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“私募股權(quán)基金有望成為房企融資的最佳途徑?！?月16日，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地產(chǎn)金融高峰論壇時(shí)指出，自2010年以來，地產(chǎn)私募基金已踴躍登場(chǎng)，但在融資與運(yùn)營(yíng)上，依然處于起步階段。

“金秋SAIF”地產(chǎn)金融高峰論壇由上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院(SAIF)和中國(guó)金融研究院（CAFR）聯(lián)合主辦旨在探討美債評(píng)級(jí)風(fēng)暴下，全球經(jīng)濟(jì)和金融形勢(shì)面臨新的挑戰(zhàn)，以及國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控和通脹壓力持續(xù)，信貸緊縮，房產(chǎn)企業(yè)如何獲得新的融資渠道等話題。

銀行不敢“踩雷”

“當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)影響很大?！鼻睾缣寡?，“一方面，貨幣政策對(duì)資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)影響日益明顯。另一方面，伴隨限購(gòu)、限貸政策嚴(yán)厲執(zhí)行，售房回款速度越來越慢，周期也越來越長(zhǎng)?！彼J(rèn)為，沒有開發(fā)企業(yè)愿意通過股權(quán)融資、信托方式來融資，因?yàn)槠涑杀径歼h(yuǎn)高于銀行貸款利率。只有信貸收得越來越緊，開發(fā)企業(yè)貸款越來越難，才可能為新型的金融業(yè)態(tài)提供市場(chǎng)。

城市商業(yè)銀行資金清算中心理事長(zhǎng)王世豪則指出，即使今后調(diào)控放松，房地產(chǎn)企業(yè)也很難從銀行獲得貸款?！胺康禺a(chǎn)20萬億元貸款，已成為中國(guó)銀行金融業(yè)的一顆‘地雷’。換言之，銀行到現(xiàn)在貸款總量只有55萬億元，所以銀行再無可能，也沒有能力給這個(gè)行業(yè)房貸?！?/p>

這就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商必須另覓出路。王世豪向與會(huì)者透露，除了平時(shí)所謂占整個(gè)銀行貸款比例20%左右的開發(fā)商信貸和個(gè)人按揭貸款，還有兩種重要的房地產(chǎn)信貸受到忽視：一為土地儲(chǔ)備貸，一為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸。四項(xiàng)累加，約20萬億元。

另一方面，民間資本的發(fā)展和投資性需求推動(dòng)著地產(chǎn)金融新業(yè)態(tài)的成長(zhǎng)。秦虹告訴記者：“民間資本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響特別大，特別是投資性需求對(duì)推動(dòng)房?jī)r(jià)有很大的推動(dòng)作用。另外投資性需求對(duì)房?jī)r(jià)不敏感，只對(duì)預(yù)期敏感，不管現(xiàn)在房?jī)r(jià)多高，只要判斷還會(huì)漲就會(huì)買，這種情況下控制房?jī)r(jià)是很難的?！彼J(rèn)為，在投資渠道有限的中國(guó)，房地產(chǎn)成為投資首選之一?，F(xiàn)在政府要控制投資性需求，可以把這些資金引導(dǎo)到供給端。

PE或成最佳途徑

“房地產(chǎn)開發(fā)必然要進(jìn)入轉(zhuǎn)型時(shí)代，包括房地產(chǎn)信托、企業(yè)債權(quán)、房地產(chǎn)股權(quán)私募基金、資產(chǎn)證券化，都應(yīng)該是房地產(chǎn)金融的新型業(yè)態(tài)?！辈贿^，秦虹分析稱，信托行業(yè)目前監(jiān)管仍非常嚴(yán)；而債券除公租房債券外，也未松口。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）國(guó)外經(jīng)驗(yàn)成熟，國(guó)內(nèi)呼之欲出，無奈政府遲遲未予批準(zhǔn)。所以，相對(duì)而言寬松的私募股權(quán)基金（PE）就有望成為最佳融資途徑。

