出來(lái)，如果這些地產(chǎn)商，它是有序的退出，而不是隔喉大甩賣(mài)的話(huà)，你知道什么結(jié)果嗎？那我告訴各位朋友一手樓盤(pán)價(jià)格就不會(huì)跌，你覺(jué)得萬(wàn)科這種大企業(yè)，比如說(shuō)萬(wàn)科、招商、中海等等的，它有什么理由去歌喉賣(mài)，沒(méi)什么理由啊。因此為什么沒(méi)有發(fā)生地產(chǎn)商像2008年一樣大甩賣(mài)的情況出現(xiàn)，就是因?yàn)榈禺a(chǎn)商，中小地產(chǎn)商有序地退出，而慢慢實(shí)行重組，也就是賣(mài)給那個(gè)大型的專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

就因?yàn)檫@個(gè)結(jié)果，所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)，一手市場(chǎng)除了非常少數(shù)的，像北京通州之外，它降價(jià)個(gè)10%、15%之外，基本上你發(fā)現(xiàn)也沒(méi)怎么降價(jià)。為什么，因?yàn)榇罅啃枰Y金，有問(wèn)題資金要斷裂的地產(chǎn)商不再大甩賣(mài)，而是有序地退出。

那么萬(wàn)科這種大企業(yè)一掌控之后，它不可能大幅降價(jià)，在2008年干過(guò)一次傻事，它現(xiàn)在不會(huì)再干第二次。好了，你會(huì)發(fā)現(xiàn)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)現(xiàn)在開(kāi)始一個(gè)大洗牌，那么這個(gè)大洗牌的現(xiàn)象是非常有趣的，也就是我們過(guò)去，比如說(shuō)我們你剛才講的綠城為例。

那它和萬(wàn)科相比，綠城的經(jīng)營(yíng)效率是高過(guò)萬(wàn)科的，當(dāng)時(shí)2006年之前，以當(dāng)時(shí)的數(shù)據(jù)來(lái)看的話(huà)，萬(wàn)科銷(xiāo)售量是綠城的三倍，但是利潤(rùn)只有綠城二倍，你這個(gè)效率有問(wèn)題了，可是到2010年呢，銷(xiāo)售量是綠城的4.5倍，利潤(rùn)呢，是4.75倍，你發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)效率顯著提高。

那么為什么很多中小型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，它會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題呢？那么根據(jù)我們研究的結(jié)果，兩個(gè)原因，第一個(gè)就是2010年2009年這個(gè)囤地太急，大面積的搶地王，搶這個(gè)心里激動(dòng)的結(jié)果，花下了很多的資金去拿下了很多塊地，這是最大問(wèn)題。

錢(qián)從哪里來(lái)，這個(gè)錢(qián)來(lái)源是非常貴的，來(lái)自于信托，地產(chǎn)信托基金，那么當(dāng)然我今天就隨便舉個(gè)例子，你們猜萬(wàn)科它利息多少，在2009年的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候它沒(méi)怎么去拿地，就因?yàn)檫@個(gè)原因，因此它成本比較低，他們搞這個(gè)基金，地產(chǎn)信托基金，5.9%。

那么其它中小型地產(chǎn)公司呢，差不多12%到14%，以綠城為例，它會(huì)高達(dá)14%。那么這個(gè)資金的差距加重了中小型地產(chǎn)公司的負(fù)擔(dān)，而且這些地產(chǎn)公司由于擴(kuò)張過(guò)快，購(gòu)買(mǎi)土地過(guò)于迅速、囤積過(guò)大，然后利息過(guò)高的結(jié)果，一旦碰到2011年宏觀(guān)調(diào)控的結(jié)果。

扛不住了，扛不住的結(jié)果怎么辦呢？不是宣告倒閉，不是拍賣(mài)樓盤(pán)，不是大甩賣(mài)，而是迅速地將自己所有的股權(quán)，甚至百分之百的股權(quán)全部賣(mài)給專(zhuān)業(yè)的大型開(kāi)發(fā)商，所以最近我們很多人，看到這個(gè)例子之后說(shuō)，萬(wàn)科九月份之后花了上百億去到處買(mǎi)土地說(shuō)，哎呀，地產(chǎn)恢復(fù)了。

不是，是這么簡(jiǎn)單的，而是什么，而是像萬(wàn)科、中海、招商、恒大等等地產(chǎn)公司非常積極，干嗎呢？到處買(mǎi)地，為什么因?yàn)樗齻円呀?jīng)集中大量的資源，而且它們拿的資金，坦白講比中小型地產(chǎn)商的資金成本低得多的多。

