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近日，市面上能夠見到的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目越來越少，在有些第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)也是近于絕跡，但是，房地產(chǎn)信托并沒有消失，它們有的經(jīng)過粉飾，間接投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)。

銷售不再火爆，項(xiàng)目難產(chǎn)，客戶認(rèn)可度降低，客戶開始退出……在人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注下，紅火了近一年的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品愈炒愈尷尬，這種情況對(duì)于資金鏈已經(jīng)很緊的地產(chǎn)企業(yè)和據(jù)此營(yíng)收較高的信托公司來說，無疑是一記警鐘。

監(jiān)管層加強(qiáng)風(fēng)控

日前，根據(jù)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)授權(quán)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至今年二季度末，中國(guó)信托資產(chǎn)規(guī)模達(dá)37420億元，比上季度末增長(zhǎng)14.5%，約17%投向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。上半年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托資金累計(jì)達(dá)2077.7億元，比一季度末金額大幅增長(zhǎng)近兩倍。

從銀監(jiān)部門對(duì)房地產(chǎn)信托余額和新增規(guī)模排名前20的信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)，暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，到四大國(guó)有銀行發(fā)文叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，銀行停止代售，有關(guān)地產(chǎn)信托的傳言不絕于耳。經(jīng)過《投資者報(bào)》記者求證，這些傳言并非空穴來風(fēng)。

過去一段時(shí)間，信托項(xiàng)目急劇擴(kuò)張，房地產(chǎn)類占比快速增長(zhǎng)，在房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的大環(huán)境下，風(fēng)險(xiǎn)日益增高。

“房地產(chǎn)信托發(fā)行過快過猛，融資主體公司資質(zhì)良莠不齊，加上地產(chǎn)公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)的特性，銀監(jiān)會(huì)也是為了防范未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)而進(jìn)行引導(dǎo)?！闭购憷碡?cái)顧問公司理財(cái)總監(jiān)石端義在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)說。

從之前的內(nèi)部自查到現(xiàn)階段的半叫停狀態(tài)，房地產(chǎn)信托的風(fēng)聲日益緊張。在記者的走訪中，面對(duì)未來的產(chǎn)品狀況，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士均有擔(dān)憂。

“未來的行情怎么樣我們自己也不知道。”一位信托公司高層對(duì)《投資者報(bào)》記者說。

他表示，雖然地產(chǎn)項(xiàng)目還在進(jìn)行，但是，受政策和各類消息的影響，情況已經(jīng)開始發(fā)生變化，“出現(xiàn)了客戶不認(rèn)的現(xiàn)象，認(rèn)購(gòu)心理有了一些轉(zhuǎn)變?！?/p>

一位信托產(chǎn)品經(jīng)理告訴《投資者報(bào)》的記者，目前房產(chǎn)信托叫停并非是全方位的，只是銀監(jiān)會(huì)給出了指導(dǎo)意見，始終沒有正式的文件下來，僅是銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在多次講話中提及，做出警示。

“警示帶有濃重的官方色彩，每一個(gè)單款的信托產(chǎn)品在出爐之前必須逐一上報(bào)銀監(jiān)會(huì)審批，但是，作為銀監(jiān)會(huì)主席，說出這樣的話，那些占比較重的公司地產(chǎn)類項(xiàng)目自然不敢再上報(bào)了?！?/p>

毋庸置疑，伴隨著無法過會(huì)、募集期內(nèi)滯銷、展期再銷售等情況的出現(xiàn)，銀監(jiān)會(huì)的把關(guān)會(huì)愈來愈嚴(yán)。

6月底，銀監(jiān)會(huì)要求信托公司“今后凡涉及房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)都逐筆報(bào)批”。由原先的備案制轉(zhuǎn)變?yōu)椤皥?bào)批”，銀監(jiān)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估力度加大?！爸虚g發(fā)現(xiàn)什么問題，需要補(bǔ)充材料的，得趕緊給送過去?！蹦持槿耸繉?duì)《投資者報(bào)》記者說。

據(jù)悉，現(xiàn)在項(xiàng)目中，對(duì)“四三二”的要求無論哪家信托公司都無法忽視。即四證齊全，30%以上的自有資金和二級(jí)以上認(rèn)證資質(zhì)。新發(fā)市場(chǎng)得到進(jìn)一步規(guī)范。

“監(jiān)管特別嚴(yán)，有些項(xiàng)目會(huì)被臨時(shí)通知暫停打款，合同沒法簽。主要是信托公司在報(bào)批中犯了比較低級(jí)的錯(cuò)誤，都已經(jīng)開始募集銷售了，突然發(fā)現(xiàn)銀監(jiān)會(huì)有意見了，需要補(bǔ)充材料”，知情人士補(bǔ)充道，“側(cè)面看出，銀監(jiān)會(huì)對(duì)于過會(huì)房產(chǎn)信托確實(shí)是看過?！?/p>

“很多小項(xiàng)目和小公司岌岌可危，政策面沒有松動(dòng)跡象，再加上通脹壓力，對(duì)中小型開發(fā)商影響較大。”

