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自9月22日傳出涉及綠城集團(tuán)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品遭遇調(diào)查以來，房企利用信托融資的諸多案例逐步浮出水面。

銀行信貸緊縮背景下，信托融資成為房企資金的重要來源之一。本報(bào)記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房企信托融資存有諸多隱患，一場(chǎng)“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移”危局正在蔓延。

資金源頭難控

“執(zhí)行好差別化的房貸政策，嚴(yán)控資產(chǎn)價(jià)格泡沫，從資金源頭上前瞻防控風(fēng)險(xiǎn)?！便y監(jiān)會(huì)主席劉明康8月23日在銀監(jiān)會(huì)系統(tǒng)2011年新入會(huì)人員培訓(xùn)班如此表述，在他看來，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的嚴(yán)控要把好資金源頭。

事實(shí)上，銀監(jiān)會(huì)去年12月曾專文提示“信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”。

但從實(shí)際情況看效果一般，盡管銀行信貸資金對(duì)房企收緊，但諸多房企開始利用信托公司融資，部分資金已間接進(jìn)入低迷房市，能否收回尚是疑問。

據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)，2011年9月19日到25日發(fā)行的產(chǎn)品中，融資規(guī)模最大的仍是房地產(chǎn)信托，7款產(chǎn)品共募資14.72億元，占總發(fā)行規(guī)模的50.41%。

值得注意的是，越來越多的A股上市房企也開始加入“借道”信托融資的隊(duì)伍。

9月29日，蘇寧環(huán)球發(fā)布股權(quán)質(zhì)押公告：實(shí)際控制人張桂

平將所持7500萬股質(zhì)押，用于向華能貴誠信托融資提供質(zhì)押擔(dān)保。

同日，南國置業(yè)股東武漢新天地投資將持有的9200萬股質(zhì)押，為公司通過中誠信托發(fā)行總額為1.7億元、期限為18個(gè)月的信托提供擔(dān)保。

“這是一種業(yè)內(nèi)常用的模式，股權(quán)質(zhì)押后融資?！?9日，一位信托執(zhí)行經(jīng)理告訴本報(bào)記者，目前，房企信托融資模式主要是信托貸款，房企先委托信托公司對(duì)自有房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)立信托計(jì)劃，信托公司再向資金委托人募集信托資金，并將募資以貸款方式發(fā)給房企，“當(dāng)然，房企會(huì)用某種方式質(zhì)押，到期還本付息?！?/p>

不過，上述信托執(zhí)行經(jīng)理坦言，凡是上市房企基本都用股權(quán)質(zhì)押，“其實(shí)有一定風(fēng)險(xiǎn)，畢竟股票波動(dòng)不可控?！?/p>

截至9月29日，南國置業(yè)今年除權(quán)后跌幅超過40％，蘇寧環(huán)球過去兩周跌幅超過15％。

29日，用益信托工作室理財(cái)分析師岳婷告訴本報(bào)記者，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，“融資難，幾乎是每個(gè)房企最頭疼的事情，但資質(zhì)好的房企還是能從信托公司融資，資金源頭仍難以控制。”

融資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

資料顯示，上半年房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模為1670.1億元，收益率9.81%。7月房地產(chǎn)信托收益率已升至10.38%，截至上周，此類信托平均收益率已達(dá)11.14%。

岳婷認(rèn)為，收益率不斷上升表明房地產(chǎn)的信托融資渠道受阻，“一些資質(zhì)不好的房企，即使收益率高，監(jiān)管部門也不會(huì)給他們通過，主要是控制風(fēng)險(xiǎn)。”

但是，關(guān)聯(lián)方收購轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的苗頭已出現(xiàn)。

9月28日，中航地產(chǎn)發(fā)布公告，以2.67億元受讓中航信托持有的岳陽建橋投資置業(yè)有限公司（下稱建橋置業(yè)）75%股權(quán)。

今年1-7月，建橋置業(yè)營業(yè)利潤-590萬元，凈利潤-596.62萬元，截至評(píng)估基準(zhǔn)日7月31日，建橋置業(yè)凈資產(chǎn)賬面值為1.67億元。

該企業(yè)核心資產(chǎn)為岳陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)珍珠山路以西2-5號(hào)地國有土地使用權(quán)，項(xiàng)目正處于設(shè)計(jì)及前期施工階段。

上海一位基金經(jīng)理坦言，中航信托的實(shí)際控制人中航工業(yè)集團(tuán)，是中航地產(chǎn)實(shí)際控制人中航技術(shù)國際控股的大股東，“其實(shí)，以建橋置業(yè)的資質(zhì)想去信托公司融資很難，明顯是控股股東讓中航地產(chǎn)接收，再融資開發(fā)手上的項(xiàng)目，這等于是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給上市公司股東?！?/p>

此外，房地產(chǎn)信托融資模式也由“質(zhì)押融資型”向“基金型”轉(zhuǎn)變，風(fēng)險(xiǎn)隨之放大。

平安信托8月推出的平安財(cái)富安城1號(hào)房地產(chǎn)基金信托產(chǎn)品，就是“以股權(quán)投資方式參與多個(gè)綠城優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，年化收益25%以上”，這是以股權(quán)的名義變相融資，但其“浮動(dòng)收益”暗藏風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。

岳婷告訴記者，房地產(chǎn)信托“基金化”是趨勢(shì)，投資者原來只是資金提供方，享受固定收益，現(xiàn)在則能享受項(xiàng)目開發(fā)的收益，“但房地產(chǎn)業(yè)處于調(diào)控期，銀行信貸規(guī)模、利率和房地產(chǎn)政策變化幅度較大。不過，這種模式更能刺激信托公司主動(dòng)管理產(chǎn)品及風(fēng)險(xiǎn)控制?！?/p>

在上述基金經(jīng)理眼中，房地產(chǎn)信托融資的創(chuàng)新，無非是“以提高收益率的噱頭轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)”，但風(fēng)險(xiǎn)不可控，“回報(bào)率取決于項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售速度，如果調(diào)控繼續(xù)從緊，房地產(chǎn)業(yè)可能出現(xiàn)償付問題，到時(shí)誰來償付投資者的本金？”