秦虹指出，不要視其為“縱容房?jī)r(jià)上漲”，她認(rèn)為，如果把資金投資到房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)前端，把它變成供應(yīng)，實(shí)際有利于緩和供求矛盾，平抑房?jī)r(jià)上漲。一定程度上，這也將緩解通貨膨脹的壓力。

據(jù)其介紹，房產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型將更關(guān)注商業(yè)服務(wù)型地產(chǎn)，及物業(yè)附加價(jià)值。而地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)領(lǐng)域的主要分支之一即是商業(yè)地產(chǎn)，其核心競(jìng)爭(zhēng)力來自運(yùn)營(yíng)招商、物業(yè)管理等一系列整合經(jīng)營(yíng)能力，遠(yuǎn)非提供融資一途。

此外，如果新型業(yè)態(tài)可以規(guī)范發(fā)展起來，還可以分散銀行的風(fēng)險(xiǎn)，“如果讓投資者承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，就避免了把房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行?！迸c此同時(shí)，秦虹認(rèn)為，在供給階段把銀行杠桿降低的話也有利于減輕房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。

其實(shí)，市場(chǎng)早已開始自主運(yùn)作。記者了解到，中國(guó)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金在2010年前后開始活躍起來。據(jù)了解，2010年國(guó)內(nèi)市場(chǎng)涌現(xiàn)20多只房地產(chǎn)私募股權(quán)基金，資金規(guī)模達(dá)到500多億元。

“因此，2010年被稱作房地產(chǎn)基金元年?！弊鳛橄刃姓?，復(fù)地投資集團(tuán)首席執(zhí)行官周純介紹說，此前他們與摩根等傳統(tǒng)外資基金合作，現(xiàn)在也和國(guó)內(nèi)各類基金合作，包括金融人士成立的地產(chǎn)基金，還有地產(chǎn)商自發(fā)組建的私募基金。

尚待完善與規(guī)范

當(dāng)優(yōu)房網(wǎng)首席執(zhí)行官李曉告訴記者，已獲得5億元房地產(chǎn)私募基金融資時(shí)，卻被主持人打趣道：“要我看，你們生意不怎樣。說實(shí)話，5億元做做天使項(xiàng)目還行，房地產(chǎn)項(xiàng)目你投下去不見得‘冒煙’?！边@番話道出了國(guó)內(nèi)地產(chǎn)私募股權(quán)基金起航時(shí)，在募集上遇到的困難。

就房地產(chǎn)基金而言，易居資本中國(guó)基金副總裁兼合伙人吳綺敏坦言，國(guó)內(nèi)才剛剛起步：“真正的房地產(chǎn)基金不太多。大多數(shù)基金停留在單個(gè)項(xiàng)目的債權(quán)、信托上，這是初級(jí)的融資方式。房地產(chǎn)基金可以回到私募股權(quán)基金，就某個(gè)目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)在股權(quán)層面融資?！?/p>

建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)李曉東也贊同這一觀點(diǎn)。他認(rèn)為，目前地產(chǎn)基金都投入具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，將交易對(duì)手首先當(dāng)成壞人來看待，在這個(gè)情況下設(shè)置交易條件。

“部分基金不成熟，表現(xiàn)為就看項(xiàng)目，對(duì)企業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)景并不信任?！睂?duì)此，中倫律師事務(wù)所合伙人周赟介紹道，“而國(guó)外成熟的地產(chǎn)基金基本都是一些具備很高公信力的金融機(jī)構(gòu)和開發(fā)商?！?/p>

凱龍股權(quán)投資管理（上海）有限公司行政總裁鄭喜明則委婉地表達(dá)了國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)隱憂?！拔易龅寐撬こ鰜淼??！彼蛴浾咄嘎?，曾在國(guó)外做過很多模式，有些風(fēng)險(xiǎn)不敢擔(dān)；國(guó)內(nèi)可能剛起步，很多風(fēng)險(xiǎn)不一定看得到，卻做得很快。

對(duì)此，秦虹表示，“這種新的模式和政策制度的建設(shè)是相互推動(dòng)的，你不起來，政策不關(guān)注你，你起來了，政策必須規(guī)范你?！?/p>