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新聞背景

進(jìn)入9月，房?jī)r(jià)上漲較快的遼寧丹東、廣東韶關(guān)等二三線城市先后出臺(tái)政策，限制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，今年1至7月，丹東是全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅最快的城市之一。

而韶關(guān)市房協(xié)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，韶關(guān)市區(qū)成交樓房均價(jià)為4864元/平方米，同比上漲15.9%；7月房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)了臺(tái)州。后者在二三線城市中率先推出限購(gòu)令。

按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)列入新增限購(gòu)城市名單的5項(xiàng)建議，丹東和韶關(guān)目前的情況似乎更符合“限購(gòu)”的要求。

一問(wèn)：為什么要限價(jià)

進(jìn)入9月，由于房?jī)r(jià)上漲較快，遼寧丹東、廣東韶關(guān)先后推出限價(jià)令。這是繼浙江臺(tái)州推出限購(gòu)令之后，二三線城市樓市調(diào)控的新動(dòng)向。

遼寧丹東，緊鄰朝鮮，總?cè)丝?43萬(wàn)人，近來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至7月，丹東是全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅最快的城市之一；其中，有4個(gè)月單月同比漲幅位居全國(guó)70個(gè)大中城市首位。目前，丹東鴨綠江邊的好位置房子最高報(bào)價(jià)已超過(guò)1萬(wàn)元/平方米。

快速上漲的房?jī)r(jià)顯然讓當(dāng)?shù)馗杏X到了壓力。9月5日，丹東市政府下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格調(diào)（資料、論壇)控工作的通知》，并宣布從即日起實(shí)行。

根據(jù)通知精神，已批準(zhǔn)預(yù)售的分期開發(fā)項(xiàng)目，在通知下發(fā)后又申請(qǐng)辦理該地塊新的商品房預(yù)售許可，銷售均價(jià)不得高于該項(xiàng)目原均價(jià)。

通知下發(fā)后申請(qǐng)預(yù)售許可的新建項(xiàng)目，均價(jià)不得高于同地段同類商品房銷售均價(jià)。

無(wú)獨(dú)有偶，近日廣東省韶關(guān)市政府也發(fā)布了《關(guān)于采取措施穩(wěn)定新建住房?jī)r(jià)格的通知》。

根據(jù)通知，從9月18日起，韶關(guān)商品房將實(shí)施限價(jià)銷售。

韶關(guān)限價(jià)的背景，也是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的過(guò)快上漲。韶關(guān)市房協(xié)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，韶關(guān)市區(qū)成交樓房均價(jià)為4864元/平方米，同比上漲15.9%；7月房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)了二三線城市中首個(gè)出臺(tái)限購(gòu)令的臺(tái)州。

二問(wèn)：為什么不限購(gòu)

按照丹東和韶關(guān)近期房?jī)r(jià)走勢(shì)，對(duì)比住房城鄉(xiāng)建設(shè)部二三線城市限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，丹東韶關(guān)這樣的城市顯然應(yīng)該在限購(gòu)之列。

那么，他們?yōu)槭裁床幌拶?gòu)？選擇限價(jià)，是不是對(duì)限購(gòu)的逃避？限價(jià)與限購(gòu)之間，有什么微妙的區(qū)別？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地方政府采用限價(jià)代替限購(gòu)的好處是，通過(guò)價(jià)格管制的手段，能直接抑制住房?jī)r(jià)格的上漲，使房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)停漲甚至下降，在房?jī)r(jià)漲幅榜上的排位也能迅速下滑。這樣，地方政府能比較容易地完成年初制定的調(diào)控目標(biāo)，降低被要求限購(gòu)和問(wèn)責(zé)的壓力。

“顯然，大多數(shù)地方政府是不愿意限購(gòu)的。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一指出，限購(gòu)會(huì)在一定程度上抑制當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，尤其會(huì)降低地方土地財(cái)政收入和房地產(chǎn)相關(guān)的其他財(cái)稅收入，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度也會(huì)受到一定影響。對(duì)一些二三線城市而言，地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴仍然很強(qiáng)，限購(gòu)的影響會(huì)更明顯。

