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持續(xù)的市場低迷終于使開發(fā)商的資金鏈 “扛不住”了。最先暴露出問題來的是綠城中國，綠城受調(diào)查的消息傳來，影響直截了當(dāng)，其股票市值下跌近30％，A股市場房地產(chǎn)板塊市值亦隨之大幅縮水。據(jù)了解，為了應(yīng)對資金危局，綠城正在醞釀資本市場的重大動作。而其他房地產(chǎn)公司為了避免重蹈綠城覆轍，緩解已經(jīng)不堪重負的資金壓力，紛紛選擇大幅降價，甚至有開發(fā)商喊出“一降到底”的口號。

在觀望長達半年之后，部分大型開發(fā)商在9月底開始采取實質(zhì)性的降價措施，繼率先舉起降價20%的大旗之后，富力地產(chǎn)再次宣布下調(diào)全年銷售目標20%，成為首個下調(diào)銷售目標的一線房企。而龍湖、仁恒旗下樓盤9月成交價格較8月出現(xiàn)明顯回調(diào)。種種跡象表明，一場席卷全國的樓市降價狂潮即將來襲。10月將成為今年開發(fā)商搶奪客戶、回籠資金的最后一個機會。

此輪降價狂潮的背后，是開發(fā)商資金鏈日益緊張的現(xiàn)實。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，106家上市房企目前背負的債務(wù)已超過萬億，經(jīng)歷過2008年樓市寒冬的開發(fā)商很明白，目前增加資金鏈安全系數(shù)最有效的方法就是以價換量，盡快回籠資金。

開發(fā)商搶跑“銀十”

上周末，位于寶山區(qū)的某項目再度開盤，推出高層公寓房，主推精裝修三房、四房房源，售樓處報價在17000元/平方米左右。對于開盤前辦理VIP卡的客戶，開發(fā)商給出了諸多優(yōu)惠措施?！斑@批房源的精裝修品質(zhì)跟之前差不多，每平方米降價幅度達到3000元?！痹摫P售樓處銷售人員告訴記者。

德佑地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，這批房源開盤2天后已成交逾100套，成交均價在16500元/平方米，而該盤7月推出的一批精裝修“花園洋房”房源成交均價在20000元/平方米，8月成交價在22000元/平方米，此次開盤價格較之前一批房源降幅高達到15%—30%。

采取降價措施的并非個別開發(fā)商，包括仁恒、龍湖在內(nèi)的多家大型知名房企旗下在滬項目近期成交價格均有所下調(diào)。新浪樂居從各個區(qū)域選取了目前在售的32個典型標桿樓盤，對比9月與8月成交價后發(fā)現(xiàn)，有15個樓盤9月成交價低于8月，占被調(diào)查樓盤總數(shù)的47%，部分樓盤調(diào)價幅度達15%，調(diào)價幅度較大的以中高端項目居多。例如，位于青浦的龍湖滟瀾山8月成交價格為29000元/平方米，而9月成交價僅為26000元/平方米，降幅達10.5%；位于楊浦的仁恒怡庭8月成交價高達58669元/平方米，到了9月成交均價已降至53000元/平方米，降幅達到9.5%。

上市房企負債破萬億

“要降就必須一降到底，略微降一點根本就不能打動現(xiàn)在的購房者。”景瑞地產(chǎn)一位內(nèi)部人士告訴記者。10月是開發(fā)商必須抓住的最后一個銷售時機，如果不能順利出貨，今年的年關(guān)恐怕會非常難過。景瑞位于江蘇太倉的項目將在今年“十一”黃金周推出特惠房源，從之前的8000—9000元/平方米直降至5900—7000元/平方米，其在上海寶山區(qū)的項目價格也會做出調(diào)整。

開發(fā)商一降到底的決心背后，是日益緊張的資金鏈。根據(jù)106家上市公司房地產(chǎn)企業(yè)半年報披露的數(shù)據(jù)顯示，上半年房企同比22%的業(yè)績增長背后，一個尷尬的事實不容忽視，房企背負的債務(wù)已超過萬億元。

