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中國房地產(chǎn)沒有泡沫

“中國房地產(chǎn)到底有什么問題？很大問題就是中國房地產(chǎn)到底有沒有泡沫。我不知道什么是泡沫。但是最近出了一個(gè)報(bào)告，用房地產(chǎn)總量把中國房地產(chǎn)總量做了一個(gè)估算，大概有97萬億總量，這個(gè)數(shù)字比我們官方數(shù)字大概高出一倍左右，官方數(shù)字是48億。當(dāng)然官方數(shù)字里沒有包括在建工程和工業(yè)這一塊。他同時(shí)又把它和美國、日本的情況作了對(duì)比，如果按照和美國資產(chǎn)泡沫已經(jīng)破滅以后的情況看，這個(gè)數(shù)字不是它房地產(chǎn)高潮的時(shí)候，大概和居民儲(chǔ)蓄存款相比是2.8倍，和M2相比是1.2倍。他們比較完了，覺得我們和泡沫之后的美國情況基本相同。但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于日本，不但低于日本泡沫以前的情況，也低于日本泡沫以后的情況，同時(shí)中金認(rèn)為每年保持8-10%增長，和我們M2增長，我們資產(chǎn)速度增長會(huì)低于他們。如果房產(chǎn)占國民經(jīng)濟(jì)總值情況看，會(huì)發(fā)現(xiàn)我們只占GDP16%，而美國個(gè)貸要占GDP90%，接近15億個(gè)人消費(fèi)貸款和住房貸款。如果按照國際情況相比，我們遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這些國家的一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對(duì)比情況。

這是今年上半年的數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)據(jù)一方面可以看出我們高速投資增長的過程，無論是投資、銷售面積、銷售額、開工面積、竣工面積都在增長。最嚴(yán)重的是竣工和銷售比例。我后面有一個(gè)表來說我們竣工一平米房子，賣掉1.6平米房子的時(shí)候，會(huì)是一個(gè)什么樣。為什么今年的數(shù)據(jù)里頭有些東西我們掰不清楚，是因?yàn)橥陻?shù)據(jù)里基本上不包括保障性住房部分。所以商品房去年6.1億平方米住宅，而非商品房是2.2億萬平方米住宅。8.3億平方米里面，大概6：2的關(guān)系。但是今年有些保障性住房進(jìn)入到商品房行列里，這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)拔不開了。所以我們沒有辦法計(jì)算兩者銷售差別?，F(xiàn)在情況是我們處于嚴(yán)格限購情況下，讓很多有錢人無法購買房子。這種有錢人有些是不用銀行貸款。還有一些是想用銀行貸款買房子，但是沒有資格。還有一部分老年人也被抹掉了，他們也沒有資格到銀行申請(qǐng)銀行個(gè)貸。相對(duì)來說，也就是說在限制第二套住房同時(shí)限制了相當(dāng)一部分人沒有辦法去改善自己的住房需求。剛才有人舉例子說萬科、恒大、雅居樂、碧桂園等等，這些已經(jīng)公告的上市公司，利潤是迅速增長。

很多人認(rèn)為這是有史以來最嚴(yán)厲的限購措施，為什么投資還是增長、為什么銷售還是增長，都說日子已經(jīng)非常難過了，但是為什么所有已經(jīng)報(bào)告的上市公司，平均30%增長。大部分都在二三線城市或者非限購城市獲得了良好的業(yè)績。整體而言，中國房地產(chǎn)市場并沒有因?yàn)閲?yán)格的限購措施而大幅度下滑，更沒有出現(xiàn)類似于08、09年初這樣的惡劣的情況。從資金上看，我們的個(gè)人按揭貸款是負(fù)的5.1%增長，也也是說中國政策并不支持和鼓勵(lì)大家去改變住房消費(fèi)。不支持市場。但是并沒有因?yàn)橹醒胝恢С?，老百姓有不買房或者說不需要房?！?/p>

純商品房只占全年總供應(yīng)的1.5% 中國不可能出現(xiàn)泡沫

“從供求關(guān)系來看，今年是1：1.6，如果從歷年看03年以前大部分情況是我們供應(yīng)大于需求?？偟目⒐っ娣e是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銷售面積。招拍掛制度和關(guān)閉土地閘門之后，出現(xiàn)了反彈。到05年就出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，銷售一平米房子結(jié)果竣工不到一平米房子，這個(gè)距離不斷拉大。到了上半年仍然是1：1.6，恰恰說明我們還是在超賣，而沒有超竣工。所以看不到竣工所形成的巨大積壓，我們沒有辦法說這個(gè)市場是不好的或者說因?yàn)檎{(diào)控政策證明我們市場已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫。今天大家看到的價(jià)格也沒有出現(xiàn)惡性的，今年上半年土地供應(yīng)21萬公頃，比去年增長17.6%。房地產(chǎn)用地增加額度并不大，只增加了4.9%，只有7.02公頃，前兩者比重已經(jīng)超過了60%，我們認(rèn)為土地制度問題恰恰在于，每一平米工業(yè)用地增加，包括基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)配五平方米住宅用地，日本如果用工業(yè)用地和住宅用地計(jì)算，大概1：3.7，任何一個(gè)以民為主的國家都會(huì)考慮GDP增長、工業(yè)發(fā)展同時(shí)，保證必要居住條件。所以居住用地會(huì)大于GDP、公共服務(wù)的用地。但中國恰恰相反。我們大概拿出2/3用地用于基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)建設(shè)。其中還沒有計(jì)算其他幾項(xiàng)，比如旅游用地、軍事用地以及其他用地，房地產(chǎn)用地只占4.5%，。這就是嚴(yán)重供不應(yīng)求和中國不可能出現(xiàn)泡沫的情況。 ”

住房改善才是核心問題

“核心問題，現(xiàn)在我們不是進(jìn)入了一個(gè)無房時(shí)代，誰也不敢說自己沒房，包括農(nóng)民工，你只能說你住的房子小，改善就成為最核心的問題。我們基本上實(shí)現(xiàn)了戶均一套，戶均一套表示有人沒有一套房，要實(shí)現(xiàn)人均一間房，可能是未來重點(diǎn)發(fā)展的過程。要真正進(jìn)入到提高生活質(zhì)量發(fā)展階段，我們至少還有20年或者更長時(shí)間。不依賴市場行不行？絕對(duì)不可能。發(fā)達(dá)國家做不到。所以撒切爾把公共房全部賣了。發(fā)展中國家更不可能，我們相信最后中國一定會(huì)依賴于市場解決最后的住房問題?！?/p>