所以我們?cè)偻翱?，你?huì)發(fā)現(xiàn)大型地產(chǎn)商的高度集中，很可能就會(huì)像香港一樣出現(xiàn)四大天王的情況，而且這次買(mǎi)地皮的時(shí)候，你看最近萬(wàn)科、保利跟富力也在北京、沈陽(yáng)、海南等地也開(kāi)始高價(jià)買(mǎi)地，而且再以招商地產(chǎn)為例，2010年買(mǎi)地只是花了13億，2011年是108億，嚇?biāo)廊肆?，為什么?/p>

不是簡(jiǎn)單地說(shuō)，地產(chǎn)復(fù)蘇了，不是的，而是什么，而是大量源透過(guò)有序退出的結(jié)果向?qū)I(yè)大型地產(chǎn)商靠攏，因此從這次之后一直到2010年，我相信將會(huì)由幾大時(shí)候地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商控制，如果它們控制的話(huà)，我可以告訴各位朋友，要降價(jià)的機(jī)會(huì)是更小了，就這么簡(jiǎn)單，因?yàn)樗鼈冇凶銐虻馁Y金給你扛得住。

韓健君：還有一個(gè)我覺(jué)得重要的是什么東西，就是說(shuō)，這一次的調(diào)控以后，它是增加成本的調(diào)控，這個(gè)成本增加了以后，肯定是他不會(huì)愿意去，把這么高的成本，他沒(méi)有壓縮的空間。

郎咸平：對(duì)。

韓健君：我覺(jué)得第三個(gè)現(xiàn)在CPI已經(jīng)達(dá)到6.2，這么高，實(shí)際上不漲，房?jī)r(jià)意味著也就是在跌了，同時(shí)我覺(jué)得還有一個(gè)非常重要的因素是什么因素的呢？就是說(shuō)，你看現(xiàn)在2011年上半年，就是這個(gè)大開(kāi)發(fā)上企業(yè)的并購(gòu)，達(dá)到56件。

2011年上半年比2010年同期增加了27件，也就是說(shuō)，大的開(kāi)發(fā)商的這個(gè)并購(gòu)速度在加快，像以保利來(lái)舉例的話(huà)，保利82%的土地項(xiàng)目是并購(gòu)來(lái)的，那這個(gè)比例就占得非常大，所以它這樣的話(huà)，等于是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)真正的洗牌。我覺(jué)得這個(gè)洗牌也許是向良性的方向去發(fā)展，另外這些大開(kāi)發(fā)商實(shí)際上在2011年，他的這個(gè)銷(xiāo)售的模式上也進(jìn)行了一些改革。

那么原來(lái)這個(gè)銷(xiāo)售可能都是通過(guò)自己和代理商來(lái)進(jìn)行銷(xiāo)售比較多。那么2011年你看潘石屹他節(jié)走了電子商務(wù)，新的一種銷(xiāo)售模式，像我們房盟中國(guó)也是做了一個(gè)大的電子商務(wù)的平臺(tái)。那么在全國(guó)來(lái)講的話(huà)，我們也是和支付寶進(jìn)行合作，也是做了些大的全國(guó)的首家的云電商的平臺(tái)，那也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商實(shí)際上在如何壓縮他的銷(xiāo)售成本上也在做很多的一些探索。

張子華：我們也是覺(jué)得整個(gè)未來(lái)，也就是三種大型的房地產(chǎn)，第一個(gè)，就是企業(yè)壟斷的這種，然后是像萬(wàn)科、恒大那樣，非常有競(jìng)爭(zhēng)能力的一些上市的企業(yè)，第三個(gè)也就是一種房地產(chǎn)私募基金這樣的一種形式。我們覺(jué)得這三大行業(yè)未來(lái)可能就是統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)主流的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

郎咸平：不過(guò)你要曉得如果說(shuō)真的走向，我們剛才講的這個(gè)開(kāi)發(fā)商大面積的整個(gè)的話(huà)，形成香港模式的話(huà)，其實(shí)香港老百姓在這幾個(gè)四大天王開(kāi)發(fā)商的壓力之下，你要曉得，終生得背負(fù)著房貸的壓力，他們終生打工，為了四大天王而打工。所以到最后你真的整合之后，成為幾家以后的話(huà)，你要曉得房?jī)r(jià)居高不下的結(jié)果，將永遠(yuǎn)成為房奴。

李莉：好了，聽(tīng)了朗教授和嘉賓的一番深入的分析之后，我們不難發(fā)現(xiàn)。2011年上半年大型房企銷(xiāo)售金額仍然實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)，那資金快速回籠，減小了房企大幅度降價(jià)銷(xiāo)售的壓力。那至于部分“差錢(qián)”的中小開(kāi)發(fā)商他們紛紛有序退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也被大型房企所并購(gòu)，那么經(jīng)過(guò)這輪淘汰與再生的房地產(chǎn)大洗牌之后，樓市又將何去何從呢，讓我們一起拭目以待。