產(chǎn)品設(shè)計(jì)打“擦邊球”

嚴(yán)格監(jiān)管之下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)開始改頭換面，打起“擦邊球”，將原本的房地產(chǎn)信托換一種方式，放入權(quán)益類產(chǎn)品中，隱藏起來。

通常情況下，隱含項(xiàng)目方式容易識(shí)別，這類項(xiàng)目名稱一般表現(xiàn)為“XX信托公司XX（房地產(chǎn)）工程股權(quán)收益權(quán)類項(xiàng)目”，投資者要查看資金用途和抵押物，以及融資方公司的具體情況和主營(yíng)方向，對(duì)于補(bǔ)充流動(dòng)資本是否與房產(chǎn)有關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)多少，都要留一個(gè)心眼。

據(jù)悉，主管部門也關(guān)注到了這種傾向，但是，由于無明顯違規(guī)，只能視為一種衍生產(chǎn)物。對(duì)于了解行業(yè)風(fēng)控體系的人來說，細(xì)查項(xiàng)目，一審再審非常必要。

更有甚者，開始借殼融資。最近涌現(xiàn)了一些在資金用途中不提示地產(chǎn)，融資主體也不是地產(chǎn)集團(tuán)公司，而是借助其他公司名義融資的情況。錢確實(shí)緊到不能再緊，房地產(chǎn)公司找不到錢就只能想別的辦法。

除此之外，信托公司在發(fā)行上趨于謹(jǐn)慎。例如，以貸款方式發(fā)行產(chǎn)品，這樣做會(huì)影響信托公司凈資本的債務(wù)計(jì)提，而之所以出現(xiàn)這樣的手筆，也是為了風(fēng)險(xiǎn)更低化，能這樣做說明信托公司對(duì)于所發(fā)產(chǎn)品非常慎重，甚至動(dòng)用自己的債務(wù)計(jì)提。

而說風(fēng)險(xiǎn)小，是因?yàn)樵谂c權(quán)益類的區(qū)分上，債務(wù)和權(quán)益的清算順序有所不同，債務(wù)先于權(quán)益受償，所以，與權(quán)益類相比，貸款方式發(fā)放的產(chǎn)品是一種很好的歸避風(fēng)險(xiǎn)的方式。

此外，據(jù)記者了解，以新還舊的項(xiàng)目也逐漸出現(xiàn)。在信息披露上，信托和銀行理財(cái)產(chǎn)品有類似的問題，不夠完善和透明。

“不備案看不到，備了案不公布也看不到?！敝槿耸扛嬖V記者。

鑒于地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債特質(zhì)，以新還舊并非都不可以，但是，仍需要投資人注意。因?yàn)檫@類項(xiàng)目單從合同可能看不出來，需要將在售項(xiàng)目和已有未到期項(xiàng)目做類比。

“例如，一個(gè)信托馬上要到期了，現(xiàn)在再發(fā)一個(gè)同類的項(xiàng)目，一般都是新債還舊債，說補(bǔ)充流動(dòng)資本，而上一個(gè)信托的還款來源就是流動(dòng)資本，這要注意?！?業(yè)內(nèi)人士介紹道。

項(xiàng)目怎么樣，需細(xì)致考察，最好向銷售人員問清楚。

對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目要精選

由于融資成本上升，當(dāng)下的房地產(chǎn)信托收益在“負(fù)利率”背景和股市低迷的情況下還是非常有吸引力。

“并非所有的項(xiàng)目都不能做，要精選?！笔肆x提示道，要看具體融資項(xiàng)目，包括公司、融資主體、抵押物等。

“凡事應(yīng)一分為二，好的地產(chǎn)項(xiàng)目依然有。”北京金石未來投資管理公司投研部產(chǎn)品經(jīng)理田永罡認(rèn)為，一個(gè)項(xiàng)目在第三方理財(cái)公司的監(jiān)控中，要經(jīng)過多維度的壓力測(cè)試。

例如，對(duì)信托公司進(jìn)行測(cè)試及排名，包括投研能力、管理能力、過往業(yè)績(jī)、創(chuàng)新能力等等；又如，對(duì)于發(fā)行項(xiàng)目，有無充足的質(zhì)押抵押物，有無大股東連帶擔(dān)保責(zé)任，有無實(shí)際控制人不可撤銷的連帶擔(dān)保責(zé)任，有無第三方的外部增信措施?！跋到y(tǒng)且復(fù)雜。”

“信托合同中，風(fēng)控體系一定要完善具體，對(duì)于形式的創(chuàng)新，建議投資者要撥開浮云看本質(zhì)，一款好的產(chǎn)品要經(jīng)得起推敲?！?/p>

田經(jīng)理尤其強(qiáng)調(diào)了整個(gè)評(píng)估系統(tǒng)的構(gòu)成，他提出，接受新事物不能圖快，要留心模式的整體性，否則就容易荒腔走板。

“在與專業(yè)人士的溝通下，投資者還需要做出理性的選擇。”田經(jīng)理說。