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[導(dǎo)讀：目前以房地產(chǎn)開發(fā)借款為主的民間借貸利率已經(jīng)過高…本文內(nèi)容系個人觀點，僅供參考，不構(gòu)成任何人或任何機構(gòu)、企業(yè)做出任何決策的依據(jù)，也不構(gòu)成對文中提及的個人或機構(gòu)的評價。]

近年來，由于房地產(chǎn)持續(xù)高熱，而之前的房地產(chǎn)調(diào)控，思路失當，舉措欠佳，力度不夠，一直以來不見成效，終致泡沫越吹越大，房價越來越高。

由于房價多年來持續(xù)快速大幅上漲，房地產(chǎn)投資回報預(yù)期隨之不斷推高，無論是借錢買房炒房或是融資買地建房搞開發(fā)，都可獲得高額回報。

而且，不少市場人士和開發(fā)企業(yè)，不相信政府會動真格地調(diào)控房地產(chǎn)，不相信政府會下決心讓房價下降，不相信房價會下降。

于是，在這波房地產(chǎn)持續(xù)高熱的大潮中，伴隨房價不斷上漲，市場上投資投機盛行，各路資金都奔房地產(chǎn)而來，房地產(chǎn)高熱持續(xù)不褪。不少開發(fā)企業(yè)，近年來紛紛采取了激進的擴張策略，大量買入土地，大量負債融資，大規(guī)模開發(fā)樓盤，大規(guī)模擴張市場，以搏取高額利潤回報。

然而，由于房價持續(xù)多年快速大幅上漲，引發(fā)了系列社會經(jīng)濟問題，潛伏著種種危機，政府從去年4月開始采取了強力調(diào)控舉措，陸續(xù)出臺了系列調(diào)控政策，包括不斷收緊房貸政策。至今，房地產(chǎn)調(diào)控還在持續(xù)加碼，政策越來越嚴厲。再加上，迫于打擊通貨膨脹所需，政府將貨幣政策從適度寬松調(diào)整為穩(wěn)健。央行連續(xù)十多次上調(diào)存款準備金率，信貸從緊，商業(yè)銀行提高了房貸門檻，開發(fā)企業(yè)難以從商業(yè)銀行獲得足夠貸款。

另一方面，由于房地產(chǎn)調(diào)控不斷深化，投資投機性需求被抑制，房地產(chǎn)市場異變，步入回調(diào)周期，房價預(yù)期下降，房地產(chǎn)成交持續(xù)低迷，大量樓盤滯銷難賣，不少開發(fā)企業(yè)難以通過銷售來回籠資金，資金壓力劇增。

只是，不少開發(fā)商，手頭有在建項目未完工，或手握土地等待開發(fā)，而這些在建項目或所持土地之成本，參照目前房價而言依然有不小的贏利預(yù)期，因此，缺乏資金、不能通過從商業(yè)銀行獲得貸款等途徑獲得融資的開發(fā)企業(yè)，約從去年年中開始，紛紛轉(zhuǎn)向非銀行體系資金市場謀求融資。

開發(fā)企業(yè)從非銀行體系資金市場融資，主要通過信托和民間借貸這兩種途徑。由于市場需求旺盛，無論是信托或是民間借貸，都異?；鸨?，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的社會融資規(guī)?？焖僭鲩L。

尤其今年以來，非銀行體系資金市場的融資尤為火暴，幾近瘋狂。只是，到7月份，監(jiān)管部門通知各家銀行暫停房地產(chǎn)信托代銷，房地產(chǎn)信托被迫降溫，或?qū)⑹挂恍┍緛硐Ｍㄟ^信托融資的大中開發(fā)企業(yè)，也涌向民間借貸市場融資。原本，在中小開發(fā)企業(yè)的追逐下，民間借貸市場已是火暴，今年尤其為盛。目前，保守估計，民間借貸資金總量有數(shù)萬億之巨。如，僅溫州一地，民間借貸市場規(guī)模就有約1100億元，其中20%被用于房地產(chǎn)投資。在鄂爾多斯，民間借貸規(guī)模遠遠超過2000億，已遠遠超過當?shù)劂y行存款存量規(guī)模。

由于需求旺盛，伴隨融資規(guī)?？焖倥蛎洠耖g借貸利率也水漲船高，不斷攀升。就整體而言，民間借貸利率普遍達到月息3%左右，有的高達月息5%或更高。甚至，在一些地區(qū)，民間借貸已演變成“貨真價實”的高利貸，年利率高達約100%甚至更高。如，江蘇泗洪縣的年息從今年春節(jié)后的年息100%演變成后來的252%，溫州高達約100%，哈爾濱高達180%，鄂爾多斯高達84%。在福建省武平縣、南京市等地，也一度掀起高利貸熱潮?？梢?，民間借貸規(guī)模呈爆炸性增長、利率趨高已是全國性普遍現(xiàn)象。而這些民間借貸資金中，相當部分進入了房地產(chǎn)開發(fā)融資，甚至有銀行資金也參與其中。據(jù)悉，有約3萬億元銀行貸款進入了民間借貸領(lǐng)域。

無疑，民間借貸市場目前已經(jīng)發(fā)展至極為畸形的程度，已潛伏著社會經(jīng)濟風險，已經(jīng)出現(xiàn)了泗洪縣全民放貸市場已經(jīng)崩盤、廈門擔保業(yè)危機蔓延、哈爾濱有人借了高利貸后因被暴力逼債而喝藥自殺等危機現(xiàn)象。因此，政府正著手整治民間借貸市場。

另外，由于政府持續(xù)采取措施打擊通貨膨脹，金融調(diào)控繼續(xù)從嚴，將對資產(chǎn)價格泡沫形成打擊。而且，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，市場步入回調(diào)周期，房價開始下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資回報預(yù)期下降，開發(fā)企業(yè)支付高利息的能力預(yù)期和意愿都已下降，民間融資需求將快速下降。尤其是，目前以房地產(chǎn)開發(fā)借款為主的民間借貸利率已經(jīng)過高。基于這些市場因素分析，結(jié)合對民間借貸市場的跟蹤觀察，接下來，本文作者陳真誠認為，預(yù)期民間借貸熱潮即將觸頂降溫，不但成交規(guī)?？赡芟陆?，而且整體成交利率水平也可能下降，但崩盤的可能性不大。

終究，無論資金方希望賣出多高的利率，但只有實現(xiàn)了成交，才能讓贏利到手，變成實打?qū)嵉睦ⅰ?/p>