數(shù)據(jù)顯示，上半年，上市房企整體資產(chǎn)負債率達到了72%，負債總額突破1.09萬億元，同比上漲41%。其中，最具殺傷力的流動負債已經(jīng)占到負債總額的70.6%，同比上漲54%。

與持續(xù)走高的負債總額相對應(yīng)的是銀行貸款的不斷收縮。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1—8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源5.8萬億元，其中自籌資金占到本年資金來源的40.6%，同比增速達到33.8%，再創(chuàng)歷史新高。而國內(nèi)貸款占比保持下降態(tài)勢，且銀根緊縮的情況在年底可能將進一步加劇。

而股市作為房企另外一個融資渠道，由于受“限購令”以及信貸緊縮的影響，今年房地產(chǎn)“金九”預(yù)期落空，地產(chǎn)股股價在大盤的弱勢下也逐步下行。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從8月22日到9月23日一個月時間內(nèi)，上市房企50強在資本市場共蒸發(fā)市值1858.18億元，其中在香港上市的房企有25家，共蒸發(fā)市值1380.65億元（人民幣）。市值縮水最大的是中國海外發(fā)展，約合人民幣238.13億元。

上周四，綠城中國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受調(diào)查的消息傳出，房地產(chǎn)股集中出現(xiàn)恐慌性下跌，許多一線房地產(chǎn)個股跌幅巨大，比如萬科、首開股份、保利地產(chǎn)等個股跌幅都在5%以上，綠城中國港股股價更是暴跌16.23%，而上周上證指數(shù)的跌幅才1.98%。

而與此同時，上半年106家上市房企存貨上漲39%，達到9640億元。也就是說，房地產(chǎn)全行業(yè)存貨總值遠超流動負債總額，只要出貨就可以套現(xiàn)還債。

富力下調(diào)全年業(yè)績20%

各種融資渠道受阻，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，唯一能夠有效增加資金鏈安全系數(shù)的方式就是盡快降價銷售，以存貨換現(xiàn)金，備足糧草準備過冬。

“降價就要趁早，千萬別遮掩扭捏，或許還能搶到一批剛需客戶。等人家降了你再降，那就沒用了?！币粋€曾在今年年初在京滬兩地分別降價并取得良好銷售業(yè)績的央企內(nèi)部人士告訴記者，該公司的銷售策略就是趕在降價潮前盡快出貨，而事實證明，這個決策是正確的。

9月26日，富力地產(chǎn)聯(lián)席主席李思廉在出席活動時對媒體坦言，已將富力全年銷售目標從400億元下調(diào)20%至320億元，而這個決定是視乎中國當(dāng)下的整體金融情況、宏觀環(huán)境而定的。而早先李思廉在出席富力地產(chǎn)上半年業(yè)績發(fā)布會上就曾高調(diào)表示，富力項目已降價10%，接下來還將繼續(xù)降價10%。對降價20%毫不避諱的李思廉，此次再度直面市場，富力成為首個明確提出下調(diào)全年業(yè)績的一線房地產(chǎn)公司。

“主流公司都在用自己的方式度過這段比較困難的日子。”李思廉表示。不過，由于富力的項目主要集中在一線城市，受今年限購影響較大，因此一味降價也不一定能取得理想效果。正如李思廉所說：“勉強大力推銷不是好辦法。”今年“金九銀十”市場整體銷售不理想，如果連這個全年最佳的黃金時節(jié)也不景氣，那么全年可以說是大局已定，下調(diào)銷售目標也只是無奈之舉。

“再往后給開發(fā)商回籠資金的機會越來越少了，10月是個非抓住不可的時點，所有打折促銷的手段都必須亮出來了?！?上海中原物業(yè)代理公司副總經(jīng)理唐振東預(yù)計，在開發(fā)商降價措施的推動下，10月樓市成交量較9月將明顯回升。今年的“金九銀十”將在政策平穩(wěn)的環(huán)境下度過，但樓市的整體低迷至少將持續(xù)至明年一季度。