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自２００９年房地產(chǎn)信貸開始收緊，融資成本“次優(yōu)”的信托就逆勢走俏，成為房地產(chǎn)企業(yè)的最優(yōu)選擇。如今，產(chǎn)品期限多為一兩年的房地產(chǎn)信托密集到期兌付，一面是債臺高筑，一面是銷售疲軟、回款急劇放緩，一些開發(fā)商資金鏈“命懸一線”。

房地產(chǎn)信托迎來密集兌付期

房地產(chǎn)信托從２００９年開始發(fā)行量猛增。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，２０１０年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計(jì)超過２８００億元，今年上半年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計(jì)達(dá)２０７７．６６億元，房地產(chǎn)信托資金余額６０５１．９１億元。

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限一般為１－２年，由此，從２０１１年９月開始到２０１２年末是房地產(chǎn)信托集中兌付期，由于兌付資金量龐大，帶來的兌付壓力可想而知。

據(jù)了解，開發(fā)商目前信托融資成本一般在１５％以上，極個(gè)別項(xiàng)目甚至達(dá)到２５％－３０％。融資成本如此之高，市場銷售卻疲態(tài)盡顯，兩面擠壓下，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。

“目前房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)不可小覷?！北本┮患倚磐泄镜男磐薪?jīng)理坦言，信托項(xiàng)目雖有抵押，但多以股權(quán)形式，即使抵押物充分，債權(quán)是交叉的，很多抵押物也是重疊的，同一土地或項(xiàng)目往往被用作其他類型融資的抵押，如銀行貸款等，而銀行對此具有第一索賠權(quán)。

若有小額項(xiàng)目不能兌付，信托公司或可自行墊上；極端情況下，若一個(gè)大額項(xiàng)目無法兌付，而多數(shù)信托公司注冊資本在１０億元左右，這意味著信托公司即使出讓所有資本金也不夠，由此引發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)。

“９月初，有消息稱個(gè)別房地產(chǎn)信托項(xiàng)目可能出現(xiàn)到期無法兌付。正是這個(gè)消息不斷‘發(fā)酵’，引發(fā)了行業(yè)恐慌?！鄙鲜鲂磐薪?jīng)理稱。

據(jù)悉，銀監(jiān)會已在８月發(fā)文預(yù)警，要求信托公司逐筆監(jiān)測三個(gè)月以內(nèi)到期信托項(xiàng)目的預(yù)期兌付情況，判斷兌付風(fēng)險(xiǎn)并采取相應(yīng)措施，對兌付風(fēng)險(xiǎn)“早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早處置”。

風(fēng)險(xiǎn)加大　監(jiān)管走向深入具體

從整體層面來看，市場目前尚無房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)無法兌付的情況。隨著行業(yè)內(nèi)部調(diào)整的深入，監(jiān)管層監(jiān)管力度也在不斷加大。據(jù)了解，有信托公司已收到了銀監(jiān)會前不久下發(fā)的相關(guān)文件，要求信托公司填寫與某房地產(chǎn)集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的調(diào)查表，根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)行情況，注明風(fēng)險(xiǎn)判斷意見。

“針對特定房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資情況開展調(diào)查很罕見，這顯示監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的警惕和擔(dān)憂?！蔽髂县?cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所副所長李勇說，相關(guān)業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)非常詳盡細(xì)致很難掌握，在房地產(chǎn)市況日漸疲軟的情況下，監(jiān)管層希望對信托融資量大的公司進(jìn)行摸底調(diào)查，以衡量風(fēng)險(xiǎn)?？紤]到近兩年銀監(jiān)會密集的房地產(chǎn)信托政策以及不時(shí)進(jìn)行的窗口指導(dǎo)，這個(gè)摸底應(yīng)屬常規(guī)調(diào)查。

來自北京的一信托經(jīng)理認(rèn)為，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管正趨于更加深入更加具體?！翱瓷先ナ轻槍π磐泄镜牟僮鳎瑢?shí)質(zhì)是對銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，以防范風(fēng)險(xiǎn)在銀行、信托、私募、高息票據(jù)、墊資等金融安排之間傳導(dǎo)?！?

多位受訪信托行業(yè)人士表示，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)有加劇的跡象，但目前還處于可控狀態(tài)。

上海一家大型信托公司經(jīng)理告訴記者，不同信托公司有不同操作習(xí)慣，有的激進(jìn)有的保守，但只要抵押、質(zhì)押等風(fēng)險(xiǎn)控制措施得當(dāng)，落實(shí)到位，總體風(fēng)險(xiǎn)是可控的。

百瑞信托研發(fā)中心主任羅靖說，“若銀行有一筆壞賬并不會有多大影響，而信托公司如果有一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目出了問題，會拖累整個(gè)信托行業(yè)銷售，因此，信托公司自身也會力保任何一個(gè)項(xiàng)目都不出問題?！?/p>

一些開發(fā)商面臨破產(chǎn)

業(yè)界認(rèn)為，監(jiān)管層近期更細(xì)更密地推出措施，一方面透露出對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管將更加嚴(yán)格；另一方面，意在讓投資者重視風(fēng)險(xiǎn)，并抑制房地產(chǎn)信托融資。

事實(shí)上，７月份開始，新發(fā)行房地產(chǎn)信托已經(jīng)大幅下降。用益信托工作室數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模從７月的２３６．７２億元降至８月的１８６．１９億元。９月以來的發(fā)行數(shù)量亦呈大幅下降趨勢。這既是政策累積效果顯現(xiàn)，也是信托公司有意收縮以防范風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商從信托渠道獲得資金愈加困難。

據(jù)廣發(fā)證券統(tǒng)計(jì)，上市房企今年上半年已經(jīng)債臺高筑，平均資產(chǎn)負(fù)債率為７５．３％，創(chuàng)下近５年來高點(diǎn)，甚至如綠城集團(tuán)那樣資產(chǎn)負(fù)債率超過１００％的房企也不鮮見；上市房企整體負(fù)債總額達(dá)１．０９萬億元，同比增加了４１．２９％。

從市場銷量來看，開發(fā)商寄望甚高的“金九銀十”實(shí)際情況卻大相徑庭。中國指數(shù)研究院９月２６日公布的最新報(bào)告顯示，上周被監(jiān)測的３５個(gè)城市中，２２個(gè)城市樓市成交量同比下降，其中１３個(gè)城市的成交量跌幅在３０％以上。深圳同比跌幅最大，達(dá)６４．８９％，重慶、大連均有５０％以上的跌幅。

一方面?zhèn)_高筑，一方面回款急劇放緩，一些開發(fā)商已“命懸一線”。

瑞銀證券中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤在其報(bào)告中稱，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托在四季度會進(jìn)一步減少，房地產(chǎn)銷售在未來數(shù)月趨于疲弱，一些開發(fā)商，特別是資產(chǎn)負(fù)債表過度擴(kuò)張的中小型開發(fā)商將面臨財(cái)務(wù)困難，并可能走向破產(chǎn)。

評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾在最新報(bào)告中指出，房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸狀況日益嚴(yán)峻，將促使開發(fā)商降價(jià)或?qū)で笃渌谫Y途徑。同時(shí)，有較大融資需求的小型開發(fā)商將面臨更多流動性困難，難逃被收購、淘汰的厄運(yùn)。