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就像河山國際資本集團有限公司董事長兼總裁曹少山昨日在2011城市觀點論壇長沙行上所說，“現(xiàn)在是該改變這種公式的時候了?！?

廉價信貸資金+制度性土地稀缺=資源升值。這是曹少山理解中的過去十年房地產(chǎn)盈利模式，人流和資金流雙向流動帶來房地產(chǎn)的黃金十年。

但繁華或許無法再繼續(xù)，在宏觀調(diào)控不斷加碼的語境中，高負債的房地產(chǎn)行業(yè)變革已無法回避。

“未來十年房地產(chǎn)不可能復制和持續(xù)前十年的高速增長?！弊》亢统青l(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹說。

高速增長的十年不可復制

幾年后回頭來看，或許所有的地產(chǎn)人都會懷念曾經(jīng)的黃金十年。2000年至2010年——房地產(chǎn)行業(yè)快速增長，去年一年商品房銷售是2000年的10倍，房地產(chǎn)投資額是2000年的9.4倍。

“過去十年，人流、資金流雙向流動推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展?！鼻睾缯f，增幅最快的是后五年，即2005-2010年。

但這或許無法再被下一個十年復制。“未來十年房地產(chǎn)不可能復制和持續(xù)前十年的高速增長?！鼻睾缯f。

一方面經(jīng)濟增長速度已不再追求純粹的高速。經(jīng)過十年的高速增長，未來已經(jīng)基本不具備前十年的市場增長環(huán)境。國務院確定了“十二五”GDP增長速度7%，國家在主動地調(diào)整經(jīng)濟增長速度。

另一方面，過去的十年是中國的城市化速度增長最有質(zhì)量的十年，黏附力強，以后只會下降。

更重要的是，過去十年一直堅持的寬松貨幣政策未來難以為繼?！疤貏e是2009年，一年花了三年的錢，今后幾乎不會再有了?！?

秦虹認為，未來十年房地產(chǎn)市場本身還會有增長，市場空間還有，但速度一定是下降。

“未來十年，如果房地產(chǎn)調(diào)控政策還有優(yōu)化空間的話，控制住宅投資性需求和加大保障房建設是兩個好的手段，房地產(chǎn)企業(yè)必然進入計劃經(jīng)濟時代。實際上即使現(xiàn)在沒有調(diào)控政策，開發(fā)企業(yè)在今后十年也要轉(zhuǎn)型。”秦虹說。

現(xiàn)實是，產(chǎn)品的創(chuàng)新、業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)換、模式的轉(zhuǎn)變不是一日就可以轉(zhuǎn)的，正如秦虹所說，“眼前面臨的是資金鏈緊張的問題。”

資金鏈緊張驅(qū)動模式更迭

沒有一個行業(yè)像中國的房地產(chǎn)行業(yè)這樣熱衷于談企業(yè)的融資問題，房地產(chǎn)行業(yè)在歷史上也從來沒有像今天一樣這么熱衷于這個話題。

就在9月22日，因為綠城“銀監(jiān)會調(diào)查事件”導致房產(chǎn)股大跌。在宏觀調(diào)控不斷加劇的2011年秋天，市場對于房地產(chǎn)高負債、資金鏈緊張的多種憂慮不斷加碼。

以控制信貸規(guī)模為主要內(nèi)容的貨幣政策，對房地產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈都產(chǎn)生了影響。

“房企錢荒的原因，表面上看好像是銀根緊縮，但是從根本上來看，應該是這個行業(yè)不可持續(xù)的運營模式造成的?！辈苌偕秸f。

過去十年，房地產(chǎn)商的集體盈利模式可以簡單概括為，在廉價和過度充裕的銀行信貸支持下，利用制度造成的土地稀缺性享受資源增值的模式。過去十年這種模式的成功案例，刺激了每一個還沒有發(fā)達的地產(chǎn)商的神經(jīng)，仍然想繼續(xù)做大，慣性依然非常強大，成為了一種公式。

現(xiàn)在，或許已經(jīng)到了該改變的時候了。

“今后十年房地產(chǎn)企業(yè)生存的環(huán)境，第一，不會有這么多錢了；第二，錢不會那么便宜了；第三，以普通住宅投資化、價格泡沫化為目標的宏觀政策組合，限購、限價一定將長期存在，房產(chǎn)稅和其他打擊投資的政策都將成為政策主線；第四，保障房的影響勢必存在；第五，行業(yè)利潤率，尤其是普通住宅利率一定會下降，集中度必然會提高?！辈苌偕秸f。

而在世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉看來，二、三線城市將迎來中國第三次城市化，城市產(chǎn)業(yè)、城市功能發(fā)展將帶來新的需求，傳統(tǒng)的住宅市場和開發(fā)企業(yè)將存在不確定性，“未來十年中國房地產(chǎn)發(fā)展的重點在二、三線城市。但是，這與一線城市的房地產(chǎn)發(fā)展不一樣，它與產(chǎn)業(yè)、城市密切相關，簡單做地產(chǎn)不行?！崩枵駛フf。

秦虹則建議，在融資方面，未來房地產(chǎn)企業(yè)需要實現(xiàn)兩個轉(zhuǎn)變?！耙皇菑倪^去的銀行貸款轉(zhuǎn)變?yōu)橐欢ㄒ晳T民間融資；二是從過去的債權(quán)融資轉(zhuǎn)變?yōu)楦嗫紤]股權(quán)融資，和投資者一起共擔風險，共享收益?！?/p>