“按照國(guó)務(wù)院提出的要求，房地產(chǎn)調(diào)控、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，由省級(jí)政府負(fù)總責(zé)，市級(jí)政府負(fù)責(zé)落實(shí)。最后確定哪些二三線城市要納入限購(gòu)范圍，由地方政府來(lái)決定，這也是合理的?！敝熘幸槐硎?，通過(guò)限購(gòu)措施抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求的方向是正確的，在具體制定政策時(shí)，應(yīng)當(dāng)分析是哪些原因?qū)е逻@些城市房?jī)r(jià)快速上漲。如果是因?yàn)橥顿Y炒房的需求增加，應(yīng)該堅(jiān)決進(jìn)行限購(gòu)。

丹東和韶關(guān)都認(rèn)為，目前購(gòu)房需求主要來(lái)自本地需求，外來(lái)投資、投機(jī)需求不多，這是舍限購(gòu)取限價(jià)的重要原因。

以丹東為例，據(jù)分析，外地購(gòu)房者占比僅為10%，主要來(lái)自省內(nèi)和東北其他兩省，炒房者并不多。一旦限購(gòu)，“對(duì)當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房需求及房地產(chǎn)的傷害將非常大，所以選擇了更為溫和的限價(jià)”。

韶關(guān)市住建局表示，外來(lái)人口在韶關(guān)購(gòu)房比例不高(為14.7%)，投資、投機(jī)炒作情況較少。如果實(shí)行限購(gòu)，占市場(chǎng)主流的本地剛性需求將被抑制，改善性需求將受阻。

三問(wèn)：是不是假調(diào)控

從本質(zhì)上講，一些地方政府缺乏房地產(chǎn)調(diào)控的動(dòng)力和愿望。從已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)措施看，一線城市政策執(zhí)行往往比較嚴(yán)格，但二三線城市相對(duì)比較寬松。尤其是限購(gòu)，在執(zhí)行過(guò)程中有不少擦邊球可以打。在這種情況下，比限購(gòu)更溫和的限價(jià)措施，也有可能走樣。

“到最后，限價(jià)很有可能變成最高價(jià)，一些本來(lái)賣不到這個(gè)價(jià)錢的項(xiàng)目，也有可能主動(dòng)向這個(gè)限價(jià)的水平靠攏，市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)機(jī)制就會(huì)出嚴(yán)重問(wèn)題?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士指出。

該業(yè)內(nèi)人士表示，一些城市提出當(dāng)?shù)赝顿Y投機(jī)需求不多，應(yīng)該保護(hù)本地居民購(gòu)買二套房、三套房的需求?！斑@本身就是自相矛盾的。一個(gè)家庭要買三套房子，不是投資投機(jī)是什么？”還有城市提出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供應(yīng)充足，本地居民購(gòu)房不受房?jī)r(jià)上漲的影響?！叭绻娴墓┐笥谇?，為什么房?jī)r(jià)上漲會(huì)這么快？種種借口，顯然是地方在考慮自身的利益?！?/p>

對(duì)二三線城市地方政府而言，既無(wú)法抗拒地價(jià)房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的甜頭，又要避免因調(diào)控不力可能導(dǎo)致的問(wèn)責(zé)。兩難之下，地方政府選擇限價(jià)這種溫和的方式，既是逃避，也是無(wú)奈。

從近期中央有關(guān)部門傳遞出的各種信息看，將樓市調(diào)控堅(jiān)持到底的決心非常堅(jiān)定。限購(gòu)范圍擴(kuò)大到二三線城市，除了政策本身的意義以外，也透露出積極的信號(hào)，即：房地產(chǎn)調(diào)控的方向不會(huì)改變，力度不會(huì)放松，決心不會(huì)動(dòng)搖。

“中央正在努力轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴。地方政府盡管面臨兩難，但也應(yīng)該加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，不應(yīng)該因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控影響了一點(diǎn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就開始動(dòng)搖?！敝熘幸槐硎?，“十二五期間，我國(guó)把經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)定為7%，實(shí)際上已經(jīng)為房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)留了足夠的空間?！?/p>