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本輪調(diào)控從2010年4月迄今，已發(fā)動(dòng)三波段猛烈攻勢(shì),其中以今年1月26日之“限購(gòu)令”最具殺傷力，也使“久盤不跌”、“搖而不墜”的房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)。尤其近期先有“北京通州的五折叫賣”，后有“上海川沙7.5折優(yōu)惠”的消息傳出，理所當(dāng)然地引發(fā)市場(chǎng)論戰(zhàn)——到底是真降還是又在假摔？

漲價(jià)都來(lái)自二、三線城市

我的看法是：這次恐怕真的“狼來(lái)了”！畢竟市場(chǎng)已歷經(jīng)一年半的調(diào)控，供需結(jié)構(gòu)之逆向失衡（由供不應(yīng)求到供過(guò)于求），使開發(fā)商扛價(jià)的能力日趨薄弱，不管現(xiàn)在還有多少“子彈”，降價(jià)已無(wú)可回避。

以上海為例，截至8月底，上海住宅庫(kù)存5.35萬(wàn)套（約869萬(wàn)平方米，已高于2008年市場(chǎng)最低迷時(shí)期的850萬(wàn)平方米），而來(lái)自于近半年的新增量1.47萬(wàn)套，占總量27%。若按近20周之平均成交16.85萬(wàn)平方米加以換算，需近一年時(shí)間（51.57周）才能將庫(kù)存消化。

當(dāng)然，也有人從不同角度切入，找到了自己要的答案。譬如以上半年全國(guó)新建商品住宅成交面積與金額同比均出現(xiàn)兩位數(shù)的增長(zhǎng)，尤其成交均價(jià)上漲9.1%,說(shuō)明房?jī)r(jià)未降反漲！惟此判斷卻忽略上半年不限購(gòu)之二、三線城市房地產(chǎn)銷售面積占95.4%，其中三線城市更占到65.2%，可見向來(lái)引領(lǐng)市場(chǎng)趨勢(shì)的一線城市之房地產(chǎn)，生活在“水深火熱”之中！

一、二線城市現(xiàn)價(jià)值與價(jià)位倒掛

以外界盛傳內(nèi)部“讓價(jià)”40%之恒大集團(tuán)的景況為例，也足可說(shuō)明此一“殘酷現(xiàn)實(shí)”。該集團(tuán)的特色是“三快一先“——快拿地、快開發(fā)、快銷售、先降價(jià)。上半年恒大銷售金額同比增長(zhǎng)一倍，達(dá)423億元，但其中63.8%來(lái)自二線城市，30.3%來(lái)自三線城市，而一向是“天之驕子”的一線城市一時(shí)之間竟成為開發(fā)商的拖累、包袱。

顯示在“限購(gòu)“的特殊、非常狀態(tài)下，全面、平均的角度看待市場(chǎng)已失去意義，並容易形成誤判，因?yàn)槭袌?chǎng)已呈現(xiàn)非均衡、倒掛的方向發(fā)展——愈偏、愈窮地區(qū)之房產(chǎn)賣得愈好！

也有人以當(dāng)前降價(jià)樓盤先前報(bào)價(jià)過(guò)高，及其折價(jià)后與市場(chǎng)行情雷同為由，借之突顯房?jī)r(jià)即使有降，降幅也是有限的。這種推論可能出現(xiàn)的問題是，忽略了去年（2010）的報(bào)價(jià)基本就是成交價(jià)，甚至溢價(jià)發(fā)售，而今年的報(bào)價(jià)則是參考價(jià)，其中大有殺價(jià)空間?，F(xiàn)在的低報(bào)表價(jià)，在一定程度上意味著降價(jià)。至于「明碼標(biāo)價(jià)」、「一房一價(jià)」所導(dǎo)致的“高開低走”，在市場(chǎng)行情面前，能起到的作用相當(dāng)有限，更何況通脹已達(dá)歷史新高。

降價(jià)已是無(wú)奈與必然之舉

尤其必須關(guān)注的是，繼萬(wàn)科、碧桂園打響降價(jià)第一槍后，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)直面媒體，清楚表明年底前降價(jià)20%，強(qiáng)化“降價(jià)已不可避免”的市場(chǎng)判斷，況且不論萬(wàn)科、保利、中海、金地等指標(biāo)型開發(fā)商，供應(yīng)量都在逐月增加，尤其近兩個(gè)月環(huán)比增量3~4成。數(shù)據(jù)顯示，截至8月31日，全部124家上市房企待售房源達(dá)1600萬(wàn)平方米，較年初成長(zhǎng)28%，換算金額為10281.9億元，與總負(fù)債11681.3億元，均同比增長(zhǎng)39%，且大多數(shù)負(fù)債率超過(guò)70%，不難想見經(jīng)營(yíng)壓力之大！

因此可以這么說(shuō)，在政策的強(qiáng)力打壓下，房?jī)r(jià)向上竄升的動(dòng)力、引擎已經(jīng)熄火，導(dǎo)致房地產(chǎn)暫時(shí)失去抗通脹的基本能力，被迫降價(jià)已是一觸即發(fā)！

畢竟政策調(diào)控已無(wú)退路，消費(fèi)者短期看漲的心態(tài)也發(fā)生變化，如果房?jī)r(jià)再?zèng)]有一個(gè)像樣的回調(diào)，政府難以向國(guó)人交代。故而，我推斷房?jī)r(jià)在今年第四季度到明年下半年之前，可望存在10％~15%的較大降幅。惟令人憂心的是，從頭到尾純屬治標(biāo)不治本的政策調(diào)控，可能引發(fā)的嚴(yán)重后遺癥甚至是報(bào)復(fù)性反彈，究竟該如何有效處理？目前看來(lái)，卻是無(wú)人聞問。