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解說：2010年以來，中央政府出臺了一系列房產(chǎn)調(diào)控措施，包括限購、提高借貸成本、征收房產(chǎn)稅等多種手段，然而直到近期房價才開始停止上漲態(tài)勢，并出現(xiàn)松動。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市8月份環(huán)比下降的城市有16個，持平的有30個，與7月份相比，環(huán)比價格下降和持平的城市明顯增多。

這也是2009年以來，首次出現(xiàn)了過半城市房價環(huán)比止?jié)q，部分大型開發(fā)商在9月底開始采取實質(zhì)性的降價措施，繼率先舉起降價20%的大旗之后，富力地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)][簡介最新動態(tài)]再次宣布下調(diào)全年銷售目標(biāo)20%，成為首個下調(diào)銷售目標(biāo)的一線房企。9月25日，外資投行黑石集團將所持有的上海Channel one購物中心95%的股權(quán)出售給香港富豪鄭裕彤旗下的新世界發(fā)展有限公司，拋售了近15億元的地產(chǎn)。

據(jù)悉，這是黑石集團首次從中國房地產(chǎn)投資中撤出，兩天后，國際評級機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布研究報告稱，中國房地產(chǎn)市場的形勢不容樂觀，未來6至12個月房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的流動性壓力將會加大。面對限購令和信貸緊縮雙重夾擊下的房企資金鏈，開發(fā)商的支撐力和供應(yīng)力將會發(fā)生怎樣的變化呢？

郎咸平：所以今天我就準(zhǔn)備透過這個機會和各位觀眾朋友做一個非常復(fù)雜的分析，為什么房價只是小小的陰跌，而沒有如我們所預(yù)期的大幅下跌。坦白講，我們做這個研究花了非常長的時間，非常非常的復(fù)雜，我首先跟各位講一個非常有趣的數(shù)據(jù)，2011年上半年的情況和2008年第二季度房價狂跌的時候情況可以說是一模一樣。以2008年第二季度為例，當(dāng)時投資的增速，房地產(chǎn)投資增速是34%，可是這五大核心城市呢，7%。

因此呢，當(dāng)時的狀況為什么造成房地產(chǎn)幾乎崩盤，就是由這五個核心城市首先領(lǐng)跌，然后波及到其它地方二三線城市，好極了。今年上半年呢，我們發(fā)現(xiàn)了情況有驚人類似，2011年上半年投資增速33%，以北京市為例，從2010年的24%跌到2011年上半年的3.7%。

上海呢，由35%跌到，2011年的35%跌到2011年上半年的9.4%，那么拿這個數(shù)據(jù)和2008年相比，你發(fā)現(xiàn)有沒有可能，又是從大城市開始領(lǐng)跌造成整個房地產(chǎn)市場的崩盤，有沒有可能。其實我如果不談這個投資增速，因為這是最容易受到限購令影響的數(shù)據(jù)，我就談?wù)勥@兩年，我們地產(chǎn)商的瘋狂，2010年除了這么多地王，蓋了這么多房子，現(xiàn)在到了銷售的時候，好嗎？

就是以上海為例，9月份新開盤的32個項目發(fā)現(xiàn)其中47%零成交，因為房子太多了，供應(yīng)太充分了。那么以第二季度為例，第二季度和第一季度相比，一手樓盤供給增加了78%。可是第二季度這個成交的樓盤呢，卻比第一季度下跌了16.3%。

那么，這些簡單數(shù)據(jù)告訴我們什么呢？告訴我們2011年上半年五大城市開始領(lǐng)跌的情況和2008年二季度房地產(chǎn)崩盤的情況很類似，而且呢和當(dāng)時又不同的一點，這一次呢，房地產(chǎn)是供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)地大過需求。

那么按照這個說法的話，那應(yīng)該是樓價狂熱跌呀，可是發(fā)現(xiàn)沒有，只是像他們?nèi)凰v，只是陰跌，就為這個問題，我們做了進一步的分析。那么我們就拿第二季度為例，我們不要跟第一季度比，我們跟2010年比，你發(fā)現(xiàn)14個城市第二季度只比2010年下跌了11.1%，那五個核心城市呢，只下跌了3.8%。

那么這個和季度相比比較有意義，那么和2010年第二季度相比，你發(fā)現(xiàn)五個核心城市只下跌3.8%，這證明什么呢？知道嗎？證明整個這個成交量并沒有像我們所預(yù)期的大幅下挫，而且3.8%幾乎可以，這個數(shù)字可以忽略了。

而且呢，我再以北京市為例，我們發(fā)現(xiàn)北京本地戶籍的購買房子數(shù)量和之前相比只下跌7.1%，那也是非常少的，各位朋友你知道為什么嗎？那么今天呢，我就給我們觀眾朋友一個驚喜的解答，也就是說，我就以一個城市為例，就談北京好了。從2008年到2010年，大概每一年成交25萬套，2008年比較差17萬套，2009年比較多40萬套，那么2010年33萬套，其中三分之一是一手房，三分之二是二手房。

好了，那非常好，三分之一是一手房，也就是說，如果說開發(fā)商想降價的話，它只有三分之一沖擊效果，因此你說這兩年開發(fā)商瘋狂搞地啊，弄弄弄積攢這么多房子，現(xiàn)在這個供過于求，那你降價啊，那你降價的話，那你應(yīng)該只有三分之一的效果，可是三分之二來自于誰呢，來自